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05.31 (금)

[생생플러스] 송승현"여소야대가 부동산에 미칠 영향? 그것 보다는..."

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- 총선 이후 정책환경, 정국 주도 정당의 부동산 흐름 관심 높아

- 사실상 부동산 가격의 주요 결정요인은 '금리'가 핵심

- 주택가격은 완만한 하락세 속에서 서울은 보합으로 평탄

- 1기 신도시 재건축 용적률, 주거여건 중요해져...

- 통합단지개발 등 자칫 전세,월세 임대시장 자극될 우려

YTN

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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 4월 19일 (금요일)
■ 대담 : 도시와 경제 송승현 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.



◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 네 실력파 1타 강사들의 비법처럼 부동산 현실 여러분께 제대로 가장 좋은 정보들 알려드리는 시간입니다. 부동산에 대해서 궁금한 모든 분들 모이십시오. 모여라 부동산 모여라 꿈동산 아닙니다. 모여라 부동산 시간에 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 오늘도 도시와 경제 송승현 대표 연결돼 있습니다. 대표님 안녕하세요

◆ 도시와 경제 송승현 대표(이하 송승현) : 네 안녕하세요.

◇ 김우성 : 3월 전국 주택 가격 동향이 발표됐는데 발표된 가격을 놓고도 갑론을박이 뜨겁네요. 이거 믿을 수 있냐 왜 그땐 낮게 했다가 이제 높게 하냐 막 난리인 것 같습니다. 이 가격 동향 발표 어떻게 봐야 될까요?

◆ 송승현 : 우선 전반적인 동향에 대해서 여러 가지 추측도 있고 때로는 너무 이렇게 또 과하게 또 해석을 하는 경우도 있는데 그래도 통계는 기본적으로 통계 중심으로 보는 게 맞다고 보여지고요. 그런데 다만 그때 통계에 관련돼서 여러 가지 최근에 정치권까지도 이슈가 있다보니까,

◇ 김우성 : 신뢰성 논란이 있었죠

◆ 송승현 : 네 신뢰성 논란이 커졌던 것 같습니다. 그래도 나와 있는 추이나 흐름을 보고 평가를 해본다면요. 3월에 전국 주택가격 동향 결과를 보면 전국의 주택 매매 가격은 마이너스 0.12%가 하락을 했습니다. 그러니까 전월 대비했을 때는 하락 폭은 축소를 했고요. 또 수도권도 마이너스 0.15에서 마이너스 0.11로 하락폭이 축소가 됐습니다. 다만 여기서 이제 좀 저희가 눈여겨봐야 될 것이 서울이 마이너스 0.09에서 이제 보합으로 전환을 했거든요. 그런데 이 지금 제가 나열한 지역들을 전반적으로 설명을 드리면 서울이라는 곳이 주택 가격을 선도를 하고 또 주택시장의 가격을 견인을 하다 보니까 이런 서울의 보합세 전환을 한 것이 좀 시장의 흐름, 이런 것들은 좀 의미가 좀 크다고 볼 수 있을 것 같아요. 이게 지금 말씀드린 전국의 주택 가격은 아파트만 얘기하는 게 아니라 연립 그다음에 다세대 단독 다가구 모두 포함한 수치이기 때문에 아마 여기서 조금 우월 하다고 평가를 받고 있는 그 아파트 같은 경우는 조금 더 상승한 국면으로 보셔도 될 것 같아요. 그래서 주간 동향으로 보면 지금 4주 정도가 서울이 그렇게 상승을 했다라고 봐야 될 것 같고요. 여기서 주도한 지역들을 보면 서울의 중심권이라고 평가를 받는 용산구가 상승 폭이 좀 뛰어났고요. 노원구라든지 상계동, 중계동 이런 지역들 이런 지역들은 하락을 했습니다. 그러니까 서울이 전반적으로 상승을 하고 또 월간으로 보면 보합으로 전환을 하긴 했지만 그래도 세밀하게 들여다보면 상승한 지역도 있고 하락한 지역도 있다. 그래서 정주 여건이라든지 우리가 수요 저하가 좀 높다고 평가를 받는 이런 서울의 중심권 또 한강을 중심으로 한 것 같은 경우는 상승 폭이 커졌다라고 볼 수 있고요. 특히 이제 송파구하고 동작구 같은 경우도 눈에 보이는 그런 지역입니다. 눈에 보인다는 표현 자체는 지금까지는 항상 그 하락의 국면들이 있었지만 그래도 상승 폭이 좀 이렇게 눈에 좀 띄는 그런 곳이라고 볼 수 있고요.이뿐만 아니라 전세 가격을 보면 주택의 전세 가격 아파트뿐만 아니라 주택의 전세 가격도 상승 폭이 전월 대비했을 때 상승을 했습니다. 전월이 0.03% 상승했다고 하면 이번 달 같은 경우는 0.05% 상승을 했고요. 역시나 지방은 마이너스 0.08로 하락폭이 유지가 되고 있고요. 또 주택의 월세 가격도 보면 전세와 마찬가지로 월세도 계속적으로 상승을 해왔거든요. 전월 대비했을 때 상승폭은 이어졌지만 상승폭은 축소가 됐다. 그러니까 시장이 전반적으로 보면 서울권은 보합으로 전환을 했고 수도권하고 지방은 여전히 하락세 유지를 하고 있는데 지금 서울의 주택 가격이 이제 보합으로 전환을 하면서 아마 수도권하고 지방권까지도 같이 좀 눈여겨볼 가능성이 있다고 보여지고요. 그리고 이런 눈여겨보는 수요자들 같은 경우도 주택뿐만 아니라 아파트가 상승하고 있는 국면이기 때문에 아마 시장을 정밀하게 모니터를 할 시기에 돌입을 했다라고 봐야 될 것 같습니다.

