수도권에 부는 리모델링 열풍 | 재건축 규제 반사이익으로 날개 단 리모델링 개포·잠원·분당…추진 늘지만 규제가 변수

뼈대를 두고 새로 지을까, 아니면 모두 다 부수고 다시 지을까.

지금까지는 후자의 압도적 승리였다. 뼈대를 두고 새로 짓는 방법은 우리 정서상 잘 맞지 않았을지도 모르겠다. 부실하다는 느낌도 있고 완전히 새 건물이란 인식이 들지 않았기 때문이다. 바로 리모델링과 재건축의 차이다.

리모델링과 비교해 재건축은 공사 후 수익률이 높고 안전성 측면에서도 더 나았다. 하지만 그만큼 사회적 비용이 증가한다. 기존에 살던 주민이 새 건물에 거주하지 못하는 경우도 다반사다. 정부 규제가 재건축 사업에 집중되면서 재건축 인기는 조금씩 줄기 시작했다. 대신 노후 아파트 골격은 그대로 두고 내외부 모습을 바꾸는 리모델링이 조금씩 활성화되는 모습이다.

용적률이 높거나 가구당 대지지분이 작아서 재건축이 불가능한 단지, 재건축 초과이익환수제 적용으로 막대한 부담금을 내야 하는 단지 등을 중심으로 리모델링이 인기를 모으고 있다. 중층 아파트로 구성된 1기 신도시 또한 재건축 대신 리모델링을 선호하는 추세다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “노후 주택이 늘어나면서 리모델링을 고려하는 단지가 늘었다”며 “하나둘씩 성공 사례가 늘어나면 리모델링은 새로운 정비사업의 한 축으로 자리 잡을 것”이라고 말한다.

▶리모델링이란 무엇?

▷대수선이나 증축 개념이지만

2001년 건축법 시행령 개정과 함께 리모델링 개념이 처음 등장했다.

건축법과 주택법은 리모델링을 ‘건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선 또는 증축’으로 규정한다.

2000년대 초반 법제화된 리모델링이 지금에서야 인기를 얻는 이유는 무엇일까.

우선 리모델링 수직증축 관련법 개정이 큰 역할을 했다. 2013년 12월 수직증축 리모델링을 허용한 주택법 개정안이 국회를 통과했다. 새로운 법 시행으로 인해 아파트를 리모델링해 증축할 때 위로 3개 층까지 올려 지을 수 있게 됐다. 가구 수도 최대 15%까지 늘릴 수 있게 되면서 리모델링을 추진해도 사업성이 생겼다. 리모델링 추진 단지가 늘어난 이유다.

재건축과 비교해 규제가 적다는 점도 장점으로 꼽힌다. 재건축은 일단 준공 이후 30년이 경과해야 사업을 진행할 수 있다. 리모델링은 준공 연한 조건이 15년이다. 소형 주택 의무 비율이나 기부채납이 필요한 재건축과 달리 리모델링은 이 같은 의무 조항이 없다. 재건축은 지난해부터 시행된 안전진단 강화로 인해 사업을 시작하는 것 자체가 어려워졌다. 리모델링은 안전진단 평가에서 B등급 이하를 받으면 사업을 추진할 수 있다. 한국리모델링협회 관계자는 “사실 재건축과 리모델링은 동일 영역에서 경쟁관계가 아니다”라며 “신축 → 리모델링(보수·개수·대수선) → 재건축이 바람직한 건물 수명 주기”라고 설명한다.

1990년대 이후 지어진 아파트는 대부분 중층 아파트로 재건축이 쉽지 않다는 점도 리모델링으로 눈을 돌리는 이유다. 1970~1980년대에 지은 아파트는 대부분 10층 이하 저층 아파트다. 용적률은 100% 초반이며 전용면적 대비 대지면적 보유 비율이 50~60%가 넘어 재건축을 추진하면 조합원 부담이 적고 당연히 사업성이 좋다.

반면 1990년대 이후 지은 단지는 대부분 15층 이상 중층 단지다. 용적률도 200% 이상이다 보니 기존 아파트를 헐고 새로 짓기가 어려운 경우가 많다. 이들 단지는 재건축 대신 비교적 합리적인 비용으로 새 아파트와 비슷한 효과를 낼 수 있는 리모델링을 선호한다. 현재 전국적으로 리모델링이 가능한 아파트는 1기 신도시를 중심으로 400만가구에 이른다.

서울시가 재건축 대신 리모델링을 정비사업 방향으로 유도하고 있다는 점 역시 리모델링을 추진하는 단지가 늘어난 이유다. 서울시는 지난해 ‘서울형 공동주택 리모델링 시범사업’을 시행하고 중구 남산타운 등 7곳을 시범단지로 선정했다.

