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증산4구역 등 ‘도심복합’ 7곳 속도…내년 사전청약 기다려볼까

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서울 6곳·부천 1곳 연내 사업계획 승인

증산·신길·연신내·방학 등 9686호

증산 4천세대…연신내 ‘GTX 효과’

토지주 분담금 8천만~2억4천만원

일반분양 84㎡ 6억4천만~8억9천만

상한제 적용 시세 60~70%로 저렴

“역세권 입지라 3기 새도시보다 인기”

‘도심복합’ 공급기간 10년 단축

민간 재개발, 지구 지정~분양 13년

도심복합, 통합심의로 2년반쯤 걸려

지주 자금 부담땐 ‘이익공유형’ 분양

세입자 이주대책·임대 입주권 우선

7차 후보, 강남권 4곳중 나올지 관심

국토부 “올해 5만호 추가 지구 지정”


한겨레

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정부가 역세권과 저층 주거지 등을 고밀 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’이 속도를 내면서 최근 7곳이 본격적인 사업에 착수해 관심을 모으고 있다. 국토교통부는 지난달 31일 은평구 증산4구역을 비롯한 서울 시내 6곳과 경기 부천 1곳에 대해 처음으로 지구 지정 절차를 마쳤다. 이들 지역이 본 지구로 지정됐다는 것은 주민 동의율 확보 등 사업을 위한 제반 여건이 갖춰졌다는 뜻이다. 이후 사업계획 승인을 시작으로 주민 이주와 착공 절차가 순차적으로 진행된다.

특히 도심 공공주택 복합사업지는 사업 속도가 빠른 데다 본청약 전에 주택을 선공급하는 사전청약이 예정돼 있어, 무주택 실수요자라면 눈여겨볼 필요가 있다. 이번에 본지구로 지정된 7곳은 연내 사업계획 승인을 거쳐 내년 하반기 사전 청약이 이뤄질 전망이다. 주민 이주와 착공은 2024년 예정이지만, 사전 청약은 그보다 1년 정도 앞서 진행될 예정이다.

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1차 지구 7곳 주택 일반분양가 시세의 60~70%


이번에 본지구로 지정된 곳은 규모가 가장 큰 증산4구역(4112호)을 비롯해 신길2(1326호), 방학역(409호), 연신내역(427호), 쌍문역 동측(646호), 쌍문역 서측(1088호), 부천원미(1678호) 등 7개 구역이다. 총 주택 신축 물량은 9686가구에 이른다.

국토부가 이들 7곳의 사업계획을 시뮬레이션해본 결과, 이들 지역의 토지주 분담금은 8천만~2억4천만원 수준으로 추정됐다. 이 분담금은 토지주가 현물 보상으로 받는 신축 주택에 입주하기 위해 지불해야 하는 금액이다. 지구별로는 경기 부천원미의 평균 부담금이 2억4천만원으로 가장 높고, 이어 쌍문역 서측(1억7천만원), 쌍문역 동측·연신내역·신길2(1억3천만원), 증산4(9천만원), 방학역(8천만원) 등의 차례다. 이 분담금은 민간 정비사업과 견줘선 30% 이상 낮은 수준으로 추산된다는 게 국토부의 설명이다. 토지주에게 공급하는 주택 분양가격은 전용면적 84㎡ 기준으로 부천원미가 5억7천만원으로 가장 낮고, 신길2구역이 7억6천만원으로 가장 높다.

7곳의 공공주택 일반공급 분양가는 토지주 공급 분양가보다는 10~20% 정도 높은 수준이다. 현 시점에서 추정된 지구별 예상 일반분양가를 보면, 신길2구역이 가장 높고 방학역이 가장 낮다. 전용 84㎡ 기준 일반공급 분양가는 신길2구역 8억9천만원, 연신내역 7억5천만원, 증산4 7억3천만원, 쌍문역 서측 7억2천만원, 쌍문역 동측 6억7천만원, 부천원미 6억5천만원, 방학역 6억4천만원 수준이다. 또 전용 59㎡ 일반공급 분양가는 지역에 따라 4억8천만~6억8천만원 수준이다. 국토부는 공공주택 일반분양은 분양가 상한제 적용을 받아 인근 시세의 60~70% 수준으로 예상된다고 설명했다.

