대출 막아도 2년간 26% 뛴 초고가 아파트, 가계대출 총량규제 실효성 의구심

수급 개선 없는 인위적 수요 억제 정책 ‘반짝 효과’ 우려

서울 85㎡ 초과 아파트 매매가격 변동 추이 / 자료제공=부동산R114

[한국금융신문 장호성 기자] 2019년 12.16대책 전 시점 이미 15억에 달했던 초고가 아파트 가격이 2년간 26% 오르며 18억 선을 돌파한 것으로 나타났다.

12.16대책에서는 규제지역 내 15억원이 넘는 초고가 아파트의 주택담보대출을 전면금지하는 내용이 담겼던 바 있다.

대책발표 시점까지만 해도 14억7934만원으로 대출금지 경계선에 있었던 서울 전용 85㎡ 초과 대형 아파트값은 꾸준한 오름세를 타고 2020년 16억9641만원, 2021년 현재 18억7824만원까지 치솟은 것으로 조사됐다.

초고가 아파트의 대출금지 이후에도 26% 가량 오르며, 상승액 기준으로 4억원이나 높아진 상황이다. 정부는 대출을 억제해 집값 상승을 막고 부동산을 안정시키려 했지만, 해당 단기간의 시장 충격 효과는 있을지언정 장기적인 효과는 크지 않았다.

이에 최근 정부의 가계부채 총량 규제 및 DSR 조기 도입 역시 부동산 안정에 미치는 영향이 다소 제한적일 수 있다는 전망이 나오고 있다.

◇ 초고가 아파트 밀집지역, 대출금지 이후에도 2년 동안 19%~28% 상승

초고가 아파트의 시세 상승은 상대적으로 고가 아파트가 밀집한 강남3구와 용산, 광진구 일대 대형면적을 하나하나 살펴봐도 확인할 수 있다.

부동산R114에 따르면 강남구의 대형아파트는 12.16대책 발표 당시 호당 평균 매매가격이 25억9,884만원으로 대출 금지선을 훌쩍 넘었지만 현재는 당시보다 약 5억원 상승한 31억244만원을 나타냈다.

동일한 기준으로 주요 지역을 확인하면 △서초(20%ㆍ5.2억원 상승) △송파(28%ㆍ5억원 상승) △용산(20%ㆍ4.4억원 상승) △광진(21%ㆍ3.2억원 상승) 등으로 확인된다. 부동산R114는 “대출 금지라는 특단의 조치에도 불구하고 상승흐름이 제어되지 못했다고 평가되는 부분”이라고 설명했다.

12.16대책에서 9억원 초과분은 LTV를 20% 수준으로 축소했고, 15억 초과 고가 아파트는 주택담보대출을 전면 금지했지만 이후에도 고점 경신이 이어지고 있다. 규제 회피 성향과 규제에 대한 수요층 내성을 고려할 때 인위적 수요 억제의 한계점이 드러난 셈이다.

부동산R114는 12월 말까지 DSR제도의 본격 시행일(2022년 1월)을 앞두고 대출 막차를 타려는 수요 쏠림이 예상되는 가운데, 아파트 입주물량 감소로 인해 갭투자를 유발하는 전세 가격의 상승세도 지속될 것으로 예상했다. 이들은 “이러한 시장 상황을 고려한다면 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이는 매매가격 안정세를 기대하기 어렵다고 판단된다”고 짚었다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com


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