대박 노리다 쪽박…토지보상 경매 '묻지마 투자' 주의보

2019년 공공주택지구 토지보상 본격화…"역대급 토지보상금 풀릴 듯"

"토지보상 감정평가 특수성 등 전문성 갖춰야"

수도권의 한 개발사업 일대 지역의 모습.(뉴스1 자료사진)© News1

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = #. 지난 6월18일 광주지방법원 해남지원의 한 토지경매 입찰. 전남 해남군 산이면 구성리 소재 1078㎡ 규모의 땅이다. A씨는 이 토지가 해남의 솔라시도(관광레저형기업도시) 구성지구에 편입돼 토지보상을 받아 막대한 시세차익을 거둘 수 있다고 판단, 경매에 응찰했다. A씨는 감정가(5390만원)보다 약 12% 비싼 6020만원을 써내 해당 토지를 낙찰받았다.

하지만 A씨는 물건의 협의보상가를 알고 결국 낙찰을 포기하고 말았다. 협의보상가는 낙찰가의 절반에도 못 미치는 2960여만원에 그친 것. 대금 지급기일인 지난달 25일 A씨는 잔금 납부를 포기했다. 토지보상금을 노리고 뛰어든 경매 응찰에서 수익은 커녕 입찰보증금 539만원만 날린 셈이다.

정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 토지보상 경·공매로 투자자가 몰리고 있다. 각종 개발사업지구에 편입돼 낙찰을 받고 토지보상금을 받으면 막대한 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감에 '묻지마 투자'도 성행하고 있어 각별한 주의가 필요하다는 지적이다.

5일 부동산업계에 따르면 2019년 수십조원의 토지보상금이 풀릴 전망이다.

토지보상 시장은 매년 10조~20조원의 보상금이 풀리는 큰 시장이다. 지난 2006~2007년, 2009~2010년은 30조원 안팎의 보상금이 풀리면서 시장이 크게 요동쳤다. 2019년 역시 역대급 수준의 보상금이 풀릴 것이라는 게 업계의 전망이다. 100만가구 공급을 목표로 하는 정부의 주거복지로드맵에 따라 새로 지정된 공공주택지구의 토지보상이 대부분 시작될 것이란 기대감 때문이다.

이에 토지보상 경매 투자에 뛰어드는 투자가 늘고 있다. 토지보상 경매 투자는 공공주택지구를 비롯해 도시개발사업, 도로 및 철도 등 전국적으로 산재한 각종 개발사업에 편입돼 현재 보상 중이거나 향후 토지보상을 앞둔 경·공매 물건에 투자하는 것을 말한다.

현재 보상 중인 물건을 적정한 금액에 낙찰받으면 소유권이전 등기 후 바로 토지보상금을 받을 수 있어 수익성은 물론 환금성까지 잡을 수 있는 매력적인 투자처로 꼽힌다.

다만 최근 금융권 대출방식이 근저당권 설정에서 신탁방식으로 바뀌고 있고 유동화 회사에서 부실채권을 처리하는 물건이 늘어나고 있어 경·공매 매물이 줄어드는 추세다.

전문가들은 토지보상 경매 투자는 일반 경매 투자와 달리 토지보상에 대한 전문적인 지식이 있어야 성공할 수 있는 분야라고 강조했다. 또 개인별 토지보상가는 개인정보이기 때문에 해당 부동산의 소유자 또는 이해관계인이 아니면 공개가 되지 않아 떠도는 풍문에 의존하기 쉽다는 부연이다.

이 때문에 무턱대고 투자에 뛰어들었다가 실패한 사례가 속출하고 있다. 이는 어제오늘 일이 아니다.

한 예로 지난 2014년 11월 대구 달성군 구지면 대암리 소재 1263.33㎡ 규모의 땅을 1억5378만원에 낙찰받은 B씨가 받은 보상금은 낙찰가의 56.6%인 8700여만원에 그쳤다. B씨는 이 물건이 '대구사이언스파크 산업단지 2단계'에 편입돼 많은 토지보상금을 받을 수 있다고 판단했으나 원금의 절반을 날리게 됐다.

전문가들은 경·공매 감정가격과 토지보상 감정가격의 평가 방식이 다르다는 점을 간과한 결과라고 지적했다.

개발사업지구에 편입된 경·공매물건은 평가 시점 당시의 시가를 기준으로 감정평가가 이뤄지지만, 토지보상은 개발이익이 배제된 사업인정 시점의 표준지공시지가를 기준으로 감정가격이 결정된다. 개발이익을 배제한다는 것은 지구지정 이후 해당 사업으로 인한 지가상승분을 토지보상에서 인정하지 않다는 의미다. 결국 감정가격에서 차이가 생길 가능성이 높다는 설명이다.

신태수 지존 대표는 "토지보상 경·공매 투자로 손실을 보는 경우는 대부분 토지보상 감정평가의 특수성을 이해치 못한 채 막연히 토지보상 경매가 돈이 된다는 기대감으로 무작정 투자에 나섰기 때문"이라고 설명했다.

이어 신 대표는 "지구 지정 이후 인근 지역에 비해 해당 지역 지가가 급등할 경우 예외적으로 주민공람 공고일이 사업인정 시점이 될 수도 있고 때에 따라 사업지구 밖 표준지를 선정할 수도 있다"며 "전문성을 갖추지 못한 채 무작정 토지보상 경매 투자에 나설 경우 자칫 큰 손실을 볼 수 있다"고 덧붙였다.
yagoojoa@news1.kr

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