대법 "보증금 반환 전 건물 점유로 사용·수익…부당이득금 지급 의무 없어"

[서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 임차인이 임대차 보증금을 반환받을 때까지 건물을 계속 점유하면서 사용·수익한 경우 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무만 있을 뿐, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무는 없다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 오경미 대법관)는 건강보조식품 소매업체인 A사(반소원고)가 김모 씨(반소피고)를 상대로 낸 임대차보증금반환 반소 상고심에서 A사 일부 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 3일 밝혔다.

대법원 [사진=뉴스핌 DB]

A사는 한 차례 연장을 통해 2017년 11월 1일~2020년 10월 31일 B사의 토지 및 건물 등 부동산을 보증금 4000만원, 월세 400만원에 임대하기로 했다.

이 사이 김씨는 B사로부터 해당 부동산을 매수했고, 이에 대한 B사의 임대인 지위를 승계했다. A사와 김씨는 임대차 기간을 1년 연장하기로 합의하고, 2020년 12월 28일께 해당 부동산을 보증금 4200만원, 월세 420만원에 임대하는 계약을 체결했다. 임대차 기간은 2021년 10월 31일까지였다.

이후 김씨는 A사에 임대차 기간이 만료되면 계약 갱신을 하지 않겠다며 2021년 10월31일까지 부동산을 인도해 줄 것을 통지했고, A사는 지난해 2월 28일 해당 부동산을 김씨에게 인도했다.

김씨는 A사에게 건물 인도를 청구하는 본 소송을 제기했다가 취하했으나, A사는 김씨와의 임대차계약이 지난해 2월28일 종료돼 김씨가 부동산을 인도받았으므로 보증금 4200만원에서 2022년 2월분 차임 462만원을 공제한 3780만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라며 반소를 제기했다.

1심은 A사의 일부승소로 판단했다.

재판부는 김씨가 A사에게 갱신 거절권을 행사해 임대차계약이 2021년 10월 31일 종료됐다고 봐야 하며, 지난해 2월28일 부동산이 인도된 사실에 따라 그가 임차인인 A사에게 지급받은 보증금을 반환할 의무가 있다고 판시했다.

또 재판부는 "만약 임차인이 임대차종료 후 목적물 반환 시까지 목적물 사용으로 인한 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 보증금 중 이를 공제하고 나머지 금액만 반환하면 된다"고 판단했다.

A사가 임대차기간 종료 이후에도 사용·수익을 얻고 김씨에게 같은 금액 상당의 손해를 가했으므로, 임대차 종료일 이후인 2021년 11월 1일~2022년 2월 28일까지의 부동산 사용·수익 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있다는 것이다.

아울러 재판부는 "A사는 임대차계약에서 정한 차임인 월 420만원을 기준으로 부당이득금을 산정해야 한다고 주장하나, 2021년 11월 1일~2022년 10월 31일까지의 적정 차임은 월 1306만원으로 약정 차임인 월 420만원과는 현격한 차이가 있다"고 지적했다.

이어 "임대차계약 종료 이후 A사가 김씨에게 반환할 부당이득금의 액수는 해당 기간 적정 차임을 적용해 산정하는 것이 타당하다"며 "차임감정 촉탁 결과 및 사실조회 결과를 종합하면 김씨가 A사에 반환할 임대차보증금은 361만6000원이 된다"고 덧붙였다.

2심은 1심 판결을 유지했으나 대법원의 판단은 달랐다.

재판부는 "상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제된다"며 "이는 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임차인의 점유를 보호해 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것"이라고 판시했다.

이어 "따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다"고 덧붙였다.

상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용 수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무는 없다는 것이다.

재판부는 "원심판결 중 반소원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 한다"며 사건을 파기환송했다.

hyun9@newspim.com

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