공공분양 많은 3기신도시…청약통장 납입금액부터 늘려라

◆ SPECIAL REPORT : 3기 신도시 집중분석 ◆

3기 신도시는 대부분 공공 분양주택이다. 따라서 이곳 청약에 도전하려면 공공주택 청약 방식부터 자세히 알아둘 필요가 있다.

공공주택은 민영보다 특별공급 비중이 크다. 자격 요건이 되면 특별공급을 적극적으로 노리는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이다. 특별공급은 신혼부부·다자녀·생애최초주택 구입자 등에 우선 공급된다.

일반분양은 민영주택과 청약 방법이 다르다. 무주택 기간이나 부양가족 수 등을 챙기는 일반 청약가점으로 결정되는 게 아니기 때문이다. 전용면적 40㎡ 초과 주택은 저축 납입 총액, 40㎡ 이하 규모는 청약 납입 횟수가 많을수록 당첨 가능성이 높아진다. 1순위 자격은 입주자저축에 가입한 지 2년이 경과하고, 청약통장의 월 납입금을 최소 24회 이상 납입한 가구주에게 주어진다. 신도시 공공분양이 청약자를 크게 3등급으로 나눈다는 사실도 고려해야 한다.

만일 서울에 거주하는 사람이 하남 교산에 청약하면 3순위 자격을 받는다. 경기도 사람이 청약하면 2순위, 하남 사람이 청약하면 1순위다. 여기서 하남 사람이란 하남시에 2년 전부터 전입신고를 하고 거주 중인 사람을 말한다. 하남 거주 요건을 갖추면 1순위 경쟁에서 밀려도 2순위인 경기도 사람과 한 번 더 경쟁할 수 있다. 여기서 밀린다고 해도 1~3순위를 합쳐 또 경쟁을 하게 된다. 다시 말해 3번의 기회가 생긴다는 얘기다.

이 같은 이유 때문인지 하남 등 3기 신도시에 해당하는 지역은 인구가 가파르게 치솟으면서 전셋값도 고공행진 중이다. 교산신도시가 들어설 하남시는 지난해에만 인구가 1만6986명 늘었다. 올해 전셋값 상승세는 전국에서 용인 기흥구(15.21%)에 이어 2위다. 고양시 역시 외부 인구가 급속히 유입되고 있다. 3기 신도시 계획을 발표한 지난해 5월부터 올해 3월까지 10개월간 2만6655명 증가했다. 2018년만 해도 월평균 인구 증가는 72명에 불과했다.

공공분양도 당첨이 어렵다면 민간분양을 노려볼 만하다. 국토교통부 등에 따르면 3기 신도시 중 30~40% 달하는 물량이 민간분양일 것으로 추정된다.

전문가들은 3기 신도시에 청약할 때는 지역 선택이 중요하다고 입을 모은다. 예를 들어 남양주 왕숙지구에는 많은 물량이 공급되기 때문에 경쟁이 약해질 수 있다. 남양주에 다산, 별내처럼 최근 공급된 택지가 많아 경쟁자가 줄어들 수 있다는 부분도 이득이다. 고양 창릉 역시 마찬가지다. 지축이나 향동, 덕은에 공급이 쏟아졌다. 그만큼 수요가 분산될 수 있다.

한편 정부는 강남과 수도권 일부 지역의 보금자리주택에 도입됐다가 2011년 폐지된 사전청약제도 이번에 부활시켰다. 사전청약을 진행할 땐 최고 2년인 의무거주 기간은 본청약 시점까지만 충족하면 된다. 다시 말해 사전청약 시점을 기준으로는 의무 기간을 채우지 않아도 된다. 예를 들어 2022년 9월 이후 본청약하는 물량은 지금 그 지역으로 이사해 2년 의무거주 기간을 충족하면 되기 때문에 사전청약을 할 수 있다. 정부 공급계획에 따르면 과천신도시, 인천 루원시티 등이 2022년 본청약을 할 예정이다.

사전청약에 당첨되면 해당 가구에 속한 사람은 다른 주택 사전청약을 신청할 수 없다. 다만 다른 주택의 본청약(일반청약)에 신청해 당첨되거나 주택을 구입하는 것은 가능하다. 하지만 이런 경우 사전청약으로 당첨된 주택은 포기해야 한다. 사전청약에 당첨된 주택에 입주하려면 본청약까지 무주택 요건을 유지해야 하기 때문이다.

[손동우 부동산전문기자]

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