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한은 "주택 가격 하락 위험 커져…세종·대구·인천 더 하락"

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기사내용 요약
집값 하락폭 세종 -10.5%로 1위
집값 하락에도 여전히 고평가
대출금리 상승에 차입여건 악화
뉴시스

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 내년 수도권 아파트 매매·전세값이 3~4% 하락하고 2024년에는 바닥을 찍을것이라는 전망이 나왔다. 사진은 30일 오후 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내. 한국건설정책연구원 권주안 연구위원은 지난 29일 내년도 건설·주택 경기전망 세미나에서 "내년 주택시장은 주택수요 감소가 지속되는 가운데 신규 공급 여건 악화로 경착륙 위험이 고조되고, 주택 가격도 하방 압력이 커질 것"이라며 이같이 전망했다. 2022.11.30. kgb@newsis.com

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[서울=뉴시스] 류난영 기자 = 한국은행이 기준금리 인상, 주택가격 고평가, 차입여건 악화에 향후 1년 간 집값이 더 하락할 수 있다고 경고했다. 특히 세종·대구·인천 등에서 더 하락할 수 있다고 내다봤다

권준모 한은 조사국 지역경제조사팀 과장은 이날 한은이 개최한 '2022 통화정책 워크숍'에서 발표한 '지역별 주택시장 동향 및 리스크 평가' 보고서에서 이 같은 전망을 내놨다.

한은이 향후 1년(2022년 4분기~2023년 3분기) 시계에서 주택 시장에 주택가격 분포 하위 5%에 해당하는 충격이 발생한 상황에서의 '지역별 주택가격 하방리스크'(HaR)를 측정한 결과 향후 기준금리의 추가 인상 가능성에 따라 주택가격 하락위험이 증대된 상황으로 평가됐다.

주택시장의 가격 하방 리스크는 지난해 말부터 빠르게 증대된 것으로 조사됐다. 특히 지역별로는 상승기 중 주택가격이 큰 폭 상승한 지역에서 주택가격 하방리스크도 높게 추정됐다.

권 과장은 "주택시장 여건과 주택가격 하방리스크를 평가한 결과, 전반적으로 주택가격 고평가, 차입여건 악화 등 주택시장 하방 요인이 공급부진 등 상방요인 보다 우세했으며 주택가격 하방리스크 또한 지난해 말부터 빠르게 증대됐다"며 "상승기 중 주택가격이 큰 폭 상승했던 지역에서 하방 리스크도 상대적으로 높은 수준인 것으로 평가된다"고 말했다.

주택매매가격은 2020년 코로나19 팬데믹 이후 지난해 말까지 가파른 상승세를 보이다가 올해 6월부터 하락 전환한 이후 하락폭이 점차 확대되고 있다.

상승기(2019년 10월~2021년 12월) 에 높은 오름세를 보였던 지역에서 조정기(2022년 1월 이후) 중 가격하락폭이 더 크게 나타나는 등 지역별로 차별화되고 있다. 권역별로는 수도권, 지역별로는 세종, 대구 등 일부 특·광역시의 주택가격 하락폭이 컸다.

고점대비 가격 하락폭이 가장 큰 곳은 세종(-10.5%), 대구(-5.1%), 인천(-3.3%), 대전(-3.2%) 등의 순으로 집값 하락 전환 시점이 빠른 지역에서 하락폭도 크게 나타났다.

주택 거래량도 지난해부터 이어진 매매거래량 감소세가 올해 들어 심화된 가운데 수도권이 더 크게 위축된 모습을 보였다. 가격하락폭이 큰 세종·대구의 거래량(월평균)은 큰 폭 감소한 반면 비수도권 8개도는 조정기에도 상승기의 65~75% 내외를 유지했다.

30대 이하 청년층의 매수 비중이 하락세를 지속하고 있으며 특히 최근 들어 수도권의 하락폭이 확대됐다. 지역별로는 대부분 조정기 중 청년층 매수비중이 상승기 수준을 하회했으나 세종과 대구는 상승기보다 소폭 상승했다.

매매수급지수는 지난해 10월 이후 가파르게 떨어져 12월부터 100을 하회했으며, 수도권의 하락폭이 비수도권을 상회했다.

지역별로는 대구의 상승기 대비 조정기 매수심리 둔화가 크게 나타난 가운데, 강원 등 일부 지역은 조정기에도 매매수급지수가 100을 상회했다. 다만 9월부터 전 지역에서 100 미만을 기록하고 있다.

매수심리를 간접적으로 보여주는 아파트 분양시장의 1순위 청약경쟁률은 최근 들어 수도권을 중심으로 큰 폭 하락했으며 미분양 주택은 수도권과 비수도권 모두 빠르게 증가했다.

지역별 미분양 주택의 경우 대구와 경북, 경기에서 크게 증가했다.

집값은 최근 주택 가격 하락에도 불구하고 가격 상승기 이전에 비해 여전히 높은 수준을 보이고 있어 주택가격 하방요인으로 작용하고 있다. '소득대비 주택가격'(PIR)이 전반적으로 큰 폭 상승한 가운데, 지역별 임대료 대비 주택가격(PRR)은 세종, 서울이 가장 높았다. 상승기 직전(2019년 9월)에 비해서는 인천, 부산이 가장 고평가 됐다.

차입여건도 대출금리 상승, 대출규제 강화 등으로 지속적으로 악화 되고 있고, 높은 수준의 가계부채도 부동산 가격 하방 요인으로 작용하고 있다. 지난 7월 부터 차주단위 총부채권리금상환비율(DSR) 규제를 총 대출액 1억원 초과 대출로 확대 적용해 전국적으로 신규 대출이 제약된다.

반면 향후 2년간 아파트 입주물량(연평균)은 일부 지역에서 최근 3년간 평균을 하회하며 가격 상방요인으로 작용할 전망이다. 다만, 인천과 충남, 대구 지역의 향후 아파트 입주물량(가구당)은 절대적인 수준이 높고 과거 평균을 크게 상회해 가격 하방요인으로 작용할 것으로 보인다.

선행지표인 주택건설 인허가도 최근 3년간(2019~21년) 실적이 대부분 직전 3년간(2016~2018년) 수준을 하회하고 있다. 다만 대전은 최근 3년간 인허가실적이 직전 3년간 수준을 크게 상회한다.

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