"대출괴담 모두 현실"...연봉 1억 부부, 대출한도 1억3천만원 줄었다

금융당국 전방위 압박에 은행 대출 동결 수준

주택담보대출 관련 현수막이 내걸려 있는 서울의 한 은행 /연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 금융당국의 가계대출 전방위 압박에 은행권 대출이 급속하게 냉각했다. 은행들이 최장 50년에 이르던 주택담보대출 만기를 30년으로 줄이면서, 8월 말과 비교해 이달에 대출을 받으려는 사람들의 한도가 1억원 이상 깎인 경우도 적지 않은 것으로 나타났다.

30년 만기 대출 사라졌다.. 대출자들 '경악'

8일 연합뉴스에 따르면 KB국민·신한·우리은행은 만기가 30년이 넘는 주택담보대출을 현재 내주지 않고 있거나, 이번 주부터 취급하지 않기로 했다고 전했다.

KB국민은행의 경우 지난달 29일부터 최장 50년(만 34세 이하)이었던 주택담보대출 대출 기간을 수도권 소재 주택에 한해 30년으로 일괄 축소했다.

신한은행도 지난 3일부터 주택담보대출 최장기간을 기존 50년에서 30년으로 줄였고, 우리은행은 9일부터 같은 규제를 시행한다.

주택담보대출의 만기가 10년∼20년 짧아지면, DSR 계산식에서 한 해에 갚아야 하는 원리금 부담이 급증하기 때문에 결국 그만큼 현재 받을 수 있는 최대 대출액은 크게 줄어든다.

2단계 스트레스DSR로 대출 한도 확줄어

이달부터 도입된 2단계 스트레스 DSR 규제는 DSR 계산식에 적용하는 금리를 인위적으로 높여 결과적으로 대출 한도를 줄이는 방식이다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.

도입 이후 수년간 DSR은 현재 시점의 금리를 기준으로 산정됐지만, 올해 2월 26일부터 이른바 '스트레스 DSR' 체계로 바뀌면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따지기 시작했다.

앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 뜻이다.

예를 들어 현재 한 시중은행의 주택담보대출 변동금리가 4.59%라도, 1단계 스트레스 DSR을 적용하면 4.97%(4.59%+0.38%p), 9월 시작된 2단계에서는 5.34%(4.59%+0.75%p)의 금리를 기준으로 한도가 책정된다. 결국 높은 금리를 기준으로 계산할수록 갚아야 할 연간 원리금 규모가 커지고, 반대로 은행이 현시점에서 내줄 수 있는 대출 한도는 줄어든다.

더구나 최근 가계대출을 발판으로 서울 등의 주택거래가 급증하고 집값도 뛰자, 금융당국은 수도권 주택담보대출 변동금리에 적용되는 2단계 스트레스 가산금리 폭을 당초 예정된 0.75%포인트(p)에서 1.20%p로 0.45%p나 확대했다.

결국 위의 사례에서 수도권의 경우 2단계 시행과 함께 이달부터 은행 DSR 산정 과정에서 5.79%(4.59%+1.20%p)의 금리가 기준이 된다.

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 모습. /뉴스1

고연봉자도 축소.. 갈아타기 수요 '직격탄'

이달 들어 실제로 주요 시중은행에서 주택담보대출을 받는 금융소비자는 개별은행의 주담대 만기 축소(30년 이상 만기 불가)와 2단계 스트레스 DSR 규제를 동시에 받는다. 따라서 한도 축소 효과도 이 두 규제가 복합된 결과를 따져 봐야 한다.

한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 9월 이후 2단계 스트레스 DSR 체계에서 연봉 1억원인 A씨가 30년 만기(원리금 균등 상환)로 수도권 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 최대 5억6800만원(연간 원리금 3995만원=원금 1893만원+이자 2102만원)까지 빌릴 수 있다.

5.79%(은행 금리 4.59%+스트레스 가산금리 1.20%p)의 금리를 적용해 DSR 40%(연봉의 40%·4천만원)를 꽉 채운 결과다.

하지만 만약 이 대출자가 지난달 1단계 스트레스 DSR 단계에서 4.97%(은행 금리 4.59%+스트레스 가산금리 0.38%p)의 금리로 40년짜리 수도권 주택담보대출을 받았다면, 6억9400만원(연간 원리금 3999만원=원금 1735만원+이자 2264만원)까지 가능했다.

불과 며칠 사이 한도가 1억2600만원(6억9400만원-5억6800만원)이나 줄어든 셈이다.

비현실적이지만 50년 또는 40년 만기가 가능했던 지난달 30년 주택담보대출을 받았다고 가정할 경우, 한도 축소 효과는 5500만원(6억2300만원-5억6800만원) 정도다.

더 큰 평형으로 갈아타려고 계획을 세웠던 실수요자들은 당장 발등에 불이 떨어졌다. '갑자기 대출을 동결 수준으로 꽉 죄면 어떻게 하냐'는 불만의 목소리가 높아지고 있다.
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gaa1003@fnnews.com 안가을 기자

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