[이정민의 제주 부동산⑫] 부동산시장의 참가자들, 공인중개사 <2>

낮은 중개수수료만으로 운영 어려운 게 현실

도시계획, 법무사 등과의 협업으로 공인중개사 전문영역 확대해야

분양대행, 부동산 관리 업무 등 분야 많아

비자격자와 차별화하기 위해 전문적으로 체질개선해야

한국토지정보시스템 기반 공인중개지원시스템 구축 필요

제주CBS 류도성 아나운서

■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2019년 11월 21일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사

(사진=자료사진)

부동산 제대로 보기, 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사 나오셨습니다. 안녕하세요?

◇ 류도성> 지난 시간 공인중개사에 관해 얘기를 해주셨습니다. 시간이 모자라서 더 얘기하지 못했는데요. 오늘은 어떤 내용부터 얘기를 해주실 것인가요?

◆ 이정민> 지난 시간에 더 자세하게 하지 못한 부분을 얘기하도록 하겠습니다. 우리가 알고 있는 공인중개사 법정 중개보수 수수료는 0.9%가 최고입니다. 부동산을 사고파는 중개행위만으론 사무실 운영하는 것이 어렵습니다.

그런데 아직도 대한민국 공인중개사 대부분이 중개 업무에만 주력하고 있습니다. 특히 제주도와 같이 공인중개사 법인도 많지 않고, 거래 건수가 줄어든 상황에선 공인중개사 사업영역을 넓혀야 합니다.

◇ 류도성> 공인중개사 영역을 확대하려면 공인중개사들의 전문영역이 넓어져야 하는데, 이게 쉬운 일이 아닐 것 같습니다. 박사님 의견은 어떻습니까?

◆ 이정민> 지금 제주도내 대부분 공인중개사가 개인 개업공인중개사로 활동 중입니다. 간이사업자들이 대부분이고, 일반사업자 등록한 개업공인중개사들은 많지 않은 것으로 알고 있습니다. 솔직히 오랫동안 공인중개사 일을 하신 분들은 다른 분야 전문가와 협업하는 것에 익숙하지 않습니다.

지금 변호사들도 공인중개사를 고용하여 중개시장에 참가하고 있습니다. 변호사가 중개하는데도 99만원 정액제로 운영하고 있습니다. 이들과 경쟁하려면 도시계획, 건축, 법무사, 세무사 등과 협업해야 합니다.

◇ 류도성> 박사님께서 협업해야 한다고 하셨는데, 협업이 쉽지 않을 것 같은데요?

◆ 이정민> 인간이 위대한 이유는 난관을 극복하기 위해 협력한다는 것입니다. 지금 공인중개사가 처한 상황도 협업을 통해 극복해야 합니다. 동종간 협업만으로는 부족합니다.

공인중개사는 중개업무 외에도 부동산관리업무와 부동산 개발 자문 업무, 분양 대행까지 할 수 있습니다. 솔직히 분양 대행은 부동산 경기에 따라 매출이 달라질 수 있지만, 부동산 관리 업무는 고정적인 수입을 가져다 줄 수 있는 분야입니다.

부동산 관리업을 하려면 최소한 건축사와 같이 협업을 해야 합니다. 부동산도 지속적으로 관리하지 않으면 그 가치가 떨어질 수 있기 때문입니다. 그런데 실상은 동종 업계 협업만 있을 뿐입니다.

하나의 부동산 중개 물건에 3~4명의 공인중개사가 공동중개를 하다 보니, 법정 수수료를 참여한 공인중개사 수대로 나눠야 하는 문제가 발생합니다.

◇ 류도성> 지난 시간에 박사님께서 토지 중개는 법정 수수료만 받으면 적자라고 하셨습니다. 그럼 공인중개사는 어떻게 버텼던 것인가요?

◆ 이정민> 제주도 부동산 중개 관습 중 버려야 할 습관이 있는데 바로 인정작업입니다. 인정작업이라는 것이 무엇이냐면, 매도인이 100원에 팔아달라는 부동산을 공인중개사가 130원에 팔고, 나머지 30원은 공인중개사가 가져가는 방식입니다.

또 다른 방식이 바로 의뢰인의 중개를 의뢰한 부동산을 공인중개사가 구매했다가 부동산 가격이 오르면 되파는 방식입니다. 인정작업이나 의뢰인이 의뢰한 부동산을 구매하는 행위는 모두 공인중개사법 위반입니다.

토지를 중개하는 경우에는 법정 중개보수 이상의 수수료를 받으려면, 부동산의 이용, 개발 및 거래에 관한 상담 업무 비용으로 받아야 합니다.

◇ 류도성> 지금 제주도 공인중개사 상황이 좋지 않은 것 같은데요. 그런데 정부에서는 지금도 중개수수료가 비싸니 낮추려고 하고 있습니다. 여기에 비자격자까지 공인중개사를 위협하고 있습니다. 이 부분에 대해 간단히 설명해주시죠.

◆ 이정민> 지난 시간에도 얘기했지만, 제주도민은 부동산을 매각하는 것을 수치스럽게 생각합니다. 그래서 공인중개사 사무실에 직접 매물을 등록하지 않고, 비자격자인 지인에게 부탁합니다. 소문도 별로 나지 않기 때문입니다.

재산이 많은 사람은 별도의 부동산 관리인이 있습니다. 공인중개사인 경우도 있고, 변호사인 경우도 있지만, 이러한 사례는 드물고 비자격자가 대부분입니다. 아무리 사고 싶은 부동산이 있어도 주인이 팔지 않겠다고 하면 살 수 없는 것이 부동산입니다.

주인을 설득하는 사람들이 대부분 비자격자들입니다. 비자격자도 공인중개사만큼 가져갑니다. 심한 경우는 더 가져가는 경우도 있습니다.

◇ 류도성> 공인중개사가 제대로 영업하기 위해서는 비자격자 문제는 해결되어야 할 것으로 생각됩니다. 해결방법이 없을까요?

◆ 이정민> 공인중개사가 중개를 전업으로 한다면 비자격자는 필요악과 같은 존재입니다. 공인중개사 체질을 개선해야 비자격자 문제 해결할 수 있습니다.

◇ 류도성> 지금 제주도내 공인중개사 업무 행태를 감안할 때 체질 개선이 쉽지 않을 것 같습니다. 박사님께서는 대안이 있나요?

◆ 이정민> 젊은 공인중개사는 컴퓨터 활용 능력이 괜찮은 편입니다.

하지만 젊은 공인중개사 가운데 지리정보시스템을 자유롭게 이용할 수 있는 사람 많지 않습니다.

국가가 공개한 자료를 지리정보시스템으로 구축한다는 것 자체가 어렵습니다. 제주도가 나서서 한국토지정보시스템 자료를 기반으로 공인중개지원시스템을 구축해 보급하고, 교육할 필요가 있다고 생각합니다. 그래야 현장 답사에 따른 비용을 조금이라도 줄일 수 있습니다.

◇ 류도성> <부동산 제대로 보기> 지금까지 도시계획전문가 이정민 박사와 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

<이정민 박사는 제주도 제주시 구좌읍 출신으로 2002년 홍익대학교에서 공학박사(도시계획전공)를 취득했습니다. 1995년 1년 동안 국토연구원에서 연구원으로 근무를 했습니다. 2003년 제주연구원에서 연구원으로 근무했고 2006년부터 2014년까지 제주특별자치도의회 정책자문위원으로 근무했습니다. 2015년 8월에 연도시씨앤디(부동산컨설팅, 부동산매매 및 임대업, 도시계획컨설팅(총괄계획가 업무))를 창업해 운영하고 있습니다.>

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