강화되는 대출 규제…연 소득 대비 부채원리금 비율 40% 못 넘는다

정부가 가계부채 증가세를 잡기 위해 지난 10월 26일 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표하며 내년부터 대출 한도가 대폭 줄어들 것으로 전망된다.

금융위원회가 발표한 가계부채 보완대책은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제의 조기 시행과 확대를 골자로 한다. DSR는 소득 대비 갚아야 하는 원리금 비율을 의미한다. 현재는 시가 6억원 초과 주택을 구매하며 주택담보대출을 받거나 1억원 초과 신용대출을 받을 때 연 소득 대비 연간 갚아야 하는 부채 원리금 비율이 40%를 넘을 수 없다. 정부는 내년 7월부터 총 대출액 2억원 초과자에 대해 DSR 40% 규제를 적용할 예정이었는데 이를 6개월 앞당겨 내년 1월부터 시행하기로 했다. 또 내년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용된다.

금융위원회가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 일정을 앞당기는 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표한 가운데 한 시민이 대출 안내문 앞을 지나가고 있다.

▶2금융권도 DSR 기준 강화

2금융권의 DSR 기준도 강화된다. 내년 1월부터 개인별 DSR가 기존 60%에서 50%로 하향 조정되고, 업권별 금융사 평균 DSR 기준도 보험 70%에서 50%, 상호금융 160%에서 110%, 카드 60%에서 50%, 캐피털 90%에서 65%, 저축은행 90%에서 65% 등으로 줄어든다. 특히 내년 1월부터 DSR 산정 시 카드론이 포함돼 카드론을 사용하는 사람이라면 전체 대출 한도가 축소된다.

DSR를 계산할 때 대출 산정 만기도 현실화된다. 현재는 신용대출의 원리금을 계산할 때 만기를 7년으로 가정하지만 내년부터는 5년으로 축소된다. 산정 만기가 줄어들면 DSR가 높아져 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생한다.

금융당국의 가계부채 강화 방안이 시행되면 신용대출이나 마이너스통장을 보유한 사람이 앞으로 대출을 받을 때 줄어드는 한도에 가장 큰 타격이 있을 것으로 예상된다. 매일경제는 연 소득 4000만원인 직장인 A씨가 한도 4000만원의 마이너스 통장(연 이자율 4%)을 보유한 상태에서 조정 지역에 위치한 시가 5억원의 주택을 구매할 때 내년부터 한도가 얼마나 줄어들지 시뮬레이션을 해 보았다. 그 결과 주택담보대출 한도가 1억원 이상 줄어드는 것으로 나타났다.

A씨가 DSR 40% 규제를 적용받기 전인 현재는 주택담보대출 2억2000만원(연 이자율 3.5%)과 마이너스통장 대출 4000만원을 합쳐 총 2억6000만원을 대출받을 수 있다. 이 경우 DSR는 47.92%로 책정돼 규제 비율을 넘어서지만 현재는 DSR 규제 대상에서 벗어나 대출이 가능하다. 하지만 내년 1월부터는 마이너스통장 한도를 유지한 상태에서 주담대를 신청하면 받을 수 있는 한도가 확 줄어든다. 내년 1월부터는 총 대출 규모가 2억원을 초과하면 DSR 규제 대상에 포함되기 때문이다. DSR 계산 과정에서 신용대출 원리금 산정 만기가 7년에서 5년으로 줄어드는 점도 주담대 한도에 불리하게 작용한다. 이를 감안하면 결국 A씨가 받을 수 있는 주담대 최대 한도는 1억1500만원으로 규제 전보다 1억원 이상 줄어들게 된다.

내년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하는 모든 대출자에게 DSR 규제가 적용되며 연 소득이 적은 사람은 대출을 받는 게 더 어려워질 전망이다. 연 소득이 3000만원인 직장인 B씨가 총 대출 한도가 2000만원인 마이너스통장을 보유한 상태에서 조정 지역에 위치한 시가 4억원의 주택을 구매할 때 주담대를 1억7000만원까지 받는다면 총 대출액이 1억9000만원으로 내년 6월까지는 DSR 규제 대상에서 제외된다. 하지만 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하는 경우 규제가 적용돼 주담대 한도가 약 4000만원 줄어들게 된다.

정부의 이번 대출 규제 강화안은 소득이 적을수록 한도가 더 많이 줄어들도록 설계됐다. 예를 들면 연 소득 4000만원인 직장인은 총 대출액이 2억원을 넘지 않으면 내년 7월에도 대출 한도가 크게 줄어들지 않는다. 하지만 연 소득이 1000만원 줄어들면 내년 7월부터 주담대 한도가 4000만원 줄어들 것으로 예상된다.

