[부동산] 대출규제·금리인상에도…매수열기 여전한 경매시장

# 10월 18일 서울 송파구 오금동에 소재한 아파트가 경매에 나왔다. 감정가는 14억5000만원이었고, 이날 28명이 입찰에 참여해 감정가의 159.3%인 23억1020만원에 낙찰됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템상 동일 면적의 직전 최고가가 22억9000만원임을 고려하면 경매 시장에서 해당 아파트 단지 내 신고가를 경신한 셈이다.

# 10월 19일에는 서울 강북구 미아동에 소재한 20평대 아파트가 경매로 나왔다. 감정가는 5억1000만원였으며, 당시 6명이 입찰에 참여해 감정가의 141%인 7억1899만원에 낙찰됐다.

최근 주택 거래량이 줄어들면서 상승폭이 둔화된 듯한 모습을 보이자 일각에서는 집값 하락 국면의 시그널로 볼 수 있다고 분석한다. 하지만 선행 지표인 경매 시장만큼은 위 사례처럼 매수 열기가 사그라지지 않고 있다. 본격적인 하락 추세 전환이라기보다 세금 부담에 따른 매물 잠김과 정부의 가계부채 대책 이슈에서 나온 일시적인 매수심리 위축일 수 있다.

올해 6월부터 다주택자 양도세 중과세율이 인상되면서 갈수록 매물이 감소하리라는 것은 예견된 상황이었다. 현재 매도인과 매수인 간 줄다리기 현상이 심화돼 상승폭이 둔화된 이유는 시장에 나오는 매물이 줄어들어 거래량 감소로 이어진 탓으로 봐야 할 것이다. 또 가계대출 규제와 향후 지속적인 금리 인상이라는 이슈도 있지만, 공급 부족이라는 집값 상방압력 요인은 여전히 남아 있는 상태다. 지금까지 대출 규제 정책은 이렇다 할 효과를 보이지 못했다. 2020년 6월에 다주택자와 고가 주택에 대한 담보대출을 금지하자 서울 아파트 평균 낙찰가율이 100% 초반대로 하락하는 현상을 보였지만, 그다음 달부터 언제 그랬냐는 듯이 다시 110%를 넘어서기 시작했다.

올해 7월에는 규제지역 내 6억원을 초과하는 주택을 구입할 때 은행권에서는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도가 적용됐지만, 여전히 수도권을 비롯한 지방 규제지역의 아파트 낙찰가율은 대출 규제가 무색할 정도로 역대 최고치를 경신하고 있다. 즉 경매 낙찰률과 낙찰가율, 평균 응찰자 수 등의 지표를 봤을 때 매매 시장의 하락 추세 전환을 단정하기는 힘들어 보인다.

지난 26일에는 금융위원회에서 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표했다. 2022년 1월부터 총대출액이 2억원을 초과할 경우, 7월부터는 1억원을 초과할 경우 차주별 DSR 한도 규제를 단계적으로 강화해 상환 능력에 따른 대출 관행을 정착하겠다는 것이 골자다. 결국 내년부터 '내 집 마련' 수요자의 대출 한도는 줄어들기 때문에 주택 매수세가 약해질 것이고, 경매 참여자도 줄어들 것으로 보인다. 하지만 이 규제로 인해 낙찰가율이 하락세로 돌아설지는 두고 봐야 할 일이다.

2022년에는 전세 시장의 가격 불안 요인이 내재돼 있다. 가계부채 대책에서 전세자금 대출은 총량 한도 및 DSR 적용 대상에서 제외된 상황임을 고려하면 당분간 하락 요인보다는 상승 요인이 더 큰 상황이다. 근본적 문제로 볼 수 있는 매물과 공급 부족이 단기간에 해결될 수 없는 만큼 그리고 전세가격 상승 요인이 남아 있는 만큼 주택 가격 상승세가 유지될 가능성이 크고, 특히 수도권 아파트 낙찰가율 오름세 역시 지속될 가능성이 크다.

[이주현 지지옥션 선임연구원]

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