'전세보증' 가입 기준 산정때 감정가 허용···빌라 역전세난 숨통 트나

■정부, 민생토론 후속 규제 개선

전세사기 우려에 보증요건 강화하자

집주인 전셋값 강제 인하 내몰려

HUG 평가사 통한 감정가도 인정

보증가입 문턱 넓혀 빌라 기피 완화

공공택지 대토보상, 분양권도 가능

이르면 다음 달부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입을 위한 빌라 주택 가격 산정 때 감정평가액이 활용될 수 있게 된다. 전세사기를 막기 위해 지난해 ‘공시가격의 126% 이하’로 전세보증보험 가입 요건을 강화하면서 빌라 역전세 및 아파트 쏠림 현상이 심해진 데 따른 보완책이다. 공시가격 대신 감정평가액을 활용하면 보증보험 가입 기준이 완화될 수 있어 빌라 전세난에 숨통이 트일지 주목된다.

국토교통부는 13일 이 같은 내용이 담긴 ‘민생토론회 후속 규제 개선 조치’를 발표했다. 올 1월과 3월 두 차례에 걸쳐 개최된 민생토론회 이후 도출된 32개 규제 개선 과제다.

전세와 관련해서는 소위 ‘126%룰’로 불리는 전세보증보험 가입 기준을 일부 완화하는 대책을 내놓았다. 전세보증보험은 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 때 HUG가 대신 돌려준 뒤 추후 집주인에게 받아내는 제도다. 정부는 전세보증보험이 전세사기와 깡통전세 문제를 키운 도화선이 됐다는 비판의 목소리가 커지자 지난해 보증보험 가입 요건을 강화했다. 당초 전세보증금이 공시가격의 150% 이내일 때 가능했던 가입 기준을 공시가격의 126% 이하로 바꾼 것이다.

하지만 부작용이 발생했다. 전세사기에 따른 빌라 기피로 공시가격이 하락한 데다 세입자들은 HUG의 보증보험에 가입할 수 있는 빌라를 선호하기 때문에 집주인들이 전세보증금을 인위적으로 더 낮춰야 하는 역전세 상황에 부딪힌 것이다. 역전세로 인해 새 임차인을 들여 기존 임차인의 보증금을 내주는 게 어려워졌고 이는 빌라 기피와 아파트 전세 쏠림 현상으로 이어졌다. 실제 부동산 정보 플랫폼 ‘다방’에 따르면 올해 1~5월 서울 연립·다세대주택 전세계약 중 46%가 2년 전보다 전세보증금이 하락한 것으로 나타났다.

이에 국토부는 126%룰은 유지하면서도 집주인이 공시가격 이의신청 후 이를 HUG가 인정하면 반환보증 가입 기준 산정 시 감정평가 금액을 적용할 수 있도록 했다. 다만 HUG가 선정한 감정평가 회사를 통해 감정이 이뤄지도록 할 방침이다. 감정평가사와 집주인이 짜고 감정가를 부풀리는 ‘업(UP)감정’을 막기 위해서다. 국토부 관계자는 “심사를 통해 감정평가 법인 5~6곳을 선정하며 집주인 이의신청을 다음 달 말부터 받을 예정”이라며 “연간 2만~3만 가구의 이의신청이 들어올 것으로 예상한다”고 말했다.

이번 조치로 빌라 전세 시장이 회복될지 주목된다. 감정가를 활용할 경우 공시가격을 적용할 때보다 반환보증 가입 가능 금액이 상승할 가능성이 높다. 이럴 경우 역전세에 따른 집주인의 보증금 반환 부담이 다소 줄게 된다. 세입자의 경우에는 반환보증 가입이 가능한 빌라가 많아지면서 선택지가 늘어날 수 있다.

다만 임대인 단체는 이번 대책에 부정적이다. 성창엽 주택임대인협회 회장은 “빌라·다세대 등 비아파트는 건물 상태가 워낙 다양하기 때문에 공시가·감정가 외에도 한국부동산원 시세, KB 시세를 다양하게 쓸 수 있도록 해야 한다”며 “감정평가액이 공시가 이상으로 나오지 않는 경우도 많을 수 있다”고 지적했다. 감정평가를 위한 금액도 집주인이 부담해야 한다.

한편 정부는 주택 사업 활성화 과제도 발표했다. 대표적으로 공공택지를 빠르게 조성하기 위해 대토보상(택지를 조성할 때 현금 대신 토지로 보상해주는 것) 제도를 개선했다. 우선 대토보상 시 토지뿐 아니라 ‘주택분양권’으로도 보상받을 수 있게 선택권을 넓힌다. 또 토지 소유자가 대토보상을 선택한 경우 해당 사업 지역으로 제한하지 않고 동일 사업시행자의 다른 사업 지역 미분양 물량으로도 보상을 허용한다. 대토보상 전매제한 기간도 현행 10년에서 4~5년으로 단축한다. 다만 대토보상 관련 제도 개선을 위해서는 토지보상법 개정이 필요하다.

이 밖에 민간임대주택을 안정적으로 공급하기 위해 공공 지원 민간임대리츠 사업의 공사비 조정 기준을 개선하기로 했다. 국토부에 따르면 이번에 발표한 32개 과제 중 국회에서 법 개정이 필요한 것은 모두 10개다.

한동훈 기자 hooni@sedaily.com
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