1기 신도시 선도지구 올해 최소 2만6000호···11월 선정

분당·일산·평촌·산본·중동

주민동의율 배점 60점으로 가장 높아···95% 이상 시 만점

2027년 착공·2030년 입주 목표

공사비 급등·조합원간 갈등 등으로 쉽지 않을 듯

박상우 국토교통부 장관(가운데)이 22일 정부서울청사에서 ‘1기 신도시 선도지구 선정계획’을 발표하고 있다. 이준헌 기자

1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구가 2만6000가구 이상 규모로 오는 11월 선정된다. 재건축에 찬성하는 주민동의율이 높고, 여러 단지를 묶는 통합정비를 할수록 선정될 가능성이 커진다.

정부는 안전진단이 면제되고 용적률 완화 등으로 사업성을 높일 수 있다며 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있다. 반면 전문가들은 급등한 공사비로 조합원 분담금 부담이 클 수밖에 없고, 재건축 과정에서 조합원간 갈등도 빈번한 만큼 ‘속도전’은 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 공사기간 필요한 주민 이주대책이 구체적으로 제시되지 않았다는 지적과 함께, 사업성이 낮아 추진 자체가 쉽지 않다는 전망도 나온다.

1기 신도시 재건축 신도지구 추진계획

국토교통부는 22일 경기도·1기 신도시 지자체·한국토지주택공사(LH)와 간담회를 열고 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했다.

1기 신도시 선도지구 기준물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·산본·중동 각 4000가구 등 총 2만6000가구다. 각 지자체(분당·고양·안양·군포·부천)가 기준물량의 절반 범위에서 1~2개 구역을 추가 선정할 수 있어 최대 3만9000가구까지 가능하다. 1기 신도시 주택 총 29만2000가구 중 노후계획도시특별법을 적용받는 정비 대상 물량 26만7000가구의 10~15% 수준이다.

국토부는 선도지구 표준 평가기준도 정했다. 공정성 시비가 발생하지 않도록 정량평가를 중심으로 했다고 설명했다.

항목별로 보면 총 100점 중 주민동의율 배점이 60점으로 가장 높다. 주민동의율이 최소 50%(10점)를 넘어야 하고 95% 이상이면 60점을 받는다. 정비사업 추진의 파급효과 배점은 20점이다. 4개 단지 이상이 참여하고 3000세대 이상이 통합정비를 하면 각각 10점을 받을 수 있다.

주차장 부족 등을 평가하는 정주환경 개선의 시급성, 향후 기반시설 확보 및 이주대책 수립 시 점수를 받을 수 있는 도시기능 활성화 필요성이 각각 10점이다. 공공시행방식 여부 등을 평가하는 사업의 실현가능성 배점은 5점(가점)이다.

1기 신도시 재건축 선도지구 평가기준

지자체는 다음 달 25일 공모 지침을 공고하고 선도지구 공모를 시작한다. 9월에 제안서를 접수하고 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월에 선도지구를 최종 선정한다. 내년에 경기도가 (노후계획도시)특별정비구역을 지정하고, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립, 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비가 추진된다.

박 장관은 “(일반적인) 정비사업은 추진위원회 구성, 조합 설립, 안전진단 등 사전 절차가 오래 걸려 통상 10년 정도 걸린지만 노후계획도시특별법으로 사전 절차를 단축했기 때문에 2030년 입주가 가능하다”고 말했다.

전문가들은 정부가 제시한 일정이 빠듯하다고 지적했다. 김인만 부동산경제연구소장은 “용적률 80% 저층 아파트를 273% 새 아파트로 재건축한 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)도 조합과 시공사간 공사비 갈등이 있었는데, 평균 용적률 200%인 1기 신도시에서 공사비 문제와 이로 인한 사업 지연은 불보듯 뻔한 일”이라고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산업계 관계자는 “1기 신도시는 장기 거주자와 은퇴자도 많은데, 강남에서도 공사비가 비싸 재건축이 안 되는 상황에서 분담금 내기가 쉽지 않을 것”이라면서 “분당을 제외하면 사업성이 낮아 1기 신도시 선도지구 재건축은 ‘장밋빛’이 아니라 ‘잿빛’이라고 본다”고 말했다.

착공 직전까지 사업이 진행될 때는 대규모 주민 이주 문제를 해결해야 한다. 이날 국토부는 3기 신도시 등 기존 물량을 활용하고 전세시장 불안이 나타나지 않도록 하겠다고 강조했을 뿐 이주단지 수립 계획 등은 밝히지 않았다. 노후계획도시특별법상 이주대책은 지자체가 마련해야 하지만 지자체장들은 정부의 구체적인 지원이 필요하다는 입장이다.

유희곤 기자 hulk@kyunghyang.com, 심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com

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