◇ 김우성 : 네 원래 좀 변화가 있는 시기에 여러분 뭐 한두 가지 지표로만 판단하시면 안 됩니다. 서울은 0.00. 보합세입니다. 오른다 내린다 말할 수 없이 일단 좀 내리막길에서 평지로 바뀌었고요. 서울이 가장 먼저 오르고 또 떨어질 때는 좀 늦게 천천히 떨어진다. 원래 이렇게 알려졌는데 일단은 그래서 지방은 계속 하락세를 유지하고 있습니다. 재미난 게 이거 발표되고 나서 보니까요. 비슷한 강남권인데 신고가가 올라간 데도 있고 확 떨어진 데도 있습니다. 이게 두 군데 동시에 있는 게 지금 서울이 보합이기 때문에 매수자와 매도자 사이에 어떤 줄다리기가 있는 것 아니냐 이런 분석도 있더라고요. 어떻게 보십니까?

◆ 송승현 : 네 그렇게 볼 수 있죠. 그런 똑같은 물건이라고 하더라도 어떻게 보면 매도하는 사람의 자금 여력하고 또 매수하는 사람들의 자금 여력하고 이런 것들이 다를 수 있거든요. 예를 들면 매도하는 사람의 자산 규모가 크고 매수하는 사람의 자산 여력이 부족하다 라고 하면 아무래도 수요자가 공급자에 끌려갈 수밖에 없는 구조인데, 만약에 매입하는 그런 기준이 있다고 하면 매수자가 자본 여력이 좀 있고 매도자 같은 경우가 무리한 투자를 해서 자본 여력이 좀 떨어지게 된다면 이 안에서 거래가 성사되기도 하거든요. 이 물건 중에서도 사실 그 단지 안에서 향과 또는 그 층수 그다음에 면적 방향에 따라서 이런 단지의 위치에 따라서 동일한 물건이 없는 것처럼, 지금 예전에는 이런 공급자들의 물건에만 많은 사람들이 관심을 가졌다라고 하면 지금 매수자 하나도 경기도 좀 축소가 됐고 주머니 사정도 모두가 넉넉하고 풍요로운 상황이 아니기 때문에 매수하는 사람의 영향에 따라서도 주택의 가격들 이런 거래 가격들이 바뀔 수 있다 라는 겁니다. 그러니까 시장에서 예전처럼 주택 가격도 오르고 주머니도 넉넉한 그런 상황이라면 고가의 신고가들이 계속적으로 이어날 수 있겠지만 예를 들면 지금 매칭이 될 수 있는 사람을 조금 욕심을 더 부렸다가 매칭이 안 된다면 새로운 수요자가 나타났을 때 최근에 거래를 하려고 했던 수요자보다도 자금 여력이 더 부족하다라면 그때 소위 말하는 그 손님은 놓치고 조금 더 끌려가는 그 계약들이 나타날 수 있다는 거죠. 그러니까 지금 이 단지 안에서 예전에는 층과 향에 따라서만 거래됐던 가격들을 봤던 시기에서 지금은 경제 상황이 워낙 좀 축소가 되어 있고 조금 다시 살아날 수 있는 국면이 좀 길어질 수 있다는 예측들이 나오다 보니까 공급자의 물량뿐만 아니라 매수자의 자금 여력, 수요자들의 어떤 주머니 사정에 따라서도 거래 가격들이 상당히 크게 차이가 나고 있다고도 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 가격이라는 게요. 살려는 사람 팔려는 사람이 합의한 게 바로 그게 가격입니다. 그게 어떻게 정해지느냐를 지금 설명해 주셨고 그래서 사실은 정책 환경이 중요합니다. 빚을 좀 쉽게 내게 완화해 준다거나 아니면 집을 사고팔거나 유지할 때 좀 세금을 완화해 준다거나 여러 정부의 정책이 있었는데 지금 여소야대 또 민주당이 압승을 하는 상황이 됐기 때문에 부동산업계에서도 지금 기업들도 벌써 9월 국감 준비한다고 하는데요. 부동산업계에서도 이런 상황이면 여러 가지 환경들이 좀 바뀌 겠네 전망하시는 것들도 있을 것 같고 당장은 민주당 세가 좀 세면 오히려 집값이 오른다고 또 보시는 분들도 있고 좀 복잡해요. 대표님 어떻게 봐야 됩니까?

