[똑똑한 부동산] 꼬마빌딩 사기 전 이건 꼭 확인하세요

부동산 전문 김예림 변호사

건축물 대지상 토지 면적이 토지 대장상 면적보다 작다면 가격 협상 필요

위반건축물 사면 매년 '이행강제금' 날벼락

신축·리모델링 가능한지 토지 이용계획 확인원 살펴봐야

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 주택에 대한 대출, 세금 규제 등이 강화되면서 상업용 빌딩에 투자하려는 사람들이 늘고 있다. 특히 비교적 소액으로 투자할 수 있는 꼬마빌딩에 대한 수요가 급격히 늘어나고 있는 추세다. 꼬마빌딩 매매계약을 맺을 땐 일반적인 주택 매매에 비해 유의할 점이 상당히 많다.

서울 마포구 연남동 일대 상점가. (사진=뉴시스)

꼬마빌딩 매매시 부동산등기부등본 등의 공부 확인과 현장답사는 필수다. 주택 매매의 경우 보통 부동산 등기부 등본 확인으로도 충분하지만 꼬마빌딩은 여기에 토지·건축물 대장과 토지 이용계획 확인원까지 살펴야 한다.

먼저 부동산 등기부 등본상 소유자와 매도인이 같은지 반드시 확인해야 하고 근저당권 등의 제한물권이 설정돼 있다면 잔금시 모두 말소하는 조건으로 매매계약을 체결해야 한다.

간혹 토지 대장과 건축물 대장상 대지면적이 다른 경우가 있는데 이 경우에는 건축물 대장상 대지면적을 기준으로 하되, 건축물 대장상의 면적이 토지 대장상 면적보다 작은 경우에는 실제 건축할 수 있는 면적이 줄어드는만큼 매매 가격의 협상이 추가로 필요할 수 있다. 여기에 위반건축물의 존재는 필수적으로 살펴봐야 한다. 위반건축물은 보통 테라스나 가설건축물을 불법으로 설치하거나 주차장법을 위반한 경우 또는 용도를 임의로 변경해서 사용하는 경우 등이 있다. 만약 위반건축물이 존재하면, 용도변경이나 리모델링이 어려울 수 있고 매년 시가표준액의 10%에 해당하는 이행강제금을 부담해야 할 수 있다.

리모델링이나 신축을 계획하고 있다면 반드시 확인해야 할 것이 바로 토지 이용계획 확인원이다. 토지이용계획확인원에는 건축행위에 필요한 필수적 정보가 모두 담겨있다고 보면 된다. 대표적으로 용도지역 등이 기재되어 있어 행위제한 여부를 확인할 수 있고, 건폐율, 용적률, 주차장수, 정화조 용량, 도로의 존재 등 건축행위에 필요한 여러 가지 정보를 살펴볼 수 있다.

실제 꼬마빌딩에 투자했다가 계획했던 리모델링이나 신축이 진행되지 않아 문제가 생기는 사례를 종종 본 적이 있다. 이 경우 대부분 매매대금의 상당액을 대출을 통해 납부하는 특성상 금융비용의 부담으로 싼값에 되팔거나 아예 건물이 경매에 넘어가서 큰 손해를 입는다. 따라서 꼬마빌딩 매매를 계획하고 있다면, 사전에 꼼꼼한 검토 절차를 거치는 것이 필수다.