코로나 쇼크에도 부동산금융 2280조… GDP 대비 118% 차지

가계 부동산 여신 증가액 40% ‘전세 보증’… 가격·거래 ↑
저가 주택 매수·분양 물량 늘어…보증기관 위험부담 급증

지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 충격에도 부동산금융은 2280조원에 육박하는 수준으로 불어난 것으로 나타났다. 유동성 증가와 임대차 3법 등 정책 역효과, 분양 물량 증대 등이 맞물린 여파로, 명목 국내총생산(GDP) 대비 부동산금융 비중은 118%를 넘어섰다.

한국은행이 25일 발간한 2021년 3월 금융안정 상황 보고서에 따르면 지난해말 부동산금융 익스포저는 2279조3000억원으로 집계됐다. 1년 전(2067조원) 대비 10.3% 증가한 규모다. 이에 명목 GDP 대비 부동산금융 익스포저는 118.4%까지 높아졌다.

한은 제공

부동산 금융 익스포저는 금융기관과 보증기관의 부동산 관련 가계여신(부동산 담보대출, 전세관련 보증 등), 기업여신(부동산업 등 기업 대출금, PF대출 등), 부동산 관련 금융투자상품(리츠, 부동산펀드 등)의 합계를 의미한다.

특히 가계여신에는 지난해 전세가격 급등이 큰 영향을 미쳤다. 지난해 전세 관련 보증은 35조4000억원 증가해 부동산금융 관련 가계여신 증가액(89조2000원)의 39.7%를 차지했다. 전세 가격이 오른데다 거래도 늘어나면서 전세자금대출보증과 전세보증금반환보증 수요가 증가한 데 따른 결과다.

저가 아파트 등을 중심으로 내 집 마련 수요가 증가한 여파도 반영됐다. 정책 모기지론이 서민형 안심전환대출을 중심으로 지난해 21조1000억원 늘었기 때문이다. 이는 은행에서의 부동산담보대출이 10조3000억원 증가한 것과 비교하면 상당히 큰 규모다.

기업여신의 경우 부동산업 대출과 사업자보증을 중심으로 확대됐다. 부동산업에 대한 금융기관 대출 증가액이 45조6000억원으로 부동산금융 관련 기업여신 증가액(81조4000억원)의 56.0%를 차지했다. 지난해 코로나19 여파로 상가 임대가격 하락하자 법인의 운영자금 조달 수요가 몰린데다 규제 강화 이전의 법인을 활용한 투자 수요가 늘어난 여파다.

여기에 지난해 아파트 분양물량이 늘어나면서 분양보증을 중심으로 사업자보증도 대폭 늘어났다. 사업자보증은 2019년 2조7000억원 감소에서 지난해 20조원 증가로 전환됐다.

금융투자상품 중에서는 주택저당증권(MBS)와 리츠가 증가세를 이어갔다. 주택금융공사의 서민형 안심전환대출 유동화로 MBS 발행이 22조8000억원 증가해 금융투자상품 증가액(41조7000억원)의 54.7%를 차지했다. 리츠(10조8000억원)의 경우 상대적으로 높은 수익률, 부동산직접투자 규제 강화에 따른 대체투자 수요 등으로 증가폭이 확대됐다.

기관별 위험부담을 살펴보면 보증기관이 93조3000억원으로 크게 확대됐다. MBS의 경우 보유 주체는 금융투자자이지만 주택금융공사가 지급보증을 서 신용리스크를 최종 부담하게 된다. 한은은 주택 관련 신용위험이 주금공 등 보증기관에 집중되면서 이들 기관의 충격흡수 능력이 저하될 수 있다고 진단했다.

금융기관 중에서는 비은행의 증가액이 44조1000억원로 은행(35조원)보다 더 컸다. 자산별 위험노출 정도를 고려한 위험가중 익스포저를 봤을 때도 비은행이 은행에 비해 고 LTV(60% 이상) 주택담보대출, 상업용부동산 담보대출, 개인사업자대출 비중이 높았다.

조은임 기자(goodnim@chosunbiz.com)

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