◆ 송승현 : 예 맞습니다. 지금 지난 10일 있었던 22대 국회의원 선거 때문에 그런 것 같아요. 아무래도 이게 의석수가 지금 야당이 압도적인 다수 의석을 차지를 했거든요. 지역구로 보면 161석 정도 되고 또 비례 위성정당인 더불어민주연합까지 14석 하면 175석을 석권을 했습니다.

◇ 김우성 : 범야권으로 하면 190석 가까이 되죠.

◆ 송승현 : 그렇죠 그다음에 범야권까지 하면 말씀하신 것처럼 192석 정도 되다 보니까 사실 이렇게 된다면 단독 의결이라든지 법안 신속 처리 안건 이것도 가능한 그런 상황이죠. 그러니까 이게 굉장히 심리적으로 위축을 만드는 거예요. 어떤 투자 시장에서 보게 된다면 근데 지금까지 역사적인 기록이라든지 가격의 등락을 보게 된다면 말씀하신 것처럼 그런 위축된 심리하고 다르게 오히려 규제를 강화를 했던 정부에서는 주택 가격이 오르고 규제를 이렇게 풀었던 상황에서는 주택 가격이 떨어지는 그런 상황들을 겪다 보니까 해석들이 되게 빈번하게 일어나는 것 같아요. 그런데 이런 정책에서 한 발 좀 벗어나서 시장을 살펴본다면 여러 보고서들이 나왔었는데 예전에 국토연구원에서 내놓는 주택에 대한 가격에 대한 연구를 보더라도 금리의 영향이 주택 가격의 40%에서 50% 정도 되는 사이에 그 가격에 영향력을 주거든요. 그러면 시장에서 실질적인 가격이라는 그 영향력에는 사실 정책적인 요인보다는 금리적인 요인 이게 더 강하게 작용을 하는데 역시 우리가 주택 가격이라는 것은 가격 외적으로도 선행시장으로 보는 심리적인 지표나 지수들도 보잖아요. 그런데 이런 지수의 심리적인 지수에 영향을 주는 것은 아무래도 이런 정책적인 부분이 일정 부분 들어가면서 영향을 주는 것 같습니다. 그런데 지금 당장으로는 우리가 일반적으로 봤을 때 지금까지 여러 추진을 했던 내용들이 있었죠. 안전진단을 빠르게 통과를 해서 재건축을 좀 활성화를 한다든지 여러 용적률에 대한 인센티브, 또 거래를 활성화할 수 있는 방안들을 지금 집권을 하고 있는 여당 쪽에서 내놓다 보니까 이런 것들이 시장에서 선 반영된 측면들도 있거든요. 그런데 이런 상황에서 어떤 규제에 대한 어떤 흐름 이런 쪽도 들어올 수 있다는 생각들 때문에 위축을 한 것으로 보여져요. 근데 제가 사실 그 공약이라든지 이런 것들을 조금 궁금해서 조금 다시 한 번 되짚어서 봤었는데 사실 여소야대에 대한 국면도 지금 이어지고 있는 거는 동일한 상황이고요. 그다음에 정책적인 부분도 보니까 예전하고 민주당 그리고 국민의힘, 예전에는 사실 그 차이가 굉장히 많이 벌어졌다라고 보면 지금은 상당 부분 닮아 있는 경우도 많아요. 그러니까 재건축이라든지 주택 공급 활성화에 대해서는 조금 더 좀 유연하게 대응을 좀 해줘야 된다. 그리고 지난 대선 같은 경우도 서로 누가 주택 공급 많이 하냐 서로 경쟁하듯이 누구는 270만호다 누구는 350만 호다 막 서로들 할 정도로 이 주택 공급에 대해서는 방향이 좀 똑같은 것으로 보여지거든요. 그래서 공급적인 측면에서는 그렇게 차이점들은 없다. 다만 이제 서민과 사회적인 약자 그리고 어떤 산업의 활성화 이런 측면에서 좀 나눠지는 측면들이 있는데 이런 부분에서는 임대 시장이라든지 또는 주택 시장 이런 쪽의 전세 가격하고 연동되는 이런 부분에서 조금 차이가 나고 있는 것 같습니다. 그래서 아까 질문해 주신 혹자는 떨어질 수 있다 또는 혹자는 또 민주당이 돼서 다시 또 올라갈 수 있다 이런 측면들이 있는데 정책과 정치라는 프레임에서 한 발 빠져서 시장을 보면 정책적인 부분보다는 우리가 지금 하고 있는 생생 플러스 이런 부분들처럼 사실 정치보다 지금 큰 틀에서는 경제 상황이 더 중요한 요인으로 작용하고 하반기에 한국은행이 금리를 인하를 할지 안 할지 이쪽으로 조금 더 집중을 하고 주택을 투자를 한다든지 주택을 매수를 한다든지 그 시점을 본다든지 이런 쪽으로 우리가 볼 필요가 있다. 세상을 너무 정치적인 것보다도 경제적인 환경으로 좀 볼 필요가 있지 않나 저는 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김우성 : 어떻게 보면 지난 영끌 논란까지 있었던 부동산 상승기에 이자 한번 떠올려 보십시오. 거의 0 점 몇 %대까지 아주 낮아진 금리가 부동산 시장을 자극했고 부랴부랴 불 끄려고 또 규제를 만들다 보니 막차 타야지 이러고도 굉장히 과열됐던 양상이 있었고요. 지금도 금리가 높은 상황이죠. 이걸 더 중시해라 바보야 문제는 경제야 라는 얘기를 부동산에도 맞춰야 된다 라고 얘기를 해 주셨고요. 안 그래도 그 얘기 아까 들으면서 떠올랐습니다. 1기 신도시를 놓고는요. 사실 여야 할 것 없이 재건축 재개발 얘기 모든 후보가 얘기를 했는데 지금 오늘 매일경제신문 단독 보도를 보면 뭐랄까요? 용적률이 이제 관건이잖아요. 20층짜리 아파트 허물어서 재건축하면 몇 층까지 지어야 이익이 되느냐 이런 부분들 민감한데 지금 보니까 무조건 높이는 게 아니라 대략 한 300% 정도 용적률 그러니까 한 17층 건물은 한 30층 정도 올리면 적당해, 왜냐하면 여러 가지 정주여건, 일조량 다 따지더라고요. 그래서 이 얘기 보면서 마냥 또 옛날처럼 재개발 재건축이 무조건 호재도 아니다라는 생각도 들고 이 조사 결과 국토부도 받았거든요. 어떻게 될까요?

