보상받은 땅 대출규제…뿔난 신도시 토지주

국토교통부가 지난해 말 약 6만6000가구 아파트가 들어설 3기 신도시 예정지로 발표한 남양주 왕숙지구 일대 전경. [매경DB]

정부의 3기 신도시 추진으로 수도권에 천문학적 보상금과 함께 최소 10조원 이상의 대토(보상금 대신 받는 대체토지)가 풀릴 것으로 예상되는 가운데 역대급 대토 보상을 둘러싸고 정부와 민간이 벌써 갈등 조짐을 보이고 있다.

정부가 일부 시행사와 토지주들 간 대토 전매행위를 차단하기 위해 대토권을 담보로 한 토지주들 대출을 막기로 하면서 민간의 대토 개발에 급제동이 걸릴 것으로 예상되기 때문이다. 토지주들은 "강제 수용을 당하면서 확보한 대토권에 대한 사유재산 침해"라면서 반발하고 있지만 정부는 "불법을 막기 위해 적법한 조치"라며 맞서는 중이다.

8일 한국토지주택공사(LH)와 공공주택지구 토지주들에 따르면 LH 금융사업기획처는 지난달 24일 분당 서현중앙교회에서 전국 공공주택지구 내 토지주 모임인 공공주택지구 전국연대 대책협의회(이하 공전협)와 간담회를 열었다.

이 자리에서 LH 측은 "국토교통부와 함께 앞으로 대토채권을 담보로 한 지주공동사업의 대출행위를 금지하는 방향으로 토지보상법을 개정할 것이며 오는 11월 3기 신도시 지구 지정 전 시행에 들어갈 것"이라고 밝혔다.

3기 신도시를 비롯해 정부의 공공주택사업으로 강제 수용당한 토지주들은 보상을 현금 또는 대토로 받는다. 최근 들어 수도권 땅값이 뛰고 현금 보상가는 시세에 못 미치면서 대토 보상 신청이 급속히 늘고 있다.

대토를 받는 경우 토지주들은 이를 담보로 신탁사 등에서 대출을 받아 기존 토지의 대출을 갚거나 지주 여럿이 모여 세금을 내고 남는 돈을 공동개발비용 등으로 활용한다. 대토 보상 채권의 담보를 통한 대출을 막으면 현금이 없는 토지주는 기존 토지 대출을 갚거나 세금을 낼 방법이 막히고 대토 활용에도 막대한 지장이 생긴다.

회의에 참석했던 한 토지주는 "LH가 사실상 현금 보상을 받든지 아니면 LH가 운용하는 대토 개발 리츠(REITs·부동산투자회사)에 참여하라는 식으로 유도하는 느낌이었다"고 말했다.

LH의 대토 보상 리츠는 신도시 등의 사업 시행에 따라 대토를 받은 토지주가 이를 리츠에 투자(현물출자)해 LH에 위탁 개발을 맡긴 후 수익이 나면 배분받는 식이다. 국토부와 LH는 3기 신도시 보상으로 풀릴 유동성을 흡수하기 위해 LH 대토 리츠를 적극 밀고 있다. 보상금 수십조 원이 현금으로 풀릴 경우 주변 땅값과 집값을 보상해야 할 우려가 있기 때문이다.

정부가 민간의 대토금융을 막게 되면 현재 보유 토지에 대출이 있고 양도세를 낼 현금이 없을 경우 대토를 포기하거나 부채와 세금을 제외한 액수만큼 LH 대토 리츠에 투자하는 방법밖에 없다.

공전협 관계자는 "리츠에는 채무를 제외한 액수만큼만 출자할 수 있어 10억원짜리 땅을 갖고 있어도 대출 4억원이 있으면 6억원밖에 투자를 못한다"며 "대토 보상권도 엄연한 사유재산인데 정부가 과도하게 침범한다"고 주장했다.

정부와 LH도 나름 이유는 있다. LH 관계자는 "대토 보상의 허점을 노린 시행사들의 대토 보상 채권 전매·양도 행위를 막기 위해 어쩔 수 없는 조치"라고 밝혔다. 토지보상법은 토지로 보상받기로 결정된 권리는 보상계약 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매 증여 등)할 수 없도록 제한하고 있다. 문제는 일부 개발시행사들이 개발신탁으로 위장한 후 토지주들을 접촉해 정부 보상가보다 10~20% 높은 가격을 제시하면서 대토 보상 권리를 매입하고 있다는 것.

LH 관계자는 "엄밀히 말해 신탁사들이 담보로 잡는 것은 대토권리가 아니라 토지주가 나중에 마음이 변해 현금 보상을 받겠다고 할 때 적용되는 '현금 전환 보상금 채권'"이라며 "대토 전매행위는 불법인 만큼 규제가 필요하다"고 말했다.

실제 경기 고양장항지구, 서울 강남수서지구 등 수도권 택지지구 곳곳에는 현수막이 내걸려 있다. 전매를 금지하되 '개발 전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 것은 제외한다'는 조문을 악용하고 있는 것이다.

반면 토지주들은 "유동성을 흡수하기 위해 대토 보상을 장려한다면서 되레 대토 활용을 규제하는 것 아니냐"며 "문제는 불법 전매 자체인데 이런 행위는 신탁주주 명부 확인과 강력한 과징금 부여 등으로 막을 수 있다"고 주장했다. 부동산·토지개발정보업체인 지존의 신태수 대표는 "3기 신도시 추진 과정에서 10조원 이상의 대토가 나올 것으로 보이는데 대토 보상을 놓고 정부와 토지주의 줄다리기가 점점 본격화될 것"이라고 말했다.

[이지용 기자]

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