활활 타오르는 노량진뉴타운

서울 서남부권 요지로 평가받는 동작구 노량진뉴타운에 재개발 사업이 급물살을 타고 있다. 2008년 글로벌 금융위기 여파와 조합원 갈등으로 장기간 표류했지만 최근 각종 호재가 잇따르면서 노량진뉴타운 구역 상당수는 시공사 선정을 마치고 관리처분계획인가를 목전에 두고 있다. 서울 서부권역에 위치했지만 강남권, 도심 접근성이 좋아 알짜 입지로 꼽히는 노량진은 개발이 완료되면 신흥 주거지로 거듭날 것이라는 기대가 높다.

서울 동작구 노량진·대방동 일대 73만8000㎡ 규모 노량진뉴타운은 2003년 서울시 2차 뉴타운지구로 지정됐다. 2009년 6개 구역으로 나눠 지정됐고 이듬해 대방동 일대 1000㎡가 7~8구역으로 추가 지정됐다. 8개 구역 개발이 모두 끝나면 노량진뉴타운은 총 9000여가구 규모 주거지로 거듭난다.

다만 2003년 처음 뉴타운으로 지정된 이후 아직까지 사업이 완료된 곳이 없다. 개발 사업이 좀처럼 속도를 내지 못한 까닭이다. 구역 간 경계가 모호하게 중복 지정된 데다 노량진수산물시장, 대형 고시촌 조합원 등을 중심으로 복잡한 토지 이해관계가 얽히고설켰다.

서울 서남부권 노른자 땅으로 통하는 동작구 노량진뉴타운이 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 사진은 노량진뉴타운 5구역 전경. <윤관식 기자>

▶사업 속도 내는 노량진뉴타운

▷8개 구역 중 5곳 관리처분 ‘눈앞’

그랬던 노량진뉴타운이 최근 부쩍 사업 속도를 내고 있다. 지하철 1·9호선 환승 역세권인 노량진역과 7호선 장승배기역이 지척인 데다 서부선 경전철 사업도 호재로 작용했다. 노량진뉴타운 내 8개 구역이 모두 조합설립을 마쳤고 8개 구역 중 2·4·6·7·8구역 5곳은 사업시행인가를 받고 관리처분계획인가를 턱밑에 두고 있다.

정비업계에 따르면 노량진2구역은 지난 11월 21일 조합원 총회를 열고 관리처분계획안을 통과시켰다. 관리처분계획에서는 각 조합원이 배정받을 평형과 정비사업비 추산액 등이 확정돼 사실상 재개발 사업 막바지 단계라고 보면 된다. 조합은 3주 이내 동작구청에 관리처분계획의 인가를 신청한다는 계획이다. SK건설이 시공을 맡은 노량진2구역은 재개발을 통해 최고 29층, 총 421가구 규모의 주상복합단지로 탈바꿈한다.

노량진6구역은 이미 동작구에 관리처분계획인가를 신청한 상태다. 2014년 9월 사업시행인가를 받았고 SK건설과 GS건설 컨소시엄을 시공자로 선정했다 지난해 4월 사업시행변경인가를 신청했다. 노량진동 일대 7만2809㎡ 규모 6구역은 지하 4층~지상 최고 28층 규모 아파트 총 1499가구(임대 262가구 포함)로 지어진다.

다른 구역도 사업에 속도를 내고 있다. 4·7·8구역은 사업시행인가를 받아뒀고, 5구역은 지난 8월 사업시행인가를 신청해 결과를 기다리고 있다. 1·3구역은 조합설립인가를 받아두고 사업시행인가를 준비 중이다.

노량진4구역 조합은 지난 9월 19일 일찌감치 시공사 선정을 위한 총회를 열어 현대건설을 사업자로 선정했다. 조합은 현대건설과 수의 계약 방식으로 계약을 마무리 지을 예정이다.

노량진4구역은 2018년 4월 사업시행인가가 났지만 그해 말 조합장이 해임되는 등 내부 갈등을 겪으면서 사업이 지연됐다. 그러다 지난해 새 조합장이 선출되면서 다시 정상 궤도에 올라섰다. 시공사 선정을 앞두고 대우건설, GS건설, 롯데건설 등 대형건설사들이 노량진4구역에 관심을 가졌지만, 지난 6월과 8월 두 차례 진행된 시공사 선정 입찰에는 현대건설만 단독으로 참여해 모두 유찰됐고, 결국 조합이 현대건설을 시공사로 지정해 수의 계약을 맺었다.