▶소득 적은 사람은 대출 받기 어려워져

정부가 내년 1월부터 카드론도 DSR 원리금 산정에 포함하기로 하며 자금 여력이 부족한 대출자들의 대출 한도는 더 줄어들 전망이다. 금융위에 따르면 연 소득이 4000만원인 직장인이 기존에 1억8000만원의 주담대와 2500만원의 신용대출을 보유한 경우 현재는 800만원까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 제2금융권에 적용되는 DSR 50% 규제를 적용받으면 카드론 한도가 약 170만원 줄어들게 된다. 카드론은 DSR를 계산할 때 산정하는 만기로 ‘약정 만기’를 기준으로 하는데 다른 대출에 비해 만기가 짧아 DSR 산정에 불리하게 적용할 것으로 예상된다.

한편 이번 대책에서 전세대출과 관련한 대책 강화는 상당히 배제됐다. 현재 DSR 계산 시 대출 원리금 중 전세대출은 제외돼 있는데 이번 대책에 전세대출도 포함할 것이라는 전망이 나왔었다. 하지만 당국은 실수요자의 피해를 우려해 이번 규제에서는 제외했다. 다만 금융위는 장기적인 과제로 전세대출을 받은 사람이 추후 대출을 실행하는 경우 DSR에 전세대출 원금을 적용하는 방안을 검토하기로 했다. 또 전세대출 보증 한도를 산정할 때 소득 등 상환능력 기준을 도입하는 것도 검토할 예정이다.

한편 내년 1월부터 전세대출 분할상환을 늘리는 금융회사의 경우 정책적 인센티브를 확대하기로 했다. 전세대출 분할상환 가입자가 많은 금융회사의 경우 정책 모기지 배정에서 우대를 받을 전망이다.

한편 이와 별개로 은행들은 전세대출 심사를 강화하며 불필요한 자금 수요를 최대한 옥죌 계획이다. 한국은행에 따르면 올해 10월 가계대출 중 주택담보대출은 4조7000억원이 늘었다. 이 중 전세자금 대출은 2조2000억원으로 전체의 절반 가까이를 차지했다. 전세대출은 7월 2조8000억원, 8월 2조8000억원, 9월 2조5000억원 증가하는 등 꾸준히 늘어나고 있다.

이에 따라 KB국민은행은 우선 일부 전세대출 상품에 대해 ‘원리금의 5%를 갚아야 한다’는 분할상환 조건을 내걸기도 했다. 또 시중은행들은 잔금 지급일 이후에는 전세자금 대출이 취급되지 않도록 했다. 1주택자에 대한 대출 심사를 강화하기 위해 주택을 보유한 사람의 경우 비대면 전세대출이 불가능하다. 또 은행들은 전세를 갱신하는 경우 대출 가능 금액을 보증금 증액 이내 범위로 축소하기로 했다.

고승범 금융위원장이 지난 10월 26일 서울 종로구 정부서울청사에서 가계부채 관리 강화 방안 관련 브리핑을 하고 있다.

▶주담대 받으려면 신용대출 상환하고

마이너스통장도 없애는 게 유리

대출 수요자들은 강화되는 대출 규제에 맞춰 대출 한도를 늘리기 위한 방안들을 논의하고 있다. 우선 내년에 주택담보대출을 받아야 하는 수요자의 경우 기존에 보유하고 있는 신용대출은 상환하거나 마이너스통장을 없애는 것이 유리하다. 예를 들어 연봉 4000만원인 직장인이 내년에 시가 6억원의 주택을 구매하는 경우 기존에 연 이자율 4%의 마이너스통장을 보유한 상태에서 주택담보대출을 받으려면 최대 한도는 1억1500만원가량이다. 하지만 마이너스통장을 없애고 주택담보대출을 받는 경우에는 주택담보비율(LTV) 규제가 없다고 가정할 시 약 2억9000만원까지 주택담보대출 한도가 나오게 된다. 총 받을 수 있는 대출 한도가 1억원 가까이 벌어지는 셈이다.

대출 한도를 더 늘리기 위한 또 다른 방안은 대출 만기를 최대한 길게 받는 것이다. DSR 계산 시 대출 만기가 길어질수록 원리금이 적게 잡혀 대출 한도가 늘어나는 효과가 발생하기 때문이다. 특히 소득이 적은 청년이나 신혼부부의 경우 정책 모기지를 이용할 때 최대 40년까지 대출 만기를 받을 수 있어 한도를 늘리는 데 유용하다. 이 외에도 내년부터 신용대출 산정 만기가 7년에서 5년으로 줄어들지만 분할상환을 선택할 경우 상환 기간만큼 대출 만기를 산정하기 때문에 이를 이용하는 것도 방법이다.

