서울시, ‘역세권 장기전세’ 용적률 700% 상향…35층 제한 폐지

‘역세권 장기전세주택 건립 운영기준’ 개정

준주거지역 용적률, 기존 500% 이하서 최대 700% 완화

층수제한 폐지해 건축물 높이 완화 도모..면적 제한도 상향

서울 도심 내 아파트 단지 모습. 사진ㅣ연합뉴스

인더뉴스 홍승표 기자ㅣ서울시가 역세권 장기전세주택 공급 확대를 위해 준주거지역의 용적률을 최대 500%에서 700%로 상향해 고밀개발을 도모합니다. 일률적으로 적용한 35층 층수 규제는 폐지하며, 주택의 최대 전용면적은 ‘국민주택규모’인 85㎡로 늘렸습니다.

30일 서울시에 따르면, '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정하고 이날부터 시행에 들어갑니다. 서울시는 전월세 가격 상승 등으로 전세형 공공주택에 대한 관심과 수요가 높아진 상황을 고려해 운영기준을 개정했으며 이를 바탕으로 장기전세주택 공급을 확대하고, 주택시장 안정을 추진할 계획이라고 설명했습니다.

역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 지하철역 승강장 경계 350m 이내 역세권 부지에 주택을 건립할 경우 서울시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업입니다. 현재는 66개 사업지에서 1만7572가구 규모로 추진 중이며 이 가운데 준공 및 입주 물량은 9개 사업지, 1375가구입니다.

개정안에 따르면, 우선 준주거지역 용적률이 기존 500% 이하에서 최대 700%까지 완화됩니다. 서울시는 기존에 고밀개발이 가능한 1차 역세권 내 준주거지역에서 동일하게 500%의 용적률을 적용했으나 앞으로는 ‘서울도시기본계획(2030)’에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등적으로 적용할 예정입니다.

도심·광역중심·지역중심 역세권임과 동시에 승강장과의 경계가 250m 이내일 경우 용적률 700%까지 완화됩니다. 지구중심 역세권이면서 승강장 경계 250m 이내는 600%, 비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화됩니다.

이와 함께, 일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수 규제를 폐지해 건축물 높이를 완화합니다.중심지·용도지역 등과 관계없이 동일하게 35층 이하로 적용했던 규제를 앞으로는 서울도시기본계획에 따른 중심지·용도지역별 높이 관리 기준을 따르도록 개정했습니다.

용적률 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화할 방침입니다. 서울시는 건축법에 따라 준수해야 하는 채광창 이격거리, 인동거리 개선 없이는 완화된 용적률까지 짓는 것이 현실적으로 어렵기 때문에 해당 부분 또한 완화했다고 설명했습니다.

기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 4분의 1로 정했으나 앞으로는 용적률 400~500%까지는 1.2배, 500~600%까지는 1.5배, 600~700%까지는 2배 이내로 완화 받을 수 있게 됩니다. 단, 완화에 따른 주변 지역 일조, 도시경관 훼손 등의 영향을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 진행하고, 관련 위원회 심의에서도 검토를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획입니다.

1차 역세권 범위를 250m에서 350m로 완화하는 방안은 오는 2024년까지 연장하며, 주거지역으로 한정됐던 사업대상지도 준공업지역, 재정비촉진지구 등으로 확대합니다. 준주거지역에서 비주거시설을 설치해야 하는 비율은 10%에서 5%로 줄어듭니다.

서울시는, 공급 확대를 위한 기준 완화 외에도 용적률 적용체계 등의 제도를 합리적으로 개선하기 위한 차원으로 운영기준상 명확하지 않았던 체계에 대해 개정했습니다.

우선 용적률 적용 체계의 경우 도시정비형 재개발사업은 '도시정비법', 주택건설사업은 '국토계획법'에 따르도록 개선했으며, 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 정비구역 해제지역에서 '도시정비형 재개발' 방식을 허용토록 개정했습니다.

커뮤니티 지원 시설은 의무에서 권장 설치로, 사업부지 최소면적은 기존 크기에서 20% 완화한 2400㎡ 이상으로, 전용면적은 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대했습니다.

김성보 서울시 주택정책실장은 "그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다"며 "앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 합리적이고 현실적으로 개선해 나가겠다"고 말했습니다.

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