건설 기술의 발전도 빼놓을 수 없다. 건설업계 한 관계자는 “건축물 일부를 철거하고 구조물을 붙여 골조를 강화하면 법적 기준치인 진도 6.5 지진도 버틸 수 있다”며 “건설 기술이 발전하면서 리모델링만으로 입주민 만족도를 높일 수 있는 평면 변경이나 확장 등 새로운 설계가 가능해졌다”고 설명한다.

리모델링을 추진한다는 소식만으로도 집값 상승에 기여한다는 주장도 있다. 잠원동 A공인중개사사무소 관계자는 “리모델링 사업은 그 자체만으로 집값에 호재로 작용하고 있어 일단 사업 추진을 선언해놓고 향후 추이를 보자는 주민도 있다”며 “개별적으로 인테리어를 하는 데도 5000만~1억원이 들어가는 터라 단지 전체를 통으로 리모델링해 주거환경을 개선하자는 목소리도 높다”고 말했다.

▶수평 or 수직? 그것이 문제로다

▷수직 절차 까다로워 수평 추진 늘어

서울시가 2016년 12월 발표한 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’에 따르면 리모델링은 크게 두 종류다.

비용에 맞게 맞춤형으로 진행하는 ‘저비용 리모델링 사업’은 기본형, 평면확장형, 세대구분형, 커뮤니티형 등 4가지로 분류할 수 있다. 유형에 따라 가구당 5000만~1억원가량 비용이 필요하다.

하지만 리모델링을 추진하는 단지는 저비용 리모델링 사업을 선호하지 않는다. 비용이 적게 들지만 그만큼 수익도 거의 없기 때문이다. 리모델링 조합이나 건설사는 대부분 총 가구를 늘리는 증축형 리모델링을 선호한다. 다소 비용이 들지만 건물 공간을 확대해 분양 수입을 얻거나 공간 활용도를 극대화할 수 있다.

증축형 리모델링은 크게 수직증축과 수평증축으로 구분할 수 있다. 수직증축은 말 그대로 아파트 층수를 더 올려 짓는 것을 말한다. 저층은 필로티나 공용 로비, 커뮤니티시설을 확충하고 위로는 가구 수를 늘릴 수 있다. 가구 수가 늘어나면 일반분양을 통해 기존 가구의 분담금을 낮출 수 있다. 용적률에 여유가 있는 단지는 수직증축을 선호하는 편이다.

수평증축은 기존 아파트 건물 옆 여유 대지에 증축해 가구 수를 늘리는 방식이다. 주로 건폐율이 낮은 단지가 수평증축에 적합하다. 이 방식 역시 일반분양으로 사업비 일부를 충당할 수 있다. 수직이나 수평증축 리모델링은 가구당 2억~3억원 추가 비용이 발생한다.

지금까지 리모델링을 추진하는 단지는 대체로 수직증축을 선호했다. 한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준으로 수도권에서 리모델링을 진행하는 단지는 총 24개 단지. 이 중 상당수는 수직증축 리모델링을 추진하고 있다.

대표적인 곳이 서울 강남구 개포동 대청아파트다. 이 단지는 기존 822가구를 3개 층을 높여 900가구가 넘는 새로운 단지로 바꿀 예정이다. 지난해 말 건축도시계획 심의와 안전성 검토 등을 완료하고 현재 사업계획승인 신청 접수를 위한 주민 동의를 얻는 작업에 착수했다.

잠원동 ‘잠원동아’ 리모델링 추진위원회는 정비사업 전문관리 업체를 선정하고 리모델링 설명회를 열었다. 이 단지는 기존 용적률이 300%가 넘고 대지지분이 낮아 재건축이 어려운 단지다. 서울시 도시계획조례 등에 따르면 3종 일반주거지역에 들어서는 새 건물은 기준 용적률 250%(최대 300%)를 적용받는다. 재건축을 하면 오히려 주택 수를 줄여야 할 가능성이 높다. 반면 리모델링은 기존 용적률을 그대로 유지할 수 있어 이 규정을 적용받지 않는다. 잠원동아 리모델링 추진위는 단지 3개 층을 새로 올리는 수직증축 리모델링을 추진하고 있다. 오는 6월까지 주민설명회 등을 거쳐 7월부터 주민동의서를 걷을 예정이다. 9월 중 조합을 설립해 연내 시공자 선정까지 끝낸다는 계획을 세웠다.

‘잠원훼미리’ 또한 수직증축으로 리모델링을 계획 중이다. 이 단지는 기존 지상 최고 18층, 3개 동에 288가구 규모다. 조합은 각 동을 최고 20층으로 수직증축할 계획이다. 리모델링 후 용적률은 400% 수준으로 높아진다. 잠원동에서 사업 속도가 가장 빠른 ‘잠원 한신로얄’은 지난해 말 서초구에 리모델링 행위허가를 신청하고 2차 안전성 검토 절차를 밟고 있다. 이 단지는 지상 최고 13층, 2개 동, 208가구 규모다. 2개 층을 수직증축해 237가구 규모 ‘신반포아이파크’로 탈바꿈한다. HDC현대산업개발이 리모델링 시공을 맡는다.