◆ 송승현 : 그 내용들 보시면 역시나 그런 층수라든지 고밀 개발에 대한 영향 이런 것들은 당연히 좀 논의가 됐어야 되고 앞으로의 어떤 재개발이나 재건축하는 데 있어서 이런 시뮬레이션이나 상한 용적률이나 이런 거에 대해서는 중요하게 생각해 볼 필요가 있는 대목인 것 같아요. 그래서 앞으로 이런 연구를 중심으로 해서 일정 부분 그런 개발보다는 양질의 양적인 측면보다도 이제 질적인 측면을 강조할 때가 됐다라고 보는 거거든요. 국내 어떤 시민들이 갖고 있는 의식 수준이라든지 소득 수준이라든지 이런 것들을 고려를 해봐야 되는 거죠. 거기에 중요한 것은 말씀하신 것처럼 일조량이라든지 통경축이라든지 이런 것들을 해서 주거 환경을 높이는 것 그러니까 주택의 가격도 중요하겠지만 주거에 대한 환경을 좀 넓혀주는 이런 것들도 중요하고요. 사실 우리나라를 참 이렇게 돌아다니다 보면 예를 들면 싱가포르 같은 나라 같은 경우는 동일한 건축물 같은 경우는 허가를 안 내줄 정도로 굉장히 미관에 대해서도 좀 까다롭거든요. 우리나라 도시가 사실 도시 경쟁력이 다른 나라에 비해서 유산을 그렇게 풍부하게 갖춘 곳이 아니기 때문에,

◇ 김우성 : 예전 아파트 단지들 보고 소련 아파트랑 비슷하다고 하시는 분들도 있었어요.

