매뉴얼 없는 재건축 안전진단 심사..벌써 실효성 논란

조건부 재건축 판정 'D등급' 땐

公기관 적정성 검토 꼭 받아야

주거환경·비용분석 평가 기준없어

주먹구구식 검증 우려 목소리도

[이데일리 김기덕 기자] 정부가 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 기준을 대폭 강화하면서 외부 검증 작업을 수행할 한국건설기술연구원과 한국시설안전공단의 평가 결과가 정비사업의 운명을 좌우할 중요한 변수로 떠올랐다. 하지만 이들 공공기관에 업무가 과도하게 몰릴 경우 인력 측면에서 한계가 있는데다 제대로 된 평가 메뉴얼도 갖추고 있지 않아 검증 작업이 순탄치 않을 것이라는 우려가 벌써부터 나오고 있다.

지난 20일 국토부가 발표한 재건축 안전진단 정상화 방안에 따르면 앞으로 재건축 연한(30년)을 채운 아파트 단지가 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받은 경우 건설기술연구원과 시설안전공단의 적정성 검토를 반드시 받아야 한다.

통상 재건축을 원하는 단지가 안전진단을 받을 경우 100점 만점에 55점(A~C등급)을 넘으면 재건축을 할 수 없고 유지·보수만 가능하다. 30~55점(D등급)이면 조건부 재건축, 30점 미만(E등급)이면 재건축 판정을 받는다.

문제는 D등급 단지다. D등급을 받은 단지는 아파트를 허물고 다시 지을 필요는 없지만 그대로 방치하기도 애매한 상태다. 지방자치단체장이 재건축 시기를 조절할 권한을 가지고 있지만, D등급 단지는 대부분 조정 없이 재건축 사업을 추진한 경우가 많았다. 실제로 2015년 이후 안전진단을 받은 아파트의 96%가 조건부 재건축 판정을 받고도 재건축을 진행했다. 즉 조건부 재건축은 사실상 재건축 판정이었던 셈이다.

국토부 방안에 따르면 재건축 안전진단 평가항목별 가중치에서 구조안전성 항목의 비중이 월등히 높아진다. 현재 안전진단 평가항목별 가중치는 구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10%로 돼 있다. 앞으로는 구조안전성이 50%로 높아지고 주거환경은 15%로 낮아진다. 시설노후도 항목도 25%로 축소된다.

하지만 제대로 된 검증 작업이 이뤄질지 의문이라는 지적이 많다. 업계 관계자는 “이명박 정부와 박근혜 정부를 거치면서 재건축 안전진단 평가항목 중 구조안전성 부문 가중치가 확 낮아졌는데 이를 다시 강화하기로 한 것은 순전히 집값을 잡기 위한 조치”라며 “문제는 구조안전성을 평가할 수 있는 근거나 항목은 과거 예전 메뉴얼을 쓰고 있는데다 나머지 평가항목 중 주거환경이나 비용 분석 등도 평가 기준을 갖추지 못해서 주먹구구식으로 검증이 이뤄질 수도 있다”고 말했다.

안전진단 이전 단계에서 지자체가 아파트의 안전진단 시행 여부를 판단하는 ‘현지조사’에 공공기관이 참여하는 방안도 추진된다. 공공기관 전문가가 현장조사를 할 수 있는 근거조항이 생긴 것이지만, 실제 이를 강제할 수 있는 의무사항이 아니어서 실효성이 떨어진다는 지적도 있다. 시설안전공단 관계자는 “지금까지 지자체에서 알아서 현장 조사를 나갔던 것을 지자체장이 임의대로 판단해 동행하기로 한 것”이라며 “조합들 눈치를 보기 때문에 실제 제도가 현장에서 먹힐지는 의문”이라고 말했다.

인력 부족 문제도 우려스러운 부분이다. 건설기술연구원 관계자는 “예전에 재건축 안전진단 작업에 투입했던 인력과 그에 따른 노하우를 어떻게 활용할 지를 고민 중”이라며 “충분한 인력 확보가 중요한 만큼 만약 업무가 가중될 경우 인력을 더 늘릴 예정”이라고 말했다.

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