신안산선 착공에…구로 두산위브·독산 중앙하이츠빌 수혜 기대

◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 신안산선 유망 '슈퍼아파트' 톱5 ◆

안양시 만안구 석수동 `석수두산위브` 아파트 전경

올 하반기 착공 예정인 신안산선 때문에 수도권 서남부권이 들썩이고 있다. 신안산선은 안산(한양대)~시흥~광명~석수~시흥4거리~독산~구로디지털단지~대림 4거리~영등포~공덕~여의도~서울역까지 연결되는 이른바, 지하철 10호선으로 불리는 핵심 광역교통망이다. 서울 지하철 1·2·4·5·6·7·9호선과도 각각 환승됨에 따라 교통혁명을 가져올 전망이다.

지금까지는 서울과 교통 접근성이 떨어졌던 경기도 안산, 시흥, 안양과 독산, 대림, 도림 등 서남부권에 대한 개발 기대감이 증폭되고 있다.

특히 금천구 독산우시장 일대는 시너지 효과를 톡톡히 누릴 전망이다. 수도권광역철도급행 철도인 GTX-C 노선(수원~양주)의 안산선 연장이 추진되고, 국토교통부가 최근 이 일대를 도시재생뉴딜사업 대상 지역으로 선정했기 때문이다.

2024년 신안산선이 통과할 예정인 신설 역세권 중에서 투자가치가 가장 높은 '슈퍼 아파트'는 어디일까.

한국자산관리연구원이 빅데이터를 기반으로 아파트 수익성을 예측하는 가치분석시스템(AVS)인 '살집팔집'을 통해 분석해봤다.

이 시스템은 정부에서 특허기술을 인정받고 신기술자금을 지원받아 한국자산관리연구원이 자체 개발한 프롭테크 솔루션으로 18개 지표와 10년 빅데이터를 활용했다.

첫 번째로 꼽힌 구로구 구로동 '구로두산위브'는 2006년 입주한 중고 아파트 단지다. 용적률은 252%로 구로구 평균 용적률 278%에 비해 낮아 대지지분이 넓은 게 장점이다. KB국민은행시세표에 따르면 이 아파트 전용 83.4㎡ 매매가격은 약 6억8500만원으로 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 4759만원 선이다. 공시지가 변동률은 5년간 4.74%로 구로구의 5년간 평균 3.6%보다 높게 나타났다. 매매가격 변동률은 5년간 평균 17.79%로 구로구 5년간 평균 6.27%보다 훨씬 높다. 5년간 전세 상승률 12.11% 역시 구로구 5년간 평균 6.88%를 상회한다.

두 번째로 금천구 독산동 '중앙하이츠빌'은 2004년 입주한 중고 아파트 단지다. 용적률은 253%로 금천구 평균 용적률 274%에 비해 낮아 대지지분이 다른 아파트보다 넓다. 이 아파트 전용 84.9㎡ 매매가격은 약 5억원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지지분 가격은 3173만원 선이다. 공시지가 변동률은 5년간 4.99%로 금천구 평균 4.11%보다 높게 나타났다. 매매가격 변동률은 5년간 평균 6.79%로 금천구 평균 5.95%를 웃돈다. 반면 5년간 전세 상승률 8.83%는 금천구 평균 9.16%보다 약간 낮다.

세 번째로 안양시 만안구 석수동 '석수두산위브'를 꼽았다. 2010년 입주한 아파트 단지로 용적률 228%는 만안구 평균 264%에 비해 낮다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 6억2000만원으로 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 3609만원 선으로 땅값이 저평가됐다. 공시지가 변동률은 5년간 평균 2.84%로 만안구 평균 2.12%보다 높게 나타났다. 매매가격 변동률은 5년간 평균 6.79%로 만안구 평균 5.51%보다 높다. 아울러 5년간 전세 상승률 7.76%는 만안구 평균 6.82%를 상회한다.

네 번째로 시흥시 능곡동 '상록힐스테이트'는 2009년 입주한 아파트 단지다. 용적률은 150%로 시흥시 평균용적률 195%에 비해 낮다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 3억6500만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지지분 가격은 1089만원 선. 공시지가 변동률은 5년간 2.87%로 시흥시 평균 4.06%보다 낮으나 매매가격 변동률은 5년간 5.86%로 시흥시 평균 2.62%보다 높다. 또한 5년간 전세 상승률 0.1%는 시흥시 평균 3.21%보다 낮다.

다섯 번째로 안산시 상록구 사동 '푸른마을5단지'를 들 수 있다. 2000년 입주한 중고 아파트 단지로 용적률이 147%다. 이는 상록구 평균 199%에 비해 낮은 것이다. 이 아파트 전용 60㎡ 매매가격은 약 2억4500만원으로 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 1285만원 선. 공시지가 변동률은 5년간 7.45%로 상록구 평균 6.38%보다 높다. 매매가격 변동률은 5년간 3.2%로 상록구 평균 2.14%를 웃돈다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]