"집값 더 떨어질 수도 있는데"…매매도 청약도 경매도 '옥석가리기'

핵심요약

전반적인 시장 한파 속 '똘똘한 한 채'엔 수요자 몰려
용산 한남더힐 230.3㎡ 77억5천만원(2021년 5월)→110억(2022년 5월)
'10억원대 시세차익' 과천자이 줍줍 최고경쟁률 1832대1
'전세시세' 중동 중흥마을 주공아파트 전용 38㎡ 경매에 80명 몰려

금리인상과 경기침체 우려 등으로 주택시장이 얼어붙고 있다. 다만 희소성이 있고 가격 경쟁력을 갖춘 매물에는 수요가 몰리는 '옥석가리기'가 뚜렷해지고 있다.

10일 국토교통부 실거래 공개시스템에 따르면 지난달 30일 서울 마포구 공덕동에 있는 '래미안공덕3차' 전용면적 59.97㎡(19층)은 지난달 12억원에 거래됐다. 해당 면적은 지난 5월 14억8천만원(3층)까지 올랐다가 2억8천만원 하락했다. 지난 2020년 6월 12억2천만원(19층)과 비슷한 수준이다. 서울 강북구 미아동 'SK북한산시티' 전용면적 59㎡ 또한 지난달 24일 6억3천만원에 거래되면서 가격이 2년 전 수준으로 돌아갔다.

반면 15억 이상 고가 주택으로 애초에 주택담보대출이 불가능해 금리인상 등에 영향이 없는 초고가 주택시장은 '신고가'가 이어지고 있다. 대규모 공원개발과 대통령실 이전에 이어 국제업무지구개발 등 호재가 이어지고 있는 용산구과 이른바 '똘똘한 한 채'로 꼽히는 강남권에서 이런 거래가 이어지고 있다.

서울 강남구 압구정동 '현대1차' 전용면적 196.21㎡은 지난달 7일 80억원(6층)에 거래되며 올해 1월 신고가 가격을 이어갔다. 해당 면적은 지난해 3월 64억(11층) 신고가를 찍은 뒤 1년 반만에 16억원이 올랐다. 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 전용면적 240.305㎡도 지난해 6월 66억원에 거래된데 이어 지난 5월 110억원(3층)에 거래되며 아파트 가격 역사를 다시 썼다.

청약시장에서도 수요자들의 관망세가 짙어지고 있다. 올해들어 서울에서 분양된 10개 단지 중 7개 단지는 미계약이 발생해 '무순위 청약'을 실시하는 등 청약 수요자들이 외면하고 있다. 서울 관악구 신림동 '신림스카이아파트'는 지난해부터 올해까지 10번의 무순위 청약 공고를 냈다. 1군 건설사가 분양한 서울 강북구 미아동 '한화 포레나 미아' 역시 4번째 무순위 청약을 준비하고 있다.

반면 시세보다 크게 낮은 분양가로 이른바 '안전마진'이 보장된 단지에는 수백대 1의 경쟁률이 나타나고 있다.

박종민 기자

박종민 기자
분양가와 인근 단지 사이에 시세가 10억원 가까이 차이가 나는 경기 과천시 별양동 '과천자이'의 경우 지난 5일 진행한 무순위청약 일반공급 10가구 모집에 7579명이 몰렸다. 특히 전용면적 84㎡ 1가구 모집에는 1832명이 지원해 가장 높은 네 자릿수 경쟁률을 보였다. 지난달 15일 무순위청약 당첨자를 발표한 경기도 남양주시 다산동 '자연앤푸르지오' 전용 59㎡는 1가구 모집에 9763명이 신청해 9673대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 해당 단지 역시 주변 시세보다 4억원 정도 분양가가 낮다.

경매시장 역시 물건별 온도 차이가 뚜렷하다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰률은 26.6%로 집계됐다. 13년 만에 최저치다. 지난해 100%를 훌쩍 웃돌았던 낙찰가율도 지난달 96.6%로 하락했다.

서울 은평구 응암동 '백련산힐스테이트1차' 전용면적 85㎡ 물건은 입찰가 7억7천만원으로 경매에 나왔지만 주인을 찾지 못했다. 해당 물건은 지난 6월28일 감정가 9억6200만원에 나왔지만 한 차례 유찰된 물건이다. 서울 용산구 청암동 청암자이 전용 157㎡ 물건도 감정가 19억6천만원에 경매에 나왔지만 유찰됐다. 지난 5월 같은 면적 매물이 21억원에 거래됐지만 1억4천만원 낮은 입찰가에도 주인을 찾지 못한 것이다.

하지만 지난달 매각이 진행된 경기 부천시 중동 중흥마을 주공아파트 전용 38㎡는 80명이 입찰에 참여하며 얼어붙은 전반적인 시장 분위기와는 차이를 보였다. 해당 물건은 감정평가금액이 2019년 매겨져 감정가가 1억9천만원인데 이는 현재 전세시세다. 이에 해당 물건은 감정가(1억9천만원)의 180.9%인 3억 4368만원에 낙찰됐다.

집값 고점 인식에 금리 인상 기조까지 이어지는 가운데 경기 침체에 대한 우려가 해소되지 않는 한 짙어지는 관망세 속 수요자들의 '옥석가리기' 경향은 더욱 강해질 것으로 전망된다.

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "현재 부동산 시장의 가장 큰 변수는 금리인데 금리인상이 당분간 계속될 것으로 예상되는 만큼 전반적인 시장이 거래 절벽과 가격 약세가 이어질 전망"이라며 "실수요자를 중심으로 옥석가리기는 더욱 심화될 것"이라고 말했다.

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