잠원동을 중심으로 여러 단지가 수직증축 리모델링에 나섰지만 아직 착공에 들어간 단지는 없다. 이유가 있다. 까다로운 절차 때문이다.

통상 리모델링 사업 절차는 조합 설립 → 안전진단 → 건축심의 → 행위허가 → 이주·착공 → 입주 순서로 이뤄진다. 수직증축은 여기서 안전성 검토 단계를 1·2차로 나눠 진행한다. 2차 안전진단에는 안전성 검토 전문기관인 한국건설기술연구원이나 한국시설안전공단이 참여하고 그 시험 결과에 책임진다. 복잡한 절차로 인해 수직증축은 수평증축보다 사업 기간이 1년 이상 길어질 수 있다.

그러다 보니 최근에는 수평증축으로 사업을 최대한 빨리 추진하는 단지도 늘었다. 지난 3월 포스코건설은 서울 강남구 개포우성9차아파트 수평 리모델링 공사에 들어갔다. 1991년 준공한 개포우성9차는 총 232가구로 구성됐다. 지하 1층이었던 지하주차장을 지하 3층까지 신설 확장해 주차난을 해소하고 지하주차장과 세대를 직접 엘리베이터로 연결해 입주민의 편의성을 확보한다는 계획이다.

서울 강서구 등촌 부영 리모델링 조합은 조합원을 대상으로 리모델링 방식을 수직에서 수평증축으로 바꾸기로 했다. 내년 2월 착공에 들어가 299가구를 328가구로 늘리기로 한 송파구 오금동 아남아파트 역시 수평증축 방식이다.

서울 잠원동 일대에는 리모델링을 추진하는 단지가 늘고 있다.

▶리모델링 장밋빛 전망?

▷법적 제도 뒷받침 필요해

한국리모델링협회에 따르면 2025년이 되면 서울시 전체 공동주택의 92%가 리모델링 대상이 된다. 10채 중 9채는 준공 15년 이상 되는 단지라는 얘기다. 반면 2017년 기준으로 서울시 아파트 중 내진설계 기준을 충족한 단지는 전체 29%(1185단지)에 불과하다.

수도권은 더욱 심하다. 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시 아파트는 대부분 지은 지 25년이 지났다. 주민 상당수가 주택 노후화 문제로 불편함을 호소하고 있다. 배관이나 수도, 난방 등의 문제가 끊이지를 않는다. 메인 배관은 콘크리트 안에 들어가 있어 밖에서 아무리 교체해도 한계가 있다. 주민 공동시설이나 주차장 문제도 여전하다.

리모델링 사업은 재건축과 달리 원주민 입주율이 높은 편이다. 전국공동주택리모델링연합회에 따르면 재건축·재개발 아파트 단지의 원주민 입주율은 30~40%. 기존에 살던 주민이 떠나고 경제적 여유가 있는 사람이 이사 오는 경향이 짙다. 반면 리모델링은 원주민 입주율이 90%가 넘는다. 젠트리피케이션을 방지하는 차원에서도 리모델링은 큰 도움이 된다.

그럼에도 리모델링이 갖고 있는 태생적 한계가 있다. 투자 수익을 보면 완공 이후 재건축 사업 단지가 리모델링 단지보다 가격 상승폭이 훨씬 큰 편이다. 재건축은 인근 2~3개 단지를 통합 추진해 대단지로서 장점을 발휘하는 경우가 많다. 반면 리모델링 사업은 대부분 소규모 단지다.

이 때문에 일부 단지에서는 리모델링 파와 재건축을 선호하는 주민 사이 갈등이 발생하기도 한다.

2020년이 지나면 1기 신도시 주요 아파트 단지는 대부분 준공 이후 30년이 된다. 노후 아파트 증가로 리모델링 시장은 더욱 확대될 전망이지만 아직 제도적으로 뒷받침되지 않았다는 점도 변수다. 유일한 대한건설정책연구원 연구위원은 “리모델링 시장 규모가 커지고 있지만 전반적인 대책은 아직 미흡한 실정”이라며 “리모델링 관련 금융제도를 완비하고 성공 사례를 조금씩 늘려 제대로 홍보할 필요가 있다”고 말했다.

“수직증축에 대한 안전성 검토와 2차 안전진단 등 기준이 세워졌지만 예상보다 규제가 까다롭다. 수직증축을 진행하던 리모델링 단지가 어려움을 겪다 보니 수평증축, 별동증축 등 대안이 있는 단지는 방식 변경을 고민하기 시작했다. 반면 대안이 없는 단지는 그만큼 사업 추진이 더디게 진행되고 있다. 리모델링이 활성화되려면 사업계획승인 대상 등을 완화할 필요가 있다.”

