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아직도 경매하니? 나는 공매로 간다...하자 없는 물건 클릭 몇 번으로 내 품에

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# 평소 경매로 아파트에 투자해오던 정순태 씨(58)는 오는 2월 초 공매로 나올 서울 송파구 신천동의 한 아파트를 눈여겨보고 있다. 아파트를 시세보다 30%가량 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 기대감 때문이다. 전용 148㎡(56평형)인 이 주상복합 아파트 감정평가액은 26억2700만원이었지만 한 차례 유찰되면서 최저 입찰가가 21억160만원까지 떨어진 상태다. 매매 시장에서는 같은 평형 아파트가 지난해 8월 26억2700만원에 실거래된 이후 32억원에 매물로 나와 있다. 인터넷 사이트에서 전자 입찰을 통해 경쟁하는 방식이라 법원 경매처럼 현장에 직접 나가지 않아도 돼 편리하다.

# 신혼집을 알아보던 김유선 씨(36)는 최근 공매로 서울 구로구 고척동의 한 아파트를 낙찰받았다. 전용 59㎡인 이 아파트의 낙찰가는 6억3150만원. 최저 입찰가(6억1722만원)를 조금 넘겼지만 지난해 말 같은 평형 아파트가 6억8000만원에 매매 계약서를 쓴 점을 감안하면 시세보다 5000만원가량 저렴하게 내 집을 마련한 셈이다. 김 씨가 낙찰받은 이 아파트 단지에서는 최근 전용 59㎡가 7억원 중반대에 매물로 나온다.

최근 공매에 눈 돌리는 투자자가 늘고 있다. 경매에 비해 널리 알려지지 않은 공매를 통해 고수익을 올리는 사례가 늘면서 알짜 재테크 수단으로 각광받은 덕분이다. 공매는 공공기관이 보유한 자산을 일반인 대상으로 입찰에 부쳐 최고가를 써낸 사람에게 매각하는 거래 방식이다. 경매처럼 부동산을 시세보다 싸게 매입할 수 있으면서도 상대적으로 안전성, 수익성이 높다는 게 공매의 장점으로 꼽힌다.

그동안 부동산을 시세보다 저렴하게 취득하는 방법으로는 으레 경매가 꼽혔다. 하지만 최근 경매는 대중화되며 응찰자뿐 아니라 전문 투자업체, 컨설팅 업체가 우후죽순 늘어 ‘레드오션’이 됐다는 평가를 받은 지 오래다. 경매 시장에서 입찰 경쟁률은 부쩍 높아졌고 낙찰가율이 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 물건이 속속 나오는 실정이다. 상대적으로 덜 알려진 공매가 주목받는 배경이다.

공매로 나오는 물건의 대부분은 세무서 등이 체납자 세금을 거두기 위해 입찰에 부친 압류 재산, 이외 국공유 재산, 공공기관이 비용 절감을 이유로 캠코(한국자산관리공사)에 매각을 의뢰한 수탁 자산 등이다.

매경이코노미

한국자산관리공사(캠코)의 전자 입찰 시스템 ‘온비드’ 홈페이지. (온비드 홈페이지 캡처)

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▶공매, 경매보다 나은 이유

▷우량 부동산 안전하고 값싸게 취득

공매와 법원 경매는 둘 다 공개 입찰 경쟁을 통해 가장 비싼 값을 부른 사람에게 매각된다는 점, 매각 당일 매수자가 나오지 않으면 가격을 낮춰 유찰된다는 점에서는 비슷하지만 다른 점이 꽤 많다.

일단 진행 주체가 전혀 다르다. 경매는 채무 변제가 되지 않을 때 채권자 요청으로 법원에서 진행한다. 반면 공매는 국세청 등 공공기관이 체납된 세금을 회수할 목적으로 캠코에 매각 대행을 맡긴다.

또 법원 경매는 경매 법정에서 입찰에 부쳐지지만 공매는 인터넷 입찰이 원칙이다. 전자 입찰 시스템인 ‘온비드(www.onbid.co.kr)’를 통해 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 24시간 원스톱으로 간편하게 입찰에 참여할 수 있다. 최근에는 스마트폰 애플리케이션으로도 공매 입찰을 할 수도 있다. 또 공매는 감정 가격이 매주 10%씩 낮아져 입찰에 부쳐진다. 덕분에 재입찰 기간이 짧고 저렴한 가격으로 매수할 수 있다. 그런데도 공매가 경매보다 입찰 경쟁이 떨어지는 이유는 아직까지 투자자들이 인터넷 입찰에 익숙하지 않은 탓이 크다.

공매로 물건을 낙찰받으면 어떤 장점이 있을까.