부동산 업계에선 7개 지구의 이같은 추정 일반분양가는 최근 수도권 아파트값이 상승한 영향이 반영됐다고 분석했다. 분양가 상한제가 적용된 주택 분양가는 ‘택지비+건축비+가산비’로 구성되며, 이 가운데 택지비 비중이 보통 60% 이상으로 큰 편이다. 택지비는 시세가 반영된 감정가로 산정되는데, 최근 1~2년 사이 수도권 집값 상승 여파로 주거지역 땅값도 많이 오른 상황이다. 다만, 현재 집값 수준이 당분간 크게 변동하지 않는다고 가정하고, 일반분양 분양가가 실질적으로 시세의 60~70% 수준이라면, 실수요자에게는 괜찮은 선택지가 될 수 있다는 게 시장의 전망이다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “공공주택 분양은 전매제한과 실입주 요건 등 까다로운 규제에도 불구하고 시세 대비 가장 낮은 비용으로 내집을 장만할 수 있는 길”이라며 “최근 사전청약이 진행되고 있는 수도권 3기 새도시보다 도심권 공공주택의 인기가 더 높을 전망”이라고 내다봤다.

시장에서는 이번에 지구 지정된 7곳의 입지는 대부분 양호한 것으로 평가한다. 65곳의 도심복합사업 후보지 중 가장 큰 규모(16만7천㎡)인 증산4구역은 지하철 6호선 증산역과 불광천이 인접해 있는 곳이다. 뉴타운 해제 등으로 인해 장기간 개발이 지연되었으나, 이번 사업을 통해 4천세대 규모의 대규모 주거단지로 탈바꿈할 것으로 기대된다. 연신내역 구역(427호)은 규모는 작지만 수도권광역급행철도(GTX) 연신내역 역세권에 위치해 있어 교통여건이 우수하다. 방학역 구역은 지하철 1호선 방학역에 인접한 교통요지로, 앞으로 우이신설 연장선 신설계획에 따라 더블 역세권역이 형성되는 점을 고려해 주거·상업·문화 기능을 집약한 고밀 복합공간으로 조성될 예정이다.

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강남권에도 도심복합사업지 나올 듯


지난해 정부의 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안’(2·4 대책)에 따라 추진되는 도심 공공주택 복합사업은 도심지에 위치해 있지만 기존 재개발 방식으로는 사업 추진이 어려웠던 곳을 용적률 상향과 신속한 인·허가 등을 거쳐 고밀 개발해 대량의 신축 주택을 짓는 사업이다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 시행자로 참여하며, 토지주에게 보상하는 주택을 제외한 물량은 일반분양 방식으로 실수요자에게 공급하게 된다. 특히 민간 주도의 정비사업이 지구 지정부터 분양까지 약 13년 걸리는 데 비해 도심복합사업은 통합심의 등을 통해 분양까지 소요되는 기간이 약 2년6개월에 불과해 신속한 사업 추진이 가능한 게 장점으로 꼽힌다.

민간 정비사업에선 볼 수 없는 지원도 다수 제공된다. 부담 여력이 부족한 토지주를 위해 우선분양가의 50%만 부담(7곳 본지구는 시세 25~35% 수준)하고 소유권을 취득할 수 있는 이익공유형 등 공공자가주택도 공급한다. 또 세입자에게는 인근 매입임대, 공공택지 내 공공임대주택 등에 입주하거나, 주택자금 융자 알선 등 이주대책을 시행하고, 사업 완료 후에는 도심복합사업을 통해 건설되는 공공임대주택을 우선 공급(우선 입주권 부여)하게 된다. 주민 동의(토지주 2/3, 면적 1/2 이상)가 확보되는 경우에만 사업 추진이 확정(본지구 지정)되며, 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영 등 민간 재개발사업 수준의 주민 선택권을 보장한다.

정부는 지난해까지 도심 내 주택공급 후보지로 총 157곳(16만호)을 확정했다. 유형별로는 도심복합사업이 65곳, 공공정비사업(재개발·재건축)이 35곳, 소규모 도시재생사업이 57곳으로, 현재 지방자치단체 사전협의, 주민설명회 등 지구 지정을 위한 절차에 속도를 내고 있다. 최근에는 강남구 개포4동 4구역 토지주들이 지난해 12월 말 강남구청에 도심복합사업 신청서를 접수했다. 양재천, 구룡초등학교와 인접해 있는 이곳은 주민동의율 60% 이상을 확보한 것으로 알려졌다. 현재 강남권에서 도심복합사업을 추진하는 구역은 양재2동 1·2구역, 대청마을에 이어 개포4동 4구역이 추가되면서 4개 구역으로 늘었다. 서울에서는 지금까지 도심복합사업 후보지 49곳이 선정됐으나 강남3구(강남·서초·송파구)에는 후보지가 전무한 상태다. 국토부가 이달 말 도심복합사업 7차 후보지 발표를 앞두고 있어 강남권에서 1호 사업지가 나올지 주목된다.

국토부는 올해 도심복합사업으로 5만호의 신규 공급물량을 확정할 계획이다. 남영우 국토부 공공주택추진단장은 “도심복합사업이 현재 26곳에서 주민동의를 확보하고 순조롭게 진행되고 있다”며 “올해는 추가로 5만호 규모의 지구 지정이 가능할 전망”이라고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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