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장의 생각이다.

인터뷰 | 김춘학 리모델링협회장(CJ대한통운 건설부문 대표)

LH 노후 임대주택 리모델링 시 2만가구 추가 공급

Q 리모델링이 조금씩 활성화되고 있지만 아직 안전성에 의구심을 갖는 사람이 많다.

A 리모델링은 기존 구조물을 근간으로 평면을 재구성하기 때문에 그 한계를 뛰어넘기 위해 더 많은 전문기술을 요구하는 분야다. 오래된 공동주택 상부에 3개 층을 증축하면 구조적 안전에 문제가 있을 수 있다는 잘못된 정보로 많은 사람이 아직까지 반신반의하고 있지만 한국의 건설 시공 능력은 이미 세계적인 수준이다.

정부는 수직증축을 허용하면서 안전성 우려를 불식하고자 수직증축의 경우 반드시 기존 준공도면을 확보해야만 추진이 가능하도록 했다. 준공 당시 구조 현황을 파악해 안전성을 확보하도록 제도화했다는 얘기다. 구조안전성 검토 과정을 통과한 단지는 국가 공인기관을 통해 리모델링 안전성이 검증되면 사업에 착수할 수 있다. 이미 충분히 제도적으로 뒷받침됐기 때문에 리모델링 안전성은 사업 추진 단계에서 검증할 수 있다.

Q 노후 주택이 급속도로 늘면서 리모델링을 적극 활용해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 정책적으로 보완할 점은 무엇인가.

A 기반시설이 양호한 도심에서 ‘세대증가형 리모델링 사업’을 진행할 때는 증가 가구 일부를 임대주택으로 활용하는 방안도 검토할 만하다. 한국토지주택공사(LH)가 기존 노후 임대주택을 리모델링하는 것도 고려 대상이 될 수 있다. LH의 노후화된 임대주택 약 14만가구를 대상으로 세대증가형 리모델링을 실시하면 주택 수가 2만가구 이상 증가한다. 대상 단지는 기존 도심에 위치해 있어 주거 편의성이 월등히 높다. 아울러 주거 안전과 환경 개선을 동시에 달성하기 위해 ‘리모델링 5개년 계획’을 수립하는 것도 좋은 정책이 될 수 있다. 재건축이나 재개발이 불가능한 공동주택을 대상으로 공공 복지기금을 투입해 리모델링 사업을 진행하는 방식이다. 리모델링은 민간기업 영리 추구가 아닌 국가적인 공익사업 관점에서 접근해야 한다.

Q 리모델링 내력벽 철거를 둘러싼 논란이 진행되고 있다.

A 내력벽 철거에 대해 오해하는 사람이 많다. 주택법 시행령 별표4의 리모델링 허가 기준에서 ‘내력벽 철거에 의한 세대를 합치는 행위’를 금지하고 있다. 구조 보강 없이 임의로 세대 간 내력벽을 일부 또는 전부 철거해 무분별하게 리모델링하는 것을 막기 위한 법안이다. 즉, 내력벽 철거 자체가 금지된 것이 아니라 ‘세대 간 내력벽 철거나 세대를 합치는 내력벽 철거’만 금지됐다. 내력벽을 철거만 하고 방치하면 당연히 구조적 문제가 생긴다. 평면 개선 등을 위해 일부 내력벽을 철거하면 반드시 구조 보강을 해야 한다. 세대 간 내력벽 철거가 없으면 전용 84㎡ 미만의 아파트를 리모델링할 때 효율적인 평면 구성이 어렵다. 리모델링 사업에서 소형 평형이 피해를 보지 않도록 제도를 마련할 필요가 있다.

Q 리모델링 활성화를 위해 리모델링협회는 어떻게 준비하고 있는가.

A 도시재생을 근간으로 하는 현 정부 주택 정책 기조에 따라 리모델링 사업은 새로운 시작점에 서 있다. 리모델링 사업은 재건축처럼 성공한 단지가 많지 않다(17개 단지). 기존 건물을 재사용하는 리모델링 사업의 특수성을 인정하지 않은 채 여기저기 산재된 제도나 법령, 담당자의 정보 부족 등으로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 기존 노후 건물 관리에 대한 정책이 필요한 시점이다. 한시적으로 리모델링 특별법을 시행하고 전담부서를 설치하는 등 성공적인 사업 추진 단지들이 계속해서 나올 수 있도록 정부 차원에서 정책적 지원이 필요하다. 협회는 이 부분에 대해 지속적으로 정부부처에 건의를 하고 있다.

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2004호 (2019.04.17~2019.04.23일자) 기사입니다]



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