[똑똑한 부동산] 3기 신도시 대토보상, 야무지게 받으려면?

김예림 변호사의 부동산 법률 상식

3기 신도시 등 수십조 규모 토지보상, 대토보상 관심↑

토지주 원하고 요건 맞으면 대토보상 가능

세제혜택 크고, 수익률 높아

그러나 미래 가치 불확실성도 존재

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

[이데일리 황현규 기자] ‘역대급 토지보상’이 온다. 3기 신도시를 비롯해서 전례 없는 규모라고 한다. 우려도 있다. 현금 보상이 원칙인 까닭에 자칫 막대한 보상금이 부동산 시장에 불을 붙일 수 있어서다. 정부가 ‘대토보상’ 활용 카드를 내놓고, 토지 보상발 부동산 과열을 차단하려고 나서는 이유다. 그렇다면 현명하게 대토보상을 받는 방법은 무엇이 있을까

(사진=연합뉴스)

대토보상은 소유자가 원하는 경우, 토지보상법 제63조 제1항의 요건에 맞을 때 선택할 수 있다. 1인이 받을 수 있는 최대한도는 주택용지는 300평, 상업용지는 363평이다. 보상금 전부는 물론 일부만 대토로 받는 것도 가능하다.

대토보상은 현금보상에 대한 예외의 일종이다. 보상금은 말 그대로 현금이 우선이었고, 예외적으로 대토나 채권 등 보상이 가능했다. 그런데 최근 대토보상과 리츠를 결합한 리츠 형태의 대토보상 방안을 내놓으면서 토지주들 사이에 관심가 우려가 동시에 나오고 있다.

사업시행자는 곳간 부담을 줄일 수 있고, 토지주는 세제 혜택과 함께 시세 보다 저렴한 공급가격에 따른 개발이익을 공유하는 등 장점은 분명히 있다. 사업인정고시일부터 소급해 2년 전 취득 토지를 2021년 12월 31일 이전 양도해 발생한 차익으로 대토보상을 받는 경우, 최대 40%까지 양도소득세 감면이 가능하다. 또 과세이연도 택할 수도 있다. 과세이연은 대토보상 토지를 추후 양도하는 때까지 과세 시점을 늦추는 것으로 보면 된다.

그러나 토지주 입장에서는 아직까지 우려가 많다. 현금은 현재가치이고, 대토보상은 미래 가치로 볼 수 있는 까닭에 대토는 전체 부동산 경기나, 해당 지역의 공급량 등 미분양 가능성 등 여건에 따라서는 최종 이익이 줄거나 늘 수 있어서다.

토지주 간에 의사 합치와 함께 외부 세력에 휘둘리지 않는 것도 중요하다. 전매가 금지된 대토보상권을 신탁 형식을 빌어 확보하려는 시행사들도 있기 때문이다. 이런 경우 결국 토지주들의 이익은 줄고 손해는 커진다.

앞서 살펴본 것처럼 대토보상의 불확실성을 상쇄할만한 세제 혜택도 있고, 경기나 지역 여건에 따라서는 수익률이 높을 수 있으면서도 투기를 막는 순기능이 분명한 까닭에 장차 대토보상 제도의 활성화는 옳은 방향일 수 있다. 토지주들 스스로 대토보상의 성공이 가능한지 제반여건과 함께 토지주 일단의 상황을 살펴보는 것이 필요하다.