리츠시장 활성화, 갭투자 대안될까

정부 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'

예금보다 높은 수익률…일부 자금 유입 가능

관건은 안정성·수익성 담보하는 상품 구성 여부

[이데일리 경계영 기자] “공모리츠(REITs)·부동산펀드 활성화 가능성을 키우긴 했지만 한 방은 없었다.”

정부가 11일 주택으로 쏠리는 유동성을 분산하려 ‘공모형 부동산간접투자 활성화 방안’을 내놓은 것과 관련해 전문가는 이같이 중론을 내놨다.

홍춘욱 숭실대 겸임교수는 “지난해 ‘부동산투자회사 공모·상장 활성화 방안’으로 복잡한 리츠 상장 절차를 상당 부분 완화한 데 이어 이번 방안으로 사모 대비 공모 상품 혜택을 늘리면서 그간 리츠가 활성화하지 못했던 원인이 해결됐다”며 리츠 활성화 가능성이 커졌다고 봤다.

홍 교수는 최근 리츠 수익률이 좋았던 만큼 리츠 인기가 높아지면서 공모리츠를 비롯한 부동산펀드로 돈이 모일 수 있다고도 예상했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 “노력한 흔적이 보인다”며 세제 혜택 등이 개선돼 시중에 넘치는 유동성 일부를 끌어들일 수 있을 것이라는 데 의견을 같이했다. 리츠를 비롯한 부동산간접투자 상품은 수익률이 3~5% 정도로 1%대인 은행 예금금리보다 높다.

한국은행에 따르면 3월 기준 시중 유동성을 보여주는 광의통화(M2)는 2753조원으로 절반인 1430조원을 가계가 보유했다. 1년 전보다 600조원 가까이 증가한 수준이다. 정부는 방안을 발표하며 “증가한 가계 유동성이 분양주택시장으로 유입돼 집값 상승의 원인으로 작용하지 않도록 선제적 관리가 필요했다”고 설명했다.

자료=한국은행

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “시중 부동자금이 넘치는 데다 자금력을 확보한 베이비부머 세대가 노후 불안으로 주택시장에 투자하면서 집값 불안이 커졌다”며 “상대적으로 안정성과 수익성을 담보하는 리츠가 나온다면 수요 분산으로 주택시장 안정에 도움이 될 것”이라고 분석했다.

다만 최근 서울, 그 가운데서도 ‘똘똘한 한 채’인 강남·마용성(마포·용산·성동) 등 주요 지역 주택으로 몰리던 수요를 완전히 대체하긴 어렵다고 전문가는 판단했다. 정부는 리츠와 부동산펀드가 투자하는 부동산 물건을 역사복합개발, 도시재생뉴딜, 산업단지, 신도시 등으로의 다양화를 꾀했지만 구조를 어떻게 짤지가 관건이기 때문이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “관건은 기초자산이 되는 부동산 물건인데 경기가 나빠지는 상황에서 꾸준하게 수익을 낼 물건을 찾긴 쉽지 않다”고 봤다.

심교언 교수는 “리츠는 다양한 부동산에 분산해 투자할 수 있어 리스크(위험)를 줄일 수 있는 장점이 있다”면서도 “역사복합개발 등 사업을 추진하다가 잘 안 될 가능성에 대비해 금융구조 등 상품을 잘 설계해야 하고, 수익률이 그만큼 나와줄지도 중요하다”고 말했다.

아울러 일반인에게 여전히 증권화 상품이 어렵게 느껴질 수밖에 없다는 한계도 있다는 지적도 나온다. 권 교수는 “실물로 보이는 부동산도 아닌 부동산을 증권화한 상품을 일반인이 투자하긴 쉽지 않다”고 부연했다.

단위=조원, 자료=금융투자협회·리츠정보시스템