[단독]은행 자체 DSR 낮추고, 안 잡히면 LTV까지 검토...정부 가계부채 '4차전쟁' 선언

銀 금리인상에도 안 잡히는 주담대
70%까지 LTV 완화한 정부, LTV 강화 첫 언급
직접적 대출한도 축소돼 증가세 관리 '특효약'
은행권에 사실상 차주단위 DSR 하향 조정 요청
대통령실 "3Q까지 추이보고 다른 정책수단 강구"

지난 6월 12일 오후 서울의 한 시중은행에 금융당국의 정책대출 상품인 디딤돌·버팀목 대출 관련 현수막이 걸려 있다. 2024.6.12. 사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스]금융위원회가 담보인정비율(LTV) 핀셋 조정을 검토 중인 것으로 파악됐다. 최근 발표한 8·8 주택 공급대책과 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제, 정책자금대출 금리인상 효과를 지켜본 후에도 대출 증가세가 잡히지 않으면 '가계부채와 전쟁' 차원에서 LTV 규제를 검토할 수 있다는 것이다.

은행들의 대출금리 줄인상과 자체적인 DSR 규제 강화에도 불구하고 가계대출이 올해 3·4분기까지 계속 늘어나면 서울 집값 안정화 차원에서 LTV 규제 카드를 꺼내들 것으로 전망된다. 다만 LTV 규제는 대출한도와 부동산 시장에 파급 효과가 큰 만큼 대통령실에서는 "구체적으로 검토하고 있지는 않다"는 입장이다.

■"3Q까지 주담대 안 잡히면 LTV도 검토"
22일 파이낸셜뉴스 취재를 종합하면 전날 금융위원회 주재로 열린 '가계부채 점검회의'에서 하반기 가계부채 관리방안 중 하나로 LTV 규제 강화가 거론됐다. 1~2개월 동안 가계부채 추세를 지켜본 후에도 주택 관련 대출이 계속 늘어나는 걸 전제로 LTV 규제 강화를 검토할 수 있다는 것이다. 당장 LTV를 낮춰서 대출한도를 급격하게 줄이기보다 기존 대책들의 효과가 없을 경우 '특효약' 차원에서 검토할 수 있다는 취지다.

LTV는 주택을 담보로 은행에서 대출을 받을 때 인정되는 주택가치의 비율로, LTV를 낮추면 직접적으로 대출한도가 줄어든다. 현재 무주택자·1주택자는 규제지역(서울 강남3구·용산구)에서 LTV 50%, 비규제지역에서는 70%가 각각 적용된다. 무주택 가구이면서 부부합산 연소득 9000만원 이하 서민·실수요자의 경우 규제지역에서 가격 9억원 이하 주택에 대해 LTV 70%를 적용 받는다. LTV를 70%에서 60%로 낮추면 9억원 짜리 아파트에 대해 받을 수 있었던 대출한도가 6억3000만원에서 5억4000만원으로 축소된다.

금융권 관계자는 "스트레스 DSR 2단계 시행 후에도 주택담보대출이 크게 줄어들지 않을 때 LTV 만큼 강력한 수단이 없다"면서 "현재 비규제지역에 LTV 70%가 적용되는데 LTV를 낮추면 직접적으로 대출한도를 줄일 수 있어서 증가세를 줄이는 데 효과적인 수단"이라고 말했다. 다른 금융권 관계자는 "지난 2·4분기부터 다양한 관리방안이 나왔는데도 주택관련대출이 계속 늘어났다"면서 "기존 대책의 효과를 1~2달간 지켜본 후에도 서울 아파트값이 오르고, 주담대가 늘어나면 LTV를 낮출 수 있다는 선언적 의미로 해석된다"고 했다.

■ 銀, 사실상 차주단위 DSR 40% 규제 강화
은행들이 자체적으로 DSR 규제도 강화한다. 현재 총 대출액이 1억원이 넘는 차주는 은행 등 1금융권에서 DSR 40% 규제를 적용받는다. 하지만 신규대출 70% 이상이 DSR 대출 규제를 적용받지 않아 실제 차주 상환능력보다 많은 대출금액을 내준다는 지적이 제기됐다. 시중은행들은 가계부채 점검회의에서 DSR이 적용되지 않는 전세대출·분양 전 중도금대출 등에 대해서도 차주별 DSR을 산출키로 했다. 지역별·대출유형별·차주소득별 DSR을 산출해 은행들이 상환능력을 더 깐깐하게 심사할 수 있게 되는 것이다.

