신규임차인에게 일방적 임대료인상 요구한 건물주, '상임법' 위반 판결!

상가임차인(세입자) H씨는 2010년 3월경부터 서울시 강동구 천호동 인근에서 음식점을 운영해 오고 있었다.

상가임대인(건물주) K씨 등은 2016년 11월경 H씨가 임차해 있던 상가를 매수했고, 임대인 측은 2017년 1월경 임차인의 계약종료 2개월을 앞두고, 임차인 H씨에게 ‘계약 연장 의사가 없으므로 임대차기간 만료 시 건물을 인도해 달라’고 일방 통보했다.당시 임차인 H씨는 해당 상가를 임차한 기간이 총 5년을 경과한 시점이었기 때문에 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수는 없었으나, 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금회수 기회의 보호 등)의 보호를 받을 수 있는 상황이었다.

‘상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)’ 김재윤 변호사(좌측), 이상언 사무부장(우측)

임차인 H씨는 그동안 자신의 투자와 노력으로 쌓아 온 권리금(유·무형의 재산적 가치) 을 회수하고자 신규임차인 S씨와 권리금계약을 체결하고, 신규임차인 S씨를 임대인 측에 적극적으로 주선하는 등 상임법 상 권리금보호 규정의 적용을 받기 위해 필요한 법적 절차를 이행했다.

그러나 임대인 측은 임차인 H씨가 주선한 신규임차인 S씨와 임대차계약을 체결해 주지 않으면서 신규임차인 S씨가 임대차계약을 체결하려면 기존임대료에서 보증금은 3,000만원에서 5,000만원으로 인상하고, 월차임은 220만원에서 400만원으로 인상해야 한다고 통보했다.

결국 임차인 H씨와 신규임차인 S씨와의 권리금계약은 이행되지 못한 채 파기되고 말았다. 임대인과 임차인 양 측 간 권리금분쟁은 결국 임대인 측 건물명도소송과 임차인 측 권리금손해배상청구 소송으로 이어졌고, 서울동부지방법원 담당재판부는 2018년 8월 21일 선고 공판을 통해 임차인 H씨의 승소를 선고하며, “권리금보호 규정은 5년을 초과한 경우에도 적용되고, 임대인 측이 제시한 임대료는 신규임차인이 쉽게 임대차계약을 체결하지 못하게 만든 것이므로, 임대인 K씨 측은 임차인 H씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.”고 판시했다.임차인 H씨의 고문변호사로서 분쟁 초기부터 소송까지 전 과정을 총괄했던 ‘상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)’의 김재윤 변호사는 “임차인이 상가임대차 법에 따라 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 임대인에게 주선했을 시, 임대인은 손해배상 책임을 면하는 동시에 신규임차인과의 임대차계약을 지능적으로 회피하기 위한 방법으로 고액의 임대료를 요구하는 사례가 종종 있다. 그런데 상임법에는 ‘현저히 고액’을 요구할 수 없다고만 되어 있고, 현저히 고액의 기준은 명확하지 않기 때문에 단순히 인상률만 놓고 ‘현저히 고액’을 주장하는 경우, 오히려 임차인에게 불리할 수 있다. 이러한 상황에 처한 임차인은 주변시세 정보를 최대한 확보하는 등 각별한 주의를 기울여 사전 대책을 마련하고, 임대인 측 행위에 대한 근본적 이유를 제시하고, 입증함으로써 승소 확률을 높일 수 있다.”고 전했다. 아울러, 소송제기 전까지 증거확보 등 실무를 담당했던 이상언 사무부장은 “임차인의 입장에서 권리금소송은 난이도가 높은 편이고, 권리금소송 중에서도 임대인이 임대료 인상을 요구하는 경우는 권리금소송 중에서도 난이도가 높은 편이다. 그래서 유사 사례의 임차인은 소송제기 전부터 법률적 판단을 통해 증거를 확보하며 대비하고, 건물주의 대응에 따라 적절한 대응을 해야 한다. 그런데 상당수의 임차인들이 사전 대비부족 및 부적절한 대응으로 인해 패소하고 있는 실정이다. 상가임대차 분쟁, 특히 권리금분쟁이 예상되는 경우에는 그 경제적 손실의 규모도 적지 않은 만큼, 반드시 관련 법률의 전문가를 통해 대비하시기를 권장한다.”고 당부했다. 「상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)」은 ‘상가임대차 분쟁’, ‘권리금 및 명도소송’, ‘계약해지’, ‘경업금지’ 등 상가관련 법률 사건을 주 업무 영역으로 하고 있는 법무법인(로펌)이다.

윤병찬 yoon4698@heraldcorp.com

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