15억 넘는 아파트 담보대출 금지…종부세 인상도 추진

정부 ‘주택시장 안정화 방안’ 발표

LTV 제한 및 전세자금대출 규제 강화

초고가 주택엔 주택담보대출 금지

종합부동산세 0.1~0.8%p 인상하고

양도소득세 공제에 실거주 요건 추가

동작·서대문·과천·하남 등 분양가상한제

정부가 다시 불붙을 조짐을 보이는 서울 집값을 죄기 위해 대출 규제와 과세 강화, 분양가상한제 확대 등을 모두 포함한 ‘패키지 대책’을 내놨다. 앞으로 15억 이상 초고가 아파트에 대한 주택담보대출이 금지되고, 전세자금대출을 우회로로 활용한 갭투자를 막는 방안도 마련됐다. 종합부동산세 세율 인상도 추진될 방침이다.

정부는 16일 관계부처 합동으로 이런 내용을 포함하고 있는 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 정부는 “올해 전국 주택가격은 전반적인 안정세를 보이나, 강남권 재건축발 상승세 확산으로 매수세가 확대되며 투기수요가 유입되고 있다”며 “갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제의 사각을 해소하고, 주택 보유 부담의 형평성과 양도차익에 대한 과세를 강화하겠다”고 밝혔다.

이날 발표된 방안 가운데는 투기수요 차단을 위한 대출 규제 강화가 첫 손에 꼽혔다. 먼저 투기지역 및 투기과열지구에 입지한 시가 15억원 이상 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지된다. 현재는 주택담보대출비율(LTV) 40% 제한을 적용했는데, 전 금융권의 가계대출을 금지하겠다는 것이다. 정부는 다만 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유만 규정해 예외적으로 대출을 허가할 방침이다.

투기지역과 투기과열지구 모든 주택에 대한 주택담보대출비율도 강화된다. 현재는 주택가격과 상관없이 40% 제한이 적용되는데, 앞으로는 시가 9억원 초과분에 대해서는 20%로 대출이 묶인다. 예를 들어, 투기과열지구 안에 위치한 14억원 주택을 매입하는 경우, 현행 제도에 따르면 40%를 일괄 적용한 5억6천만원을 대출받을 수 있지만, 앞으로는 9억원의 40%인 3억6천만원에 9억원을 초과한 5억원의 20%인 1억원을 더한 4억6천만원만 대출받을 수 있다.

대출 규제의 우회로로 기능했던 전세자금대출 심사도 깐깐해진다. 전세자금대출을 받은 세입자가 시가 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유할 경우 전세자금대출을 회수하는 방안이 시행된다. 지금까지는 2주택 이상 보유 시 만기연장을 제한하는 수준이었는데, 아예 대출금을 회수하는 방안으로 강화됐다. 최근 주택 임대차를 활용한 갭투자가 성행하고 있다는 판단에 따른 방안이다.

주택 보유세와 양도차익에 대한 과세도 강화된다. 먼저 정부는 종합부동산세법 개정을 통해 종부세 세율을 인상(일반 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2~0.8%포인트)하는 방안을 추진하기로 했다. 과세표준 3억원 이하 대상자는 0.1~0.2%포인트 인상하고, 94억원 초과시 최대 0.3~0.8%포인트를 인상하는 방안이다. 또 조정지역 2주택자의 세부담 상한을 기존 200%에서 300%로 늘려 다주택자에 대한 보유세를 강화하는 ‘핀셋 증세’가 추진된다.

다만 정부는 1세대 1주택을 보유하고 있는 고령자의 세액공제율과 장기보유공제의 합산공제율 상한을 높여 실수요 1주택자의 종부세 부담을 낮출 계획이다. 현재 고령자에 대한 공제율은 60~65살 10%, 65~70살 20%, 70살 이상 30%인데, 이를 20~40%로 각각 10%포인트씩 상향 조정키로 했다. 또 장기보유공제(최대 50%)와 합산할 경우 최대 70%까지 공제해주던 합산공제율 상한을 80%까지 높이기로 했다.

정부는 또 1세대 1주택자의 양도차익과세 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가해 실수요자 중심으로 양도소득세 제도를 보완하기로 했다. 지금까지는 거주 기간과 상관없이 보유 기간에 따라 1년에 8%씩 최대 80%까지 공제했는데, 보유 기간과 거주 기간을 각각 4%씩 산정해 최대 80%까지 양도소득세를 공제한다는 것이다. 예컨대 10년 이상 보유했지만, 실제 거주한 기간은 1년 미만이라면 양도소득세 공제율은 40%에 그치는 셈이다.

한편 이날 안정화 방안에는 민간택지 분양제 상한제 적용지역을 대폭 확대하는 방안도 포함됐다. 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 광진, 서대문, 중구 등 13개구 전 지역과 경기 과천, 하남, 광명시 13개동, 서울 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평구 37개동에 분양가 상한제를 적용하는 방침이다.

노현웅 기자 goloke@hani.co.kr

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