만약 1금융권의 대출 한도가 충분하지 않다면 2금융권을 이용하는 것도 방법이다. 2금융권의 경우 DSR가 50%까지 적용되기 때문이다. 최근에는 1금융권과 2금융권의 대출 금리가 큰 차이를 나타내지 않아 실수요자들이 대출 한도를 더 받기 위해 문을 두드리는 경우가 늘어나고 있다.

연 소득 4000만원인 직장인이 1금융권에서 주담대를 받는 경우 최대 한도는 2억9000만원이었지만 2금융권으로 옮겨올 경우 3억7000만원(연 이자율 3.5% 가정)까지 늘어나게 된다.

DSR 규제의 핵심은 소득에 비례한 대출 한도다. ‘상환 능력에 맞는 대출 한도’를 내주는 정책인 만큼 금융기관에 소득 증빙을 통해 소득을 최대한 많이 증명하는 것이 대출을 많이 받을 수 있는 방법이다. 이 외에도 정부는 청년층 등 사회 초년생이 현재는 소득이 적더라도 향후 소득이 증가할 것을 감안해 대출 심사를 하도록 규제하고 있다. 신혼부부의 경우 주담대를 받을 때 부부 합산 소득으로 대출 심사를 받을 수 있어 맞벌이 부부라면 대출에 조금 더 유리하다. 다만 소득을 합산하는 경우 배우자가 보유한 부채도 함께 대출 심사에 적용되기 때문에 이를 감안해 유불리를 따져야 한다.

정부는 기존에 부동산 정책과 함께 내놓은 각종 대출 규제의 이행 실태 여부를 더 철저하게 점검한다는 방침이다. 기존에 주택을 보유한 가구가 규제지역 내에서 주택을 구입하기 위해 주택을 담보로 대출을 받으면 기존 주택을 처분하겠다는 약정을 체결해야 한다. 또 주택 구입 목적 외 주담대를 받으면 대출 기간 내 가구 구성원이 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 생활안정자금 목적으로 받은 주담대의 경우 주택 구입 시 대출이 회수된다. 1억원 이상 신용대출을 받고 1년간은 주택 구입이 금지되고, 9억원 초과 주택을 보유하는 경우엔 전세대출이 회수된다. 금융위에 따르면 2021년 6월 말 기준 약정을 체결한 65만 건 중 3797건이 약정 위반으로 적발됐다. 정부는 점검 주기를 매 반기로 두고 약정을 위반하는 대출에 대해서는 회수하겠다는 계획이다.

서울 여의도의 한 시중은행 대출 창구.

은행들의 대출 심사는 더 깐깐해질 것으로 전망된다. 은행들은 금융소비자보호법상 적합성과 적정성 원칙을 대출 심사에도 엄격히 적용해야 한다. 금융위 관계자는 “대출 과정에서 금소법 원칙이 적용되지 않는 경우 실태 점검을 통해 적발할 계획”이라고 말했다. 적합성 원칙은 금융사가 소비자의 재산 상황 등을 파악해 금융상품이 부적합하다고 판단하면 권유해서는 안 되는 것을 의미한다. 적정성 원칙은 고객이 구매하려는 금융상품이 소비자의 재무 건전성 등에 비춰 부적합한 경우 그 사실을 알려야 하는 것을 의미한다. 소비자가 자신의 소득 수준보다 지나치게 많은 대출을 받으려는 경우 금융사는 소비자에게 이를 알려야 하고, 대출 상품을 권유해서는 안 되기 때문에 금융사 입장에서는 더 철저하게 대출 심사에 임할 수밖에 없다.

정부는 이 같은 대출 규제 강화 기조하에 내년도 가계대출 증가율 목표를 ‘4~5%대’의 안정화된 수준으로 잡고 있다. 다만 내년도 실물경제 흐름과 물가 상승, 자산시장 변화 등 여건에 따라 다소 변동될 여지는 있다.

만약 작년과 올해에 이어 내년에도 급격한 가계부채 증가세가 지속될 경우 또 다른 추가관리방안도 염두에 두고 있다. 금융회사들의 평균 DSR, 고(高)DSR, 차주단위 DSR 규제 비율을 추가로 조정해 금융사 차원에서 대출을 관리하도록 하는 것이다. 추가로 전세대출에 DSR를 적용하거나, 전세대출 보증 비율을 인하하는 등 방안도 추가관리방안으로 제시했다.

[김유신 매일경제 금융부 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제135호 (2021년 12월) 기사입니다]

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