부동산 급등기 종부세·양도세 강화해도···집값 인하 효과 제한적

국토연, '주택가격 상승기 행태' 보고서 발표

종부세 강화하면 증여 늘어나 매물 감소

양도세 늘리면 공급부족 이어져 가격 자극

"상승기 부동산 정책 엄밀히 시행해야"

주택 가격이 오르는 시기의 종합부동산세·양도세 강화 정책은 제한적인 효과를 거둔다는 연구 결과가 나왔다. 세금을 늘리면 수요가 감소해 집값이 내려갈 것으로 보이지만 우회 통로로 매수세가 유입되고 매물도 큰 폭으로 줄지 않아 큰 영향이 없다는 분석이다.

국토연구원은 18일 이 같은 내용을 담은 ‘주택가격 상승기 시장 참여자 행태와 시사점’ 보고서를 발표했다. 연구원은 우선 주택가격 오름세가 지속하는 상승기 후반에는 가격 상승 기대가 높아지면서 매물이 감소하고 매수 수요는 지속돼 ‘가격 상승 순환고리’가 형성된다고 설명했다.

이 같은 주택 가격 상승기에 시장 과열을 막기 위한 정부의 조세 정책 강화가 큰 효과를 거두지 못한 것으로 연구원은 봤다. 우선 취득세를 강화할 경우 주택 매수를 감소시키는 데 일부 기여했지만, 합가 보류 및 가구분리 등을 통해 가구당 보유주택 수를 낮춰 중과를 회피하거나 지방 저가주택 매수가 늘어나 수요를 억제하는 데는 한계가 있었다는 분석이다.

종부세 효과도 마찬가지다. 고가주택과 다주택자를 대상으로 종부세를 강화하면 신규 수요자 진입을 어렵게 만들고, 보유 부담을 가중시켜 기존 주택 보유자들의 매도 의향도 커지게 된다. 하지만 시장 참여자들은 증여와 저가주택 투자 확대 등으로 이에 대응하는 행태를 보이는 것으로 나타났다. 연구원에 따르면 다주택자 종부세 및 양도세가 강화된 2020년 7월 이전(2016년 1월~2020년 6월) 증여 거래 비중은 평균 4.6%에 불과했지만 7월 이후(2020년 7월~2023년 7월)에는 평균 6.9%로 높아졌다. 증여가 늘어나면 매물 감소로 인해 집값이 떨어지는 데는 한계가 있을 수밖에 없다는 설명이다.

마지막으로 양도세를 강화하면 매물을 회수하는 행태가 나타나고, 이는 다시 공급 부족으로 이어져 주택 가격 상승을 심화시키는 것으로 조사됐다. 실제 2018년 1월~2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 대상 아파트 거래를 분석한 결과, 주택가격 상승기 양도세율을 1% 인상하면 거래량 변동률은 6.9% 감소하고 가격변동률은 되레 0.2% 증가하는 것으로 나타났다.

연구원은 또 주택 시장 급등기 주택담보인정비율(LTV) 등 금융규제를 강화해도 매수수요를 줄이는 데는 예상보다 큰 효과가 없다고 분석했다. 시장참여자들이 전세 갭투자, 상승한 전세가를 활용한 매수 등으로 대응해 수요 감소가 예상보다 크지 않다는 분석이다.

전성제 국토연구원 연구위원은 “주택 가격 상승기 (세금 등) 부동산 정책은 규제 회피와 주택 매입 편법의 도구로 활용될 수 있어 엄밀한 검토가 필요하다”며 “금융 정책도 신중한 접근이 필요하다”고 지적했다.

한동훈 기자 hooni@sedaily.com
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