오피스텔 투자 괜찮을까 전매제한 규제, 입지 분양가 따져봐야

‘수익형 부동산 대표주자’로 불리는 오피스텔 투자 열기가 예전 같지 않다. 신규 분양가가 높아진데다 입주물량이 급증하면서 임대수익률이 갈수록 하락하는 분위기다. 오피스텔 시장에 찬바람이 분 건 정부 규제 영향도 크다. 그럼에도 아직까지 오피스텔 투자수요는 꾸준하다.

▶1분기 오피스텔 임대수익률 5.18%

부동산114에 따르면 지난 1분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.18%로 최근 3년간 최저치를 기록했다. 서울만 놓고 보면 오피스텔 임대수익률이 4.82%(3월 기준)에 그쳐 전월보다 0.03%포인트 하락했다(KB부동산 자료). 지난해 7월 임대수익률이 5% 아래로 떨어진 뒤 계속해서 하락세를 보이고 있다. 2010년 관련 통계가 집계된 이후 최저치다. 이에 비해 매매가는 꾸준히 상승세다. 3월 오피스텔 평균 매매가는 2억3467만 원으로 전월 대비 77만 원 올랐다.

임대수익률이 떨어진 건 오피스텔 공급물량이 급증한 영향도 크다. 오피스텔 분양물량은 2014년 4만5000실이었지만 2015년, 2016년 각각 7만4000여 실로 늘어났다. 지난해 분양물량만 8만실에 달한다.

올 들어서도 분위기는 다르지 않다. 1분기 입주물량은 1만5619실로 지난해 1분기 대비 65% 가량 늘었다. 지역별로 보면 경기도 공급 과잉 우려가 크다. 1분기 입주물량의 절반 이상(8656실)이 경기도에 집중됐다. 하남만 놓고 보면 미사지구 등에서 2020년까지 1만8071실이 입주할 예정이라 공급 과잉으로 인한 공실 우려가 크다.

사정이 이렇다보니 오피스텔 공실률도 점차 높아지는 추세다. 한국감정원에 따르면 지난해 3분기 서울 도심 오피스텔 공실률은 12.8%로 지난해 1분기(11.8%)보다 높아졌다. 그나마 수요가 탄탄한 강남권 공실률도 같은 기간 6.3%에서 8.9%로 올라갔다. 신규 오피스텔 가격이 뛰면서 수익률이 떨어지고 공실률도 높아지고 있다는 의미다.

후끈 달아오른 청약시장에서도 오피스텔은 찬밥신세다. 지난 2월 분양한 강원 춘천시 ‘남춘천역코아루웰라움타워’(630실), 경기 파주시 ‘뚱발트랜스포머 420’(414실)은 단 한 건의 청약 접수도 받지 못했다. 최근 분양한 인천 영종도 운서동 더예스클라우드 역시 청약접수가 0건이었다. 인천 청라 리베라움 더레이크 오피스텔은 300실 넘게 미분양된 것으로 전해진다.

오피스텔 시장에 찬바람이 분 건 정부 규제 영향도 크다. 올 1월25일부터 투기과열지구뿐 아니라 청약조정대상지역에 분양된 오피스텔은 소유권 이전등기 때까지 전매가 제한된다. 더 이상 오피스텔 ‘단타’로 수익을 올리기 어려워졌다는 의미다.

그럼에도 아직까지 오피스텔 투자수요는 꾸준하다. 수익률이 떨어지긴 했지만 여전히 은행 금리보다 높고 매달 꼬박꼬박 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다. 상가 등 다른 수익형 부동산에 비해 투자 부담이 적고 전세를 끼고 ‘갭투자’하는 것도 가능하다.

한국감정원에 따르면 오피스텔 거래량은 올 1월 1만5574건, 2월 1만6233건으로 2017년 평균치(1만4808건)를 웃돌았다. 청약 수요가 없는 오피스텔도 많지만 경기도 광교, 동탄신도시 일대 오피스텔은 여전히 10대 1 넘는 경쟁률을 기록하며 인기몰이 중이다.

물론 가격이 저렴하다고 해서 오피스텔에 ‘묻지마 투자’하는 건 금물이다. 오피스텔에 투자하려면 인근 기업 산업단지 수요가 많은지, 지하철 등 교통여건은 괜찮은지 따져봐야 낭패가 없다. 청약에 앞서 전용면적당 분양가가 주변 오피스텔보다 지나치게 높지 않은지도 살펴봐야 한다. 기준금리 인상으로 대출 부담이 커질 수 있다는 점도 유의하자.

[글 김경민 매경이코노미 기자 사진 매경DB]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제626호 (18.05.01자) 기사입니다]

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