기준별 DSR이 나오면 은행은 이미 대출이 많이 일어난 지역, 대출유형 등에 대해서는 한도를 줄이거나 금리를 인상하는 방식으로 가계대출을 관리할 수 있다. 은행권 관계자는 "그동안 차주단위 40% DSR 규제가 고객들에게는 40%까지 채워서 받을 수 있는 권리로, 은행들은 반드시 40%를 내줘야 하는 의무로 해석돼 일률적으로 40% 상한에 맞춰진 측면이 있다"면서 "관리 목적의 DSR을 산출하면 은행들이 자율적으로 대출 심사를 할 때 활용할 수 있다"고 설명했다. 정부가 차주단위 DSR 비율을 낮추는 대신 각 은행에 '자체적으로 비율을 낮춰서 관리하라'는 시그널을 준 것이다.

■ 尹정부 LTV 기조 변화? 대통령실 "추이 보고 판단"
민간에서 해결이 안 될 경우 정부는 부동산관계장관회의 및 금융위원회 정례회의 의결을 통해 LTV 규제를 강화할 수 있다. 다만 대통령실에서는 올 3·4분기 가계대출 통계까지 살펴본 후 결정할 문제라고 밝혔다.

대통령실 고위 관계자는 "10월에 발표되는 9월 가계대출 통계까지 살펴봐야 한다. 8·8 주택공급 정책, 정책자금 대출금리 인상, 스트레스 DSR 2단계 시행 후의 상황을 봐야 한다"면서 "계속 안 잡히면 다른 방안을 강구해야한다"고 했다. 이 관계자는 "만약 다른 방안을 강구한다고 해도 LTV 규제를 강화하는 건 정책 우선순위에서 뒤로 밀릴 수 있다"고 말했다.

윤석열 정부가 지난해 3월 대폭 완화한 LTV 규제를 강화 기조로 전환하는 것이 정치적인 부담으로 작용할 수 있다. 금융위는 △다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주담대 취급 허용 △임대·매매사업자에 대한 주담대 취급 허용 △서민·실수요자의 규제지역 내 주택구입목적 주담대 한도 폐지 등을 담은 금융업권 감독규정 개정안을 의결해 주담대 규제를 큰 폭 완화한 바 있다. 김병환 금융위원장도 지난달 국회에 제출한 인사청문회 답변 자료를 통해 "LTV 규제 강화는 가계부채·주택시장 추이, 서민·실수요자 주거 안정에 미치는 영향을 면밀히 고려해 신중히 검토해야 할 사항"이라며 LTV보다는 DSR 규제 범위 확대에 힘을 실었다.

다만 서울 집값 상승, 가계대출 증가세가 이어지는 것을 고려할 때 정책 기조도 변할 수 있다는 관측이다. 전날 회의에서도 금융당국은 현재 주담대가 견인하는 가계대출 증가세가 정점이 아니라 이제 시작이라고 언급한 것으로 알려졌다. 이에 현재와 같은 서울 아파트값 상승 추세가 이어질 경우 금융당국이 일명 '가계부채와 전쟁'에 나설 수 있다는 것이다.

지난해 말 우리나라의 GDP 대비 가계부채비율은 93.5%로, 정부는 하반기 경제정책방향을 통해 이 비율을 90%대 초반으로 관리할 것이라고 밝힌 바 있다. 한국은행에 따르면 지난달 말 기준 은행 가계대출잔액은 1120조8000억원으로 올 1월부터 7월까지 25조9000억원 늘었다. 특히 전세자금대출과 주택담보대출 등 주택관련대출은 같은 기간 32조1000억원 늘어 총 882조5000억원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 증가폭(21조9000억원)보다 10조원 가량 많은 것이다.
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dearname@fnnews.com 김나경 박소현 김윤호 기자

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