스트레스DSR 1단계 첫 적용
금리인상 가정해 상환능력 따져
스트레스 금리를 가산금리 반영
연봉 5000만원 경우 1500만원 ↓
내년 3단계 적용되면 5000만원 ↓
변동금리가 혼합형보다 감소폭 커
하반기부터 2금융 주담대도 적용
늘어나는 가계대출 잡기 고육책
25일 금융권에 따르면 시중은행들은 26일부터 새로 취급하는 주택담보(오피스텔 포함) 대출의 DSR에 ‘스트레스 금리’를 반영한다.
사진=연합뉴스 |
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DSR은 연소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율로, 현재 은행 대출은 40%, 비은행 대출은 50%를 각각 적용하고 있다. 따라서 연소득 5000만원인 차주라면 해마다 갚아야 할 은행 대출 원리금이 2000만원, 비은행 대출 원리금은 2500만원을 각각 넘으면 안 된다.
스트레스 DSR은 여기에 미래 금리변동 위험까지 반영하기 위해 ‘스트레스 금리’를 가산금리로 적용한다. 기존 DSR은 대출 취급시점의 금리를 적용하는데, 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리에서 현 시점의 가계대출 금리를 뺀 값으로 계산된다. 매년 6월과 12월 두 차례 산정한다. 다만 스트레스 금리에 상·하한선을 둬 최소 1.5%포인트에서 최대 3%포인트를 적용한다.
스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나 DSR 비율은 커지기 마련이다. 그 결과 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다. 시행 1단계(26일∼6월30일)는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%, 2025년부터는 100%를 각각 적용하기 때문에 갈수록 대출 한도는 줄어든다.
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예컨대 연봉이 5000만원인 차주가 30년 만기(원리금 균등상환, 금리는 연 5.04%)로 주택담보대출을 받았다면, 다른 대출이 없을 시 기존에는 3억3000만원까지 빌릴 수 있었다. 하지만 스트레스 DSR이 적용되는 26일부터는 연 5.04%의 금리에, 스트레스 금리 1.5%(과거 5년간 최고 금리(5.64%)-최근 금리 5.04%가 0.6%포인트이므로 하한선인 1.5%포인트 적용)를 더해 적용한다. 변동금리로 빌릴 경우, 시행 1단계에는 스트레스 금리 25%(1.5%p×0.25=0.375%p)를 적용해 대출 한도가 1500만원 줄고 하반기(스트레스 금리 50% 적용)에는 3000만원, 내년(스트레스 금리 100% 적용)부터는 5000만원 줄어든다. 연봉 1억원으로 기존에 6억6000만원을 빌릴 수 있었다면 26일부터는 3000만원 깎인 6억3000만원, 내년에는 1억원 줄어든 5억6000만원까지 대출받을 수 있다. 두 경우 모두 내년에는 대출한도가 16% 줄어드는 셈이다.
같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리+변동금리) 상품을 택하면 연봉 5000만원인 차주는 상반기에는 1000만원, 하반기 2000만원, 내년 3000만원, 연봉 1억의 경우 2000만원, 4000만원, 7000만원씩 각각 한도에서 감소한다. 주기형 금리(5년 고정금리+60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 더 크지만, 시중은행에서 많이 취급하지 않는다는 한계가 있다.
스트레스 DSR은 미래 금리 변동에 대비하자는 취지이므로 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%)이 혼합형(1.5%×60%×25%)이나 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%)보다 더 많은 가산금리를 적용받는다. 그러나 하반기 금리 인하 기대감이 높아진 만큼 차주들은 변동형 금리를 더 선호할 수밖에 없다.
또 2단계부터는 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되고, 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 확대된다. 최근 시중은행들이 가계부채 관리를 위해 인위적인 금리 인상까지 하는 상황이어서 체감되는 대출 한도 축소 폭은 더 커질 전망이다.
김수미 선임기자 leolo@segye.com
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