[부동산 理實直告] 임차권, 다 같은 임차권이 아니다.

[스포츠서울] 임차권은 대가를 지불하고 임차 목적물을 사용 수익할 수 있는 권리로서 제3자에게 대항력을 주장할 수 없는 것이 원칙이다. 그런데 등기를 하면 제3자에게 대항할 수 있기 때문에 경매 투자자에게 있어 미래가치, 권리분석만큼 등기된 임차권의 확인은 중요하다. 특히 여러 임차권 중 등기부에 '주택임차권'으로 표시되는 임차권과 '임차권 설정'으로 표시되는 임차권은 혼동이 쉬워 잘 따져봐야 한다.

'주택임차권'은 보증금을 반환받지 못하고 전출할 때 임차인의 대항력을 유지하기 위해 등기되는 임차권이다. 따라서 투자자는 주택임차권에 표시된 전입일과 기준권리를 비교하여 대항력의 인수여부를 판단하면 입찰을 결정하면 된다(주택임대차보호법 제3조의3 참조).

반면 '임차권설정'은 토지(농지 제외)와 건물(주택, 상가건물 제외)을 임차하는 경우 임차인 보호를 위해 등기된다. 그리고 건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우 건물에 대한 등기를 마치면 토지에 임차권 등기를 하지 않아도 토지에 임차권을 등기한 것으로 본다. 다시 말해 등기부에 '임차권설정'이 없어도 투자에 유의해야 한다는 말이다(민법 제622조 참조).

이러한 임차권은 경매에서 기준권리가 될 수 없다. 기준권리보다 선순위 임차권은 매수인이 인수하게 되고 후순위 임차권은 매각으로 소멸될 뿐이다. 실제 경매에서 송전탑을 위해 토지에 임차권 설정을 한 경우를 볼 수 있다. 송전탑의 존재는 토지사용을 제한할 수 밖에 없다. 그리고 이러한 임차권은 임대차의 기한이 없는 경우가 대부분이다. 그러므로 송전탑을 목적으로 한 선순위 임차권이 있다면 매수를 피하는 것이 좋다.

또한 선순위 임차권에 기하여 건물이 건축되어 있는 토지를 경매로 매수하게 되면 계약기간 임대차는 당연 계속 유지된다. 이때 매수인은 임대차 기간 동안 임료를 청구할 수 있으나 기간이 만료된 때 임차인에게 건물 매수를 청구받을 수 있어 유의해야 한다. 그러나 기준권리 보다 후순위 임차권의 경우 매각으로 소멸되고 매수인은 건물의 철거를 요구하면 된다(대법원 83다카116 참조).

'주택임차권'과 '임차권설정'은 명칭만 유사할 뿐 권리의 내용과 투자자가 고려해야 하는 사항들이 다르다. 임차권이라고 해서 모두 같은 임차권이 아니라는 얘기다. 입찰을 고려하는 부동산에 등기된 임차권이 있다면 해당 임차권이 무엇인지를 확인하고 투자를 결정하자.

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