치솟는 청약 커트라인 ‘가점별 전략’…애매한 50점, 인기 낮은 평면 노려라

올해 서울 아파트 청약에서 1순위에 당첨되기 위해서는 평균 청약가점이 52점은 돼야 하는 것으로 조사됐다. 지난해 9월부터 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트 물량에도 청약가점 제도가 도입(추첨제 70%·가점제 30%)되면서 수도권 공공택지와 투기과열지구, 청약조정지역을 중심으로 가점 경쟁이 치열해진 결과다. 청약 경쟁이 더 치열해질 것으로 예상되는 내년에는 ‘내 스펙’에 맞는 청약 전략이 어느 때보다 중요해졌다.

리얼투데이에 따르면 올 1~11월 서울 1순위 가점 평균은 52점인 것으로 집계됐다. 같은 기간 서울시 구별로 1순위 평균 당첨 가점을 살펴보면 ▲송파구 69점 ▲동작구와 성북구 65점 ▲강남구 63점 ▲서초구 63점 ▲종로구 58점 ▲노원구 57점 ▲은평구 56점 ▲서대문구 56점 ▲중랑구 56점 ▲동대문구 54점 ▲강서구 48점 ▲구로구 41점 ▲광진구 40점 ▲용산구 38점 ▲강동구 26점순이다.

1순위에서 가장 높은 가점이 나온 지역은 송파구(82점)와 은평구(80점)다. 반면 강동구, 용산구, 도봉구는 가점이 0점인데도 1순위 청약에 당첨된 사례가 있다.

지역별 최고·최저 가점은 송파구가 최고 82점~최저 47점으로 가장 높은 가점을 기록했다. 이어 ▲은평구 최고 80점~최저 42점 ▲강남구 최고 79점~최저 25점 ▲서초구 최고 79점~최저 36점 ▲성북구 최고 79점~최저 54점 등의 순이다.

브랜드에 따라서도 가점이 달랐다. 서울에서 당첨 가점이 높았던 브랜드는 계룡건설의 ‘리슈빌’이었다. 위례신도시 ‘송파위례리슈빌퍼스트클래스’(총 494가구) 아파트에서 최고 82점 보유자가 나왔다. 이어 대림산업 ‘e편한세상백련산’(총 358가구)에서는 가점 80점 보유자가 1순위 청약에 당첨됐다. ‘이수푸르지오더프레티움’(총 514가구), ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’(총 1425가구)에서는 79점이 1순위 최고 가점이었다.

▶서울 1순위 당첨 가점 평균 52점

분상제 시행 시 70점대로 오를 듯

서울 강남권에서도 ‘래미안라클래시’(총 679가구), ‘르엘신반포센트럴’(총 596가구), ‘송파시그니처롯데캐슬’(총 1945가구) 등이 최고 79점으로 당첨자를 배출했다. 실제 서초구 잠원동의 경우 평균 가점이 71점이나 되고 ▲서초동 70점 ▲강남구 삼성동 69점 ▲송파구 거여동 69점 ▲강남구 대치동 67점 등 서울에서 입지가 좋은 지역의 경우 평균 가점이 70점은 넘어야 당첨 안정권인 것으로 나타났다. 민간택지 분양가상한제 적용 대상지 발표 직후 분양한 르엘신반포센트럴은 당첨 커트라인이 69점이었다.

이제 청약 시장 관심은 분양가상한제가 본격 시행에 돌입하는 내년 4월로 모아진다. 분양가상한제가 시행되면 분양가 총액은 낮아지겠지만 그만큼 청약 경쟁이 치열해질 수밖에 없어서다. 가점이 안정권에 있지 않은 내집마련 실수요자라면 지역별 평균 가점을 잘 살펴보고 알맞은 청약 전략을 세워야 한다.

업계에서는 내년 4월 분양가상한제가 시행되면 청약가점 커트라인이 70점대에 육박할 것으로 내다본다. 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등 집값이 급등한 지역을 대상으로 민간택지 분양가상한제가 적용되면서 이들 지역 물량을 기다리는 고가점 청약자가 늘어날 가능성이 높다.

무주택자면서 청약가점이 50점대로 낮은(?) 편에 속한다면 서울에서 상대적으로 당첨 가점이 낮은 틈새 지역을 부지런히 공략해보는 것이 좋다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고가점자일수록 분양가상한제 유예기간인 내년 4월까지 인기 지역 청약을 미룰 가능성이 높다”며 “즉 4월 이전까지는 상대적으로 인기가 적은 단지 당첨 커트라인이 낮아질 수 있다”고 말했다. 청약가점이 낮은 청약자가 인기 지역만 욕심내다가 오히려 내집마련 기회를 놓칠 수 있다는 얘기다.

가점이 40점대로 더 낮다면 1순위 청약 직전에 접수하는 특별공급(특공)을 참고해 전략을 세워보자. 특별공급에 지원하는 청약자는 일반적으로 가점이 높고 당첨될 것이라는 기대가 커 좋은 주택형에 청약하는 경향이 있다. 즉 특별공급 때 주택형별 경쟁률을 살펴보면 일반분양 시 인기 주택형을 미리 가늠할 수 있다. 김광석 리얼하우스 대표는 “물론 1층보다는 로열층이, 타워형보다는 판상형 아파트가 집값 상승폭이 더 크겠지만 중요한 것은 집값 상승 전 내집마련 열차에 올라타는 것”이라며 “가점이 낮은 청약자는 특별공급 경쟁률이 낮은 주택형이나 평면 구성이 안 좋은 주택형에 청약해 당첨 가능성을 높이는 것이 우선”이라고 조언했다.

가점이 40점 미만인 ‘청포자(청약포기자)’라면 아예 거래 가능한 분양권·입주권으로 눈을 돌리는 것도 방법이다. 양지영 R&C연구소장은 “분양가상한제 확대 시행으로 예정돼 있던 공급 일정이 미뤄지면 장기적으로 집값이 오를 수밖에 없을 것”이라며 “희박한 당첨 가능성에 목을 매는 것보다 웃돈을 주고서라도 분양권·입주권, 정비지역에서 나오는 보류지 물량에 도전하는 것이 빠른 내집마련에 도움 된다”고 말했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2037호 (2019.12.11~2019.12.17일자) 기사입니다]



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