노량진4구역은 지하 5층~지상 최고 30층, 총 844가구 아파트와 부대시설을 갖춘 단지로 거듭난다. 사업비 규모는 1988억5200만원이다. 조합은 내년 관리처분인가를 받고 일반분양에 나선다는 방침이다.

상대적으로 규모가 작은 7구역은 SK건설을 시공사로 선정해뒀다. 역세권은 아니지만 초·중·고교가 가깝다. 총 614가구 아파트를 지을 계획이다.

8구역 조합은 지난해 12월 29일 열린 조합원총회에서 대림산업을 시공사로 선정했다. 8구역은 대방동 44-1 일대 노후 주택을 헐고 11개동, 1007가구를 건설하는 사업이다. 조합은 내년 8월 관리처분인가를 거쳐 9월 이주에 나선다.

8개 구역 중 면적이 가장 큰 1구역(13만2118㎡)은 총 2992가구 규모 아파트 단지로 지어질 예정이다. 서울시는 지난 3월 노량진1구역 재개발 사업에 대한 촉진계획변경·경관심의안을 수정 가결했다. 이에 따라 1구역은 허용 용적률이 기존 244%에서 267%로 증가했다. 예정 가구 수도 기존 1997가구에서 995가구 더 늘었다. 이외에 조합원 수가 350명인 5구역은 623가구를 지으려던 정비계획을 727가구 건설로 변경했다.

오랜 기간 표류하던 노량진뉴타운 재개발 사업이 탄력을 받기 시작한 것은 과거보다 사업성이 개선된 덕분이다. 지하철 6호선 새절역과 2호선 서울대입구역 사이를 연결하는 서부선 경전철 사업이 지난 6월 민자적격성조사를 통과했는데 이 노선이 노량진역을 지난다. 한강대교 남단의 기존 교량을 이용해 노들섬과 노량진을 잇는 보행자 전용교도 내년 개통한다.

개발 호재가 아니더라도 노량진 입지 자체도 나쁘지 않다. 한강과 맞닿아 있는 데다 뉴타운 북쪽으로는 지하철 1·9호선, 남쪽으로는 7호선이 지나간다. 덕분에 서울 광화문·종로 등 도심은 물론 여의도, 강남 접근성이 좋다.

사업이 탄력을 받으면서 노량진뉴타운 내 단독·다가구주택 몸값도 고공행진 중이다.

최근 5구역에서는 실평수 14평짜리 매물이 9억3000만원에 거래됐다. 이 매물은 감정가액(권리가액)이 2억7300만원이지만 전용 84㎡(옛 34평) 아파트를 배정받을 수 있다는 점 때문에 6억5000만원 이상 웃돈이 붙었다. 34평 조합원 분양가는 5억1500만원에 책정될 것으로 예상된다. 이 매물을 보유한 조합원은 2억4200만원을 추가로 부담해야 한다. 총 투자액이 11억7200만원(9억3000만원+2억4200만원)인 셈이다.

노량진5구역 인근 중개업소 관계자는 “조합원 매물 중 34평 아파트 2채를 분양받을 수 있는 매물은 아무리 적게 잡아도 15억원 이상의 차익을 볼 수 있다”며 “입지가 좋고 규모가 큰 1구역에서는 지하집도 9억~10억원에 시세가 형성돼 있다”고 설명한다.

노량진뉴타운 구역 상당수가 재개발 사업 8부 능선인 사업시행인가 이상 단계에 오면서 불확실성은 어느 정도 걷힌 모습이다. 전문가들도 거주를 목적으로 노량진뉴타운에 투자할 생각이라면 사업시행인가 이상 단계까지 진행된 구역에 투자하는 것이 좋다고 조언한다. 사업시행인가를 받은 구역은 수년 내 분양·입주할 확률이 높기 때문이다. 단 사업시행인가를 획득한 구역은 관리처분인가를 받으면 조합원 지위 양도가 어려운 점, 웃돈이 상당히 붙은 매물은 그만큼 수익률이 떨어진다는 점은 유념해야 한다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “만약 사업시행인가 전 구역에 투자한다면 비교적 적은 웃돈으로 매입 가능하지만 장기간 자금이 묶이기도 하는 만큼 신중하게 투자해야 한다”고 말했다. 재개발 특성상 사업 진행 도중 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 사업 자체가 지연될 가능성을 염두에 둬야 한다는 얘기다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2086호 (2020.12.02~12.08일자) 기사입니다]



[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]