용산 정비창, 고분양가 우려…국토부, 해법 마련 고심

'노른자위 땅'인 데다, 택지공급 방식도 우려

비싼 땅값 탓에 분양가 상한제 '무용론' 제기

국토부 "택지 공급 개선 중…연내 방안 마련"

[서울=뉴시스] 최희정 기자= 국토교통부가 지난 6일 용산역 철도 정비창 부지에 8000가구를 공급한다는 계획을 발표했다. 사진은 용산 철도정비창 부지 모습. dazzling@newsis.com

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 정부가 서울 용산구 철도 정비창 부지에 공급하기로 한 약 8000세대 규모의 '미니 신도시'급 택지 공급이 자칫 현금부자들의 잔치로 끝날 수도 있다는 우려가 제기되고 있다.

용산 정비창 부지가 서울 도심에서도 '노른자위'라는 점에서 땅값이 비쌀 수밖에 없고, 이는 현실적으로 고분양가로 이어질 수밖에 없는 구조이기 때문이다.

업계에서는 이 부지에 들어서는 단지의 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 호가할 것이라는 분석이 나오고 있는 가운데, 국토부도 고분양가 논란과 관련해 해법 마련을 고심 중이다.

31일 국토교통부 등에 따르면 이달 발표된 5·6 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'에는 '단군 이래 최대 개발사업'으로 불렸으나 사업이 좌초된 2012년 용산국제업무지구 사업지 중 '용산 정비창 철도 부지'가 포함됐다.

정부는 이 부지에 도시개발사업을 통해 주택 8000가구를 공급할 계획이다. 내년 말 구역 지정을 끝내고 2023년 말께 사업 승인을 받기로 했다.

문제는 벌써부터 분양가 수준이 서울권 실수요자들의 기대 수준을 크게 웃돌 수 있다는 우려가 곳곳에서 나오고 있다는 점이다.

KB국민은행에 따르면 정비창 부지가 있는 이촌동의 4월말 기준 아파트 시세는 3.3㎡당 4392만원에 달한다.

서울 아파트 매매시장이 최근 9주 연속 하락 중인 것과 달리, 서울 땅값은 지난달까지 80개월 연속 오름세인 점을 고려하면 향후 분양 시점에는 분양가가 3.3㎡당 5000만원에 육박할 수도 있다는 우려가 고개를 들고 있다.

특히 정부가 용산 정비창 부지를 '도시개발방식'으로 개발하려는 점도 우려하는 시선이 적지 않다.

일반적으로 정부의 택지관련 공급제도의 근거는 주로 저소득층의 주거안정과 주거수준을 향상시키고 무주택자의 주택마련을 위한 '공공주택건설 등에 관한 특별법'과 계획적이고 체계적 단지와 시가지 조성을 위한 '도시개발법' 등으로 나뉜다.

도시개발 사업의 장점은 주거뿐 아니라 상업, 산업 등 종합적인 목적으로 개발이 가능하다는 장점이 있지만, 민간의 참여를 활성화 하고 공급되는 땅값을 시장가치를 반영한 '감정가격' 기반으로 산정하게 해 땅값이 부풀려질 우려도 있다

실제로 인기 지역에서 추진되는 도시개발 사업의 경우 업체 간 과도한 경쟁 탓에 땅값이 치솟고, 그 결과 분양가가 높아지기도 한다.

이달 초 분양한 경기도 고양시 덕은지구의 경우가 대표적이다.

이 지역에서 분양한 경기 고양 덕은지구 A4블록 'DMC리버파크자이'와 A7블록 'DMC리버포레자이'의 3.3㎡당 분양가는 각각 2583만원, 2630만원으로 책정돼 최근 논란이 일었다.

이 단지들은 분양가 상한제 대상임에도 불구하고, 올해 초 분양한 서대문구 홍은동 홍제 가든플라츠(2300만원)보다도 높은 수준이다. 사업시행자가 택지의 가격을 높게 낙찰 받다보니, 건축비를 낮추더라도 분양가 자체는 높게 책정돼 분양가 상한제의 취지를 무력화하는 결과로 이어졌다.

정비창 부지도 이와 같은 전철을 밟을 수도 있다는 우려가 나오는 이유다.

다만 토지 조성원가를 분양가에 제대로 반영하지 못할 경우에는 주택 공급사업이 지연되거나, 임대주택 공급도 원활하지 않을 가능성이 높다. 도시개발 사업은 감정가격이나 경쟁가격의 이익으로 조성원가 이하로 공급하는 토지에서 발생한 손실을 충당하는 구조이기 때문이다.

국토부는 올해 연말까지 제도 개선 방안을 마련하겠다는 계획이다. 현재 공공 시행 분양의 택지 공급 전반에 대한 연구용역이 진행 중이며, 이를 통해 정부의 택지관련 공급제도 전반을 재정비 할 방침이다.

국토부 관계자는 "용산 정비창 개발이 가시화되기 전까지 어떤 방식이든 제도 개선 방안을 마련해 내놓겠다"고 말했다.

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