'은마' 대책 하루 만에 호가 1억원 '뚝'…집값 하락 신호탄?

2년 거주의무·재초환 부담 등 악재 겹쳐 분위기 급반전

호가 낮춘 급매물 연이어 등장…가격 하락 확산 전망

서울 강남구 대치동 은마아파트 모습. © News1

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = "재건축 규제가 발표되자 일부 집주인들이 빨리 파는 게 좋겠다고 판단했는지, 호가를 낮춰 급매물을 하나둘 내놓는 분위기입니다. 거주의무 기간, 초과이익 부담금, 토지거래허가제 등이 겹치면서 시장 분위기가 다시 빠르게 식는 것 같네요."(서울 강남구 대치동 은마아파트 인근 A공인)

서울 강남 대표 초기 재건축인 은마아파트에서 6·17 부동산대책 이후 하루 만에 최대 1억원가량 값을 낮춘 급매물이 등장해 관심을 끈다. 시장에선 규제에 따른 본격적인 급매물 출현과 집값 조정을 예고하는 신호탄이 될지 예의주시하고 있다.

19일 중개업계에 따르면 은마아파트 전용면적 84㎡ 주택형 로열층이 전날 20억9000만원에 급매물로 나왔다. 해당 주택형은 대책 전 21억5500만원까지 실거래되며 호가가 22억원 이상으로 올랐었다. 불과 하루 만에 1억원 이상 떨어진 것이다. 인근 중개업소에는 21억~21억5000만원대의 급매물도 발견된다.

면적이 작은 전용 76㎡에서도 5000만원 이상 값을 내린 급매물이 나왔다. 전용 76㎡는 대책 전 19억5000만원까지 실거래된 뒤 호가가 19억5000만원에서 20억원대까지 올랐었다. 그러나 대책이 발표되면서 19억~19억5000만원 선에 급매물이 하나둘 나오고 있다.

강남 재건축 시세 '바로미터'인 은마아파트는 12·16 대책 이후 한동안 가격이 떨어진 뒤 5월을 기점으로 급매물이 대거 소진되고, 최근 글로벌비즈니스센터(GBC), 잠실 MICE 개발 등 개발 호재에 추격매수가 붙어 가격이 가파르게 오르면서 서울 아파트값 반등을 견인했다.

김현미 국토교통부 장관이 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 과열요인 관리방안(6·17대책)을 발표하고 있다.2020.6.17/뉴스1 © News1 안은나 기자

하지만 이를 지켜보던 정부가 6·17 대책을 통해 은마 등 초기 재건축 단지에 규제 철퇴를 가하면서 분위기가 급격하게 반전되는 모습이다.

국토교통부는 재건축이 투기 수단으로 변질되는 것을 막기 위해 서울 등 수도권 투기과열지구의 재건축의 경우 2년 이상 거주해야만 새 아파트 분양을 받을 수 있도록 했다.

재건축 추진 아파트는 지은 지 최소 30년이 넘어 시설이 노후해 집주인이 직접 거주하지 않고 세를 주는 경우가 많다. 앞으로는 주인이 2년 이상 거주하지 않으면 분양권을 포기하고 현금 청산을 받아야 한다.

국토부는 올해 말 '도시 및 주거환경정비법' 개정 이후 조합설립인가를 신청하는 단지부터 거주의무 강화를 적용할 계획이다. 부동산114에 따르면 수도권 투기과열지구에서 조합설립 이전 단계에 있는 재건축은 88개 단지, 총 8만643가구에 달하는 것으로 추산된다. 은마를 비롯해 강남구 개포주공 5·6·7단지, 서초구 신반포, 송파구 우성 1·2·3차 등이다.

또 지난해 말 합헌 결정이 난 재건축 초과이익환수제 부담금을 상반기부터 본격적으로 징수하기로 했다. 국토부 시뮬레이션 결과 강남 5개 단지의 1인당 평균 재건축 부담금은 4억4000만~5억2000만원에 달하는 것으로 알려졌다.

이와 함께 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 절차도 강화하기로 했다. 그뿐만 아니라 개발 호재가 있는 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·청담동·대치동을 토지거래허가구역으로 묶어 갭투자 유입을 원천 봉쇄했다.

전문가들은 이번 은마에서 시작된 호가 하락이 인근 초기 재건축을 중심으로 확산하면서, 집값 하락의 신호탄이 될 것으로 예상한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수도권 재건축 분양 자격 2년 거주요건 등은 '원주민'에게만 새 아파트를 공급하겠다는 것으로 재건축시장에 영향이 불가피할 것"이라며 "거주가 불편한 초기 단계 재건축은 단순 투자목적의 갭투자가 줄어 거래 위축 및 가격 하락이 예상된다"고 말했다.
jhkuk@news1.kr

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