'공시가 126%' 탓에 쑥대밭 된 빌라 전세시장... "다시 손질"

올해 빌라 공시가 하락으로 역전세 심화
업계 "빌라 시세 산정방식 바꿔달라"
전세사기로 사라진 감정평가 부활 관심

서울 성북구 돈암동 일대 아파트와 다세대, 빌라가 밀집한 주택가. 연합뉴스

정부가 공시가격이 기준인 빌라 전세보증제도를 합리화하는 방안을 추진한다. 전세사기를 막겠다며 시장가격과 동떨어진 공시가를 1순위로 활용하도록 한 정책이 도리어 역전세를 조장해 빌라 임대차시장을 초토화시켰다는 지적에 따른 것이다.

20일 부동산업계에 따르면, 국토교통부는 조만간 이런 내용을 포함한 주택 임대차 안정화 방안을 내놓을 예정이다.

최근 수도권 아파트 전세시장은 전셋값이 꾸준히 오르며 역전세 문제가 거의 수그러들었지만 빌라 임대차시장은 여전히 역전세 문제가 심각하다. 전세사기 여파로 빌라 전세 수요가 줄어든 측면도 있지만 무엇보다 달라진 정부 정책이 시장 왜곡을 빚게 했다는 지적이 적지 않다.

정부는 지난해 5월부터 전세사기를 막는다며 빌라 전세보증 기준을 대폭 강화했다. 빌라 시세를 계산할 때 일부 예외를 제외하고는 무조건 '공시가X140%'를 사용하고, 전세보증 대상을 기존 전세가율 100%에서 90%로 낮춘 것이다. 지금 빌라 전세시장에서 시세로 굳어진 '공시가X 126%' 기준이 나온 배경이다.

문제는 세금 산정을 위해 정부가 매긴 가격인 공시가격이 실제 시세와는 차이가 크다는 점이다. 더구나 올해 서울 공동주택 공시가는 3.25% 올랐지만, 빌라 공시가는 대부분 내려간 걸로 파악된다. 이처럼 공시가격이 내려가면 집주인은 전셋값을 내려야 전세보증 기준을 충족할 수 있어, 공시가 하락은 곧 전셋값 하락을 의미한다.

그래픽=강준구 기자

빌라는 거의 거래가 없어 시세 변동이 없는데도 정부가 공시가를 내리면 집주인은 역전세를 맞을 수밖에 없는 구조다. 더구나 공시가 산정 기준에 대한 불만도 많다. 주택 사양에 차이가 없는데도, 어떤 빌라는 공시가가 내려간 반면 또 어떤 빌라는 공시가가 올랐다.

서울 서대문구 연희동 193-9 빌라의 올해 공시가는 2억2,900만 원으로 여기에 140%를 곱한 3억2,060만 원이 전세보증 가입선이 된다. 하지만 정부가 운영하는 안심전세 앱에서 확인한 이 빌라 시세는 3억7,000만~4억1,900만 원이다. 최젓값을 기준으로 해도 공시가격이 시세의 61% 수준에 불과하다.

대한주택임대인협회 등은 이런 부작용을 들어 정부에 빌라 시세 산정 방식을 바꿔달라고 수차례 건의했다. 정부가 운영하는 안심전세 앱을 비롯해 최근 빌라 시세를 산정하는 민간 전문업체가 많이 생겨나 정부도 이를 활용하는 방안을 검토 중이다.

감정평가 방식을 다시 부활하는 방안도 부상하고 있다. 전세사기 조직이 감정평가 회사에 뒷돈을 주고 시세를 부풀리는 '과다(업) 감정'이 문제가 돼 현재는 사실상 감정평가 방식이 배제돼 있지만, 주택도시보증공사(HUG)가 감정평가 회사를 지정하는 식의 안전장치를 두는 방안 등이 검토되고 있다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com