◆ 송승현 : 정말 어떻게 보면 서울과 수도권 전반적으로 보면 몇 년 동안 주택 공급을 하면서 콘크리트의 성을 계속 만들어왔던 그런 상황이거든요. 그렇게 된다면 참 우리나라의 어떤 이런 용적률을 올려주고 이런 부여도 중요하겠지만 곳곳에서 주택의 질을 상향을 해주고 거기에 얼마나 랜드 마크 같은 건물들이 들어오냐가 오히려 도시만의 그런 경쟁력을 올려주고 이런 콘텐츠를 올릴 수 있는 거라고 볼 수가 있습니다. 상징적인 건물들 우리나라 남산타워도 얘기하고 하는데 오히려 해외 사람들 같은 경우는 우리나라 남산타워보다도 아파트를 되게 신기해할 정도로 여기 어떤 혹자들 같은 경우 고급 맨션으로 보는 사람도 있고 혹자들 같은 경우는 아파트는 서민들이 사는 것 아니냐라고 할 정도로 외국 사람들 같은 경우는 오히려 우리나라만큼 또 아파트에 대한 주거 형태의 논쟁들이 있는 거거든요. 그러면서도 최근 해외 같은 경우는 스페인에 있는 유명한 성당도 지금 거의 완성이 다 되고 있잖아요. 그렇게 오랫동안 공사를 하고 안전성을 높이고 이런 주변에 그런 건설 건축물들이 들어와 줘야 되는데 지금 우리나라는 아파트에 좀 초점들이 들어 있고 그 아파트 안에서도 이런 지금까지 미관상에 좀 좋지 않고 그다음에 일조량이라든지 어떤 규제가 너무 없다 보니 정말 이 콘크리트 속에서만 갇혀 있는, 이런 아쉬움들이 앞으로는 개발을 하는 과정 안에서 앞으로의 주택 개발의 개선 방안들이 계속적으로 나와 줘야 되는 거 아닌가라고 보여지고 아까 층수라든지 이런 것들은 한 번의 연구가 완벽한 답을 내기는 어렵겠지만 이런 것들이 논의가 될 필요가 있다고 보여집니다.

◇ 김우성 : 예 가우디 성당 바르셀로나까지 가지 말고요. 한국에서 좀 보면 좋겠습니다. 그래서 그 보고서에 또 재밌는 게 보통은 단지별로 A아파트 1단지 이렇게 해서 재건축을 하는데 도시에 있는 아파트를 묶어서 통합 재건축을 하자고요. 그러면 저는 임대 시장도 자극받을 것 같고요. 이 많은 사람들이 어디로 또 이사 가 있습니까? 이거는 합리적이라고 하는데 언뜻 와닿지는 않습니다. 어떻게 보세요?

◆ 송승현 : 그렇게 합리적으로 와 닿지는 않죠. 왜냐하면 재건축 사업지가 여기서 이제 새롭게 공급을 돼서 전세 가격을 안정 시킨다 라고 평가를 하지만 재건축 전과 후를 따져봤을 때 어떤 임대료 가격은 한 2배에서 한 3배 정도가 올라가는 그런 경향들이 나타나거든요. 예를 들면 2억 정도 전세를 하는 곳이 재건축이 완료가 되면 신규아파트로 되면 전세가 한 6억 정도로 돼요. 그리고 그 이주하는 과정 안에서 일시적으로 이주 수요가 커지면서 전세 가격을 올리는 그런 문제들도 있거든요. 그리고 지금 학군지들 보면 그래도 가장 저렴하게 서울 도심 안에서 매매는 아니더라도 전세로 거주를 하는, 전세금이 가장 저렴한 곳도 노후 재건축 단지거든요. 그런데 이런 재건축 단지가 일시적으로 다 멸실이 돼서 통합적으로 재건축한다면 재건축 완공된 이후는 괜찮을지 모르겠지만 그 과정 안에서의 전세가의 앙등, 그리고 주택시장의 불안정 그리고 많은 사람들이 탈 서울을 한다든지 탈 수도권을 하는 이런 문제점들. 뭐 이런 것들도 같이 고민을 해야 되고 아직 3기 신도시가 완성되려면 한참, 100% 완성되기는 시점이 완전히 미지수인 상황에서 완충을 할 수 있는 부지라든지 임대주택들이 있냐, 그런 부분들은 우리나라는 대부분이 90% 이상이 민간에서 담당되고 있는 이런 한계점들도 같이 검토를 할 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 알겠습니다. 부동산 궁금하신 분들 금요일 날 모이십시오. 모여라 부동산 오늘은 도시와 경제 송승현 대표였습니다. 감사합니다.

◆ 송승현 : 네.

YTN 김우성 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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