서울 집값 '끝 없는 대책' 속 하반기 방향은?

"풍부한 유동성 바탕으로 강세 흐름 이어질 듯"

"신축 아파트 귀해져..가격 오를 수도"

세법 개정안이 변수..풍선효과도 우려

[이데일리 김용운·김미영·정두리 기자]올해 하반기 서울을 비롯한 수도권 집값은 오를까 내릴까. 정부의 연이은 수요억제 규제책에도 대다수의 전문가들은 ‘오른다’에 베팅하고 있다. 시중유동자금의 투자처가 제한적인데다 공급물량이 부족하고, ‘집은 사두면 오른다’는 그동안의 학습효과가 강해 정부 의도대로 시장이 흘러가지 않을 것이란 분석이다.

[이데일리 이동훈 기자]

◇“서울 아파트 매매·전셋값 계속 오른다”

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “현재 추세로 보면 서울의 아파트값은 지난해 12·17 대책이 나오기 이전으로 다시 돌아갈 가능성이 크다”며 “신축이나 입지가 좋은 지역 위주로 시세 상승세가 두드러질 것”으로 봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 “서울 강남권은 토지거래허가구역 주변으로 풍선효과가 나타나 인근 지역 아파트 값이 꾸준히 오를 것”이라며 “이 외의 지역은 강보합세를 유지할 가능성이 크다”고 전망했다.

홍춘욱 EAR리서치 대표는 “상반기엔 서울 강남권 고가아파트 상승세가 둔화했지만 하반기에는 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호현상 확대로 상승세로 돌아설 것”이라고 예상했다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원도 “아무리 규제를 하더라도 수요는 여전해 하반기 서울과 수도권 집값은 강보합세를 유지할 것으로 보인다”으로 내다봤다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “정부의 연이은 강력한 대책으로 서울과 수도권의 주택 매매가 상승폭 자체는 크지 않겠지만, 서울에서 9억원 이하 아파트가 많은 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구)지역 중저가 아파트들은 규제가 덜하다는 상대적 인식이 있어 갭메우기 현상 속 상승세가 지속될 것”이라고 봤다.

전문가들이 강도 높은 규제에도 하반기 집값 상승을 예측한 이유는 시중 유동성이 넘치고 있어서다. 권대중 교수는 “코로나19로 정부가 돈을 풀었고 3기 신도시 토지보상금도 풀리다 보니 시중에 유동성이 더 풍부해졌다”며 “이런 상황에서 정부의 규제가 오히려 서울과 수도권의 집값을 올리는 촉발재가 되고 있다”고 지적했다.

홍춘욱 대표도 “서울·수도권 아파트 값은 풍부한 유동성과 풍선효과에 공급 확대도 여의치 않아 강세 흐름이 이어질 것”이라고 분석했다.

불안한 것은 매매시장보다 전세시장이다. 김학렬 소장은 “매매시장보다는 전세시장 변동성이 커졌다”며 “현재 서울 전셋값이 51주 연속 오르고 있는 상황에서 학군 수요가 많은 지역 구축 아파트 전셋값 상승세가 매매가까지 자극할 수 있다”고 봤다.

정부가 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표한 17일 오후 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 (사진=연합뉴스 제공)

◇7월 세법 개정안·추가대책, 변수될 것

다만 지금 집값 향배를 내다보기엔 성급한 면도 있다는 지적도 나온다. 6·17 대책들이 시행될 때까진 아직 시간이 남아 있기 때문이다. 김현미 국토부 장관은 지난 29일 한 방송 프로그램에 나와 “시간이 조금 지나면 (6·17대책)효과가 상당히 반영 될 것이다”며 “6·17대책엔 여러 내용이 담겨 있는데 내용별로 시행되는 날짜에 시간차가 있어 발표한 대책들이 현장에서 작동하려면 7월 중순은 돼야 한다”고 강조했다.

김성환 연구위원도 “6·17 대책으로 법인에 대한 세금 규제를 강화하면서 하반기에는 법인매물들이 쏟아져 나와 시장에 영향을 미칠 가능성이 있다”고 말했다. 그는 또 “하반기 보유세와 양도소득세 등 부동산 관련 세금 규제 법안이 국회를 통과해 개편이 되느냐에 따라 다주택자와 주택임대사업자들의 셈법이 달라질 것”이라며 “부동산 세금 규제의 강도나 시행 속도에 따라 서울과 수도권 내 집값 안정화 여부가 판가름 날 것”이라고 덧붙였다.

집값이 잡히지 않으면 정부의 추가 규제는 계속될 가능성이 크다. 문재인 대통령은 이미 올 초 신년기자회견에서 “지금의 대책이 실효를 다 했다고 판단되면 보다 강력한 대책을 끝없이 내놓을 것이다”고 말했고, 사실상 상반기 내내 현실이 됐다. 지난해 12·16 대책 이후 정부는 2·20 대책과 5·6대책, 최근 6·17 대책까지 서울과 수도권의 집값을 2017년 이전 수준으로 ‘원상회복’하기 위한 대책을 쏟아냈다.

추가 규제도 이미 예고된 상황이다. 김현미 국토부 장관은 “정부가 (6·17)대책을 낼 때만 해도 파주와 김포 지역은 규제지역 지정을 위한 조건들을 충족하지 못했다”며 “현재 열심히 모니터링하고 있고 상당 부분 조건에 부합할 것”이라고 밝혀 조만간 규제지역 추가 지정 가능성을 시사했다.