3기 신도시서 주목받는 ‘대토보상 리츠’... 보편화 시험대

정부가 3기 신도시 개발지를 내놓은 토지주들에게 ‘대토보상권 리츠(REITs·부동산투자전문뮤추얼펀드)’를 적극 활용할 예정인 것으로 알려지면서 그간 활용되지 않았던 대토보상 리츠 제도가 널리 활용될 수 있을지 주목된다.

국토교통부는 오는 6월 3기 신도시 토지보상 대책을 발표할 예정이다. 사진은 내년에 토지보상이 이뤄질 것으로 예상되고 있는 고양 창릉 지구 조감도. /연합뉴스

25일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 오는 6월 3기 신도시 토지보상 방안을 발표할 예정이다. 토지보상은 오는 3분기 인천 계양지구부터 시작해 남양주 왕숙, 하남 교산 등에서도 올해 안에 진행될 예정이다. 내년 상반기에는 고양 창릉, 부천 대장지구에서 토지보상이 예정돼있다.

정부는 신도시 조성 등 대규모 개발 사업을 위해 보유하고 있던 땅을 내놓은 사람에게 보상금을 지급하고 있다. 통상 토지 보상방법은 현금과 대토, 채권 등으로 나뉘는데 최근 들어 정부는 현금이 아닌 대토와 채권 등을 활성화하려 하고 있다. 현금으로 보상할 경우 부동산 시장에 투기성으로 투자될 가능성이 있기 때문이다. 부동산업계에 따르면 3기 신도시 개발로 예상되는 토지 보상금은 40조~45조원 수준이다.

국토부는 특히 현금이 아닌 리츠를 접목한 ‘대토보상 리츠'를 3기 신도시 보상에서 적극적으로 활용할 준비를 하고 있다. 대토보상 리츠는 토지 소유자가 보상으로 받은 토지(대토보상권)를 리츠에 출자하는 방식을 말한다. 주민들은 아파트 등 개발이익을 배당 등의 방식으로 받는다. 정부 입장에서는 리츠에 보상금을 묶어 인근 부동산에 흘러가지 못하게 할 수 있는 장점이 있다.

대토보상 리츠 제도는 이전에도 있었다. 하지만 대토보상 자체가 활성화되지 않았고 리츠 제도도 제대로 홍보되지 않아 실제 적용된 사례는 거의 없었다. 때문에 이번에 정부가 LH 주도로 이를 적극 활용하기로 하면서 새로운 토지보상 방식으로 자리를 잡을지 관심을 끌고 있다.

정부는 대토보상권을 리츠로 출자할 경우 세제 혜택을 주기로 했다. 지난해 12월 마련된 세법시행령에서 양도세 감면율을 기존 10%에서 15%로 올렸다. 이는 토지보상금을 국가나 공기업 등이 발행하는 채권으로 받는 경우와 같은 수준이다.

하지만 전문가들 사이에서는 시기상조라는 지적과 함께 시장 개입에 대한 우려도 나오고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "신도시 지역이라 개발사업 이익은 분명 있을 것이지만, 경기에 따라 투자수익에 위험이 있는 주식을 토지주들이 현금 대신 받으려 할 지는 의문"이라면서 "리츠 보상이라는 발상은 참신하지만, 정부가 리츠에 대한 인식이 아직은 부족한 토지주들을 얼마나 설득시키느냐가 보편화의 관건이 될 것"이라고 했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "당초 민간 주도의 대토보상 사업에서 시행사가 지나친 이익을 취하는 등의 문제는 있었지만, 유동성 확보 측면에서는 긍정적인 효과도 있었다"면서 "부작용이 있다고 민간을 배제하고 공공기관이 나서는 것이 정부의 지나친 개입으로 보인다"고 했다.

백윤미 기자(yum@chosunbiz.com)

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