소규모 정비 사업은 말 그대로 노후‧불량 주거지역을 소규모로 정비해 공동주택을 공급하는 사업인데요. 형태와 규모에 따라 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 나뉘어 집니다. 이중 가로주택사업은 안전진단을 생략할 수 있고 도시건축심의를 통해 사업시행인가와 관리처분인가를 한번에 처리할 수 있어 가장 관심을 받고 있습니다.
특히 정부가 사업가능 면적범위 확대 등 가로주택 활성화 대책을 내놓으면서 사업성이 높은 서울 강남권을 중심으로 가로주택정비사업에 대한 관심이 커질 것으로 보입니다.
Q. 가로주택정비사업에 대해 자세히 알려주세요.
A. 가로주택정비사업은 2018년 '빈집 및 소규모주택 정비' 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 도입됐습니다. 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망을 유지하며 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모 사업입니다.
이 사업은 '도시 및 주거환경정비기본계획의 수립' 및 '정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 절차'를 적용하지 않기 때문에 사업시행 기간을 단축할 수 있습니다. '건축법'에 따른 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지 안의 공지 기준 및 건축물의 높이 제한 기준도 지방건축위원회 심의를 통해 완화 적용할 수 있습니다.
Q. 가로주택정비사업과 일반 재개발·재건축과의 차이점은 무엇인가요?
A. 재건축은 해당 지역 내에 도로나 상하수도 등 사회기반시설이 양호해 기존 주택만 헐고 다시 짓기만 하는 사업방식을 말합니다. 재개발은 해당지역 내에 사회기반시설 확충이 반드시 필요해 해당 지역을 헐고 주택뿐 아니라 사회기반시설도 같이 다시 짓는 사업방식이지요.
반면, 가로주택정비사업은 일정면적(1만㎡) 이하의 구역에서만 사업이 가능하다는 점에서 '미니 재건축'의 일환입니다. 대신 재건축·재개발과는 다른 규정을 적용받아 사업시행 기간이 빠른 장점이 있습니다.
또 다른 장점은 조합원 수익 극대화라는 점입니다. 재건축사업이 아니기 때문에 재건축 초과이익환수제 법 적용을 피해갈 수 있어 재건축부담금도 낼 필요가 없습니다.
Q. 단점으로는 무엇이 있나요?
A. 가로주택정비사업은 소규모로 진행되기 때문에 준공 후 '나홀로 아파트'가 됩니다. 일반적으로 이런 아파트는 사우나나 수영장 등 커뮤니티 시설을 갖추거나 운영하기 쉽지 않습니다. 신축아파트 임에도 가격 상승여력이 떨어질 수밖에 없는 것이죠.
이를 보안하기 위해서는 입지를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 지하철 역세권이나 사업면적의 규모가 큰 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
Q. 가로주택정비사업이 앞으로 활성화 될까요?
A. 정부가 도심주택 공급 확대 방안의 일환으로 가로주택정비 사업을 활성화하기로 했습니다. 정부는 지난해 4개 단지 1437호에 불과하던 가로주택정비사업을 지난 달 한 동안 29개 단지 1만5000호 이상 승인하는 등 속도를 내고 있습니다.
민간택지 분양가상한제 적용까지 제외하는 등 규제도 대폭 낮췄는데요. 12·16대책에선 공공임대주택 10% 이상을 포함하는 등 공공성 요건을 충족하면 현행 최대 1만㎡에서 2만㎡까지 사업시행면적을 확대하겠다고 밝혔습니다.
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안선영 기자 asy728@ajunews.com
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