공매로 부동산을 매입하는 가장 큰 장점은 우량 물건을 안전하고 값싸게 구입할 수 있다는 점이다. 공매 물건은 종류가 다양하지만 그중 유입 재산(한국자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산을 일반인에게 공매도 다시 매각하는 방식)과 수탁 재산(공공기관이나 은행이 보유한 비업무용 부동산을 한국자산관리공사를 통해 공매로 매각하는 것)은 경매와 달리 소유권 이전 시 권리 관계에 하자가 없다. 공매 물건은 법원의 경매 과정을 거쳐 해당 물건에 있던 모든 복잡한 권리가 말소된 후 소유권이 이전되기 때문이다. 또 체납자가 입찰 전 세금을 갚아 공매 대상에서 제외되는 경우는 있지만 공매 주체가 공공기관인 만큼 허위 매물이 올라오는 경우는 없다.

공매는 개인 자금 계획에 맞게 부동산을 고를 수도 있다. 낙찰가 1000만원 미만 물건은 매각 결정일부터 7일 이내, 1000만원 이상은 60일 이내에 잔금을 납부하면 되지만 유입 재산은 1개월에서 길게는 3년까지 나눠 납부할 수 있다. 납부 기간을 최대 5년까지도 연장할 수 있다. 수탁 재산도 1개월에서 5년까지 분할 납부로 구입할 수 있다. 이때 구입자가 납부할 능력이 되지 않으면 매매대금을 모두 납부하지 않았어도 소유권을 변경할 수 있다. 대금의 3분의 1 이상을 납부하면 점유할 수도 있다. 다만 압류 재산은 법원 경매와 절차, 과정이 비슷하다.

캠코가 운영하는 온비드는 흡사 온라인 쇼핑몰과 비슷하다. 우선 온비드 회원으로 가입하고 종류별, 지역별, 가격대별, 의뢰기관별, 테마별 등 다양한 형태로 물건을 검색할 수 있다. 감정평가서에는 해당 물건의 가치, 위치, 용도, 현재 상태 등 부동산 정보가 적혀 있어 내게 맞는 물건인지를 판단하는 기본 자료가 된다. 그다음 현장을 찾아 서류상 정보와 같은지 확인하고 온비드에서 정해놓은 입찰 기간에 응찰하면 된다. 최근에는 ‘아실’처럼 경매·공매 정보를 지도에 표시해 제공하는 앱 서비스도 늘어나는 추세다.

응찰할 때는 경매와 마찬가지로 입찰금액의 10%를 보증금으로 내야 하기 때문에 미리 현금을 준비해둬야 한다. 낙찰이 되면 나머지 90%를 내는데, 납부 기간 안에 대금을 납부하지 못하면 10일의 기간을 더 준다. 이때까지도 대금을 납부하지 않으면 낙찰이 취소되고 물건은 유찰된다. 물론 응찰할 때 낸 보증금은 돌려받을 수 없다. 대금을 완납하고 캠코로부터 관련 서류를 받아 물건을 등기하면 모든 절차가 완료된다. 경매처럼 법원에 갈 필요가 없어 편리하다.

온라인으로 쉽게 참여할 수 있다고 해서 섣불리 투자에 나서는 것은 금물이다. 현장 입찰의 번거로움이 없어지기는 했지만 입찰 현장에서의 분위기 파악이나 적정한 입찰가를 판단하기 어렵다는 단점도 있다. 또 공매는 인터넷을 통해 캠코가 권리 관계를 조사해주지만 숨어 있는 권리·물건상 하자 여부를 찾아내는 것은 어디까지나 투자자 몫이다. 등기부등본 내 권리 분석은 투자자 본인 스스로 철저히 확인해야 한다.

온비드 사이트를 통한 공매 물건은 매각기관마다 대금 납부 조건이 다르고 계약 조건도 천차만별이다. 입찰 전 내용을 꼼꼼히 살펴보는 게 필수다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “경매는 모든 물건에 대해 인수하는 권리 유무를 따져봐야 하지만 공매는 매각되는 물건(압류 재산, 유입 자산, 수탁 재산, 국유 재산)에 따라 다르다”고 설명한다.

예컨대 공매의 70% 이상을 차지하는 압류 재산(세금·공과금 등의 체납으로 인한 경매)의 경우, 매수인이 별도의 권리 분석을 해야 하고 명도 책임도 매수인에게 있다. 특히 대항력 있는 임차인 등 소유자 외의 점유자가 있다면 명도소송을 진행해야 하기 때문에 각별히 주의해야 한다. 경매와 비슷하다고 보면 된다. 반면 유입 자산과 수탁 재산은 경매 과정에서 모든 권리를 소멸시킨다. 세입자의 명도 책임을 대부분 캠코가 부담하기 때문에 매수인이 신경 쓸 것이 별로 없다. 이뿐 아니라 대금의 분할 납부도 가능하며 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다.

공매가 입찰이 진행되는 중에 취소되는 경우도 흔하다. 특히 압류 재산의 경우 수백만원의 세금을 내지 않아 강제 처분되는 탓에 체납자가 공매 진행 중 세금을 납부하면 바로 매각이 취소되기도 한다.

[정다운 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제2143호 (2022.01.19~2022.01.25일자) 기사입니다]



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