국토부 "재건축 연한 조정은 안전진단 강화와 별개로 검토 중"

국토교통부는 20일 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 등 본래 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 과도하게 완화됐던 안전진단 규정을 개선한다고 밝혔다.

앞으로 시장과 군수가 안전진단 실시여부를 결정짓는 현지조사 단계에서 한국시설안전공단과 한국건설기술연구원 등 전문성 있는 공공기관이 참여한다. 안전진단 기준에서 평가항목별 가중치도 조정된다. 현재는 구조적 안전보다 주차 등 주거 편리성이나 쾌적성에 중점을 둬 재건축 여부가 결정됐다. 구조적으로 안전함에도 재건축 사업이 추진돼 사회적 자원 낭비가 심하다는 지적이 나왔다.

이에 따라 주거환경중심평가에서 현행 40%였던 ‘주거환경’을 15%로 대폭 줄이고, 20%인 ‘구조안전성’을 50%로 상향조정하기로 했다. 다만 주거환경 평가에서 E등급을 받은 경우에는 다른 평가 없이 재건축을 추진할 수 있도록 할 방침이다.

다음은 김흥진 국토교통부 주택정책관과 일문일답.

-대책 이름이 재건축 안전기준 ‘정상화’인데.

“안전진단이라는 제도가 최초 제정될 때 원형을 보시면 기본적으로 구조안전성을 기본으로 한다. 그게 검증 안 되고 재건축을 추진하면서 강제적 처분권, 분양 특혜 등 부작용이 생겼고, 재건축 추진하려면 필요성 검증하라는 것이 처음 제도의 도입 취지다. 만약에 (안전진단이) 요식행위로 완화돼서 검증절차 필터링하는 게 사라진다고 보면, 이것을 원형으로 어느 정도 되돌린다는 의미가 있어서 ‘정상화’로 이름지었다. 추가로 하나 더 말씀드리면 재건축은 정비계획 통한 용적률 증가를 필연적으로 동반한다. 재건축으로 세대수 늘어나면 도시 전체 기반시설 부담이 가중된다. 정말 필요한 재건축만 해야하는 것이고, 안전진단은 정말 안전한지 보는 것이다. 그것에 대한 기준을 강화하는 형식으로 제도를 개선한 것이다”

-지금까지 안전진단 후 ‘조건부 재건축’은 어느 정도 비율이었나?

“2015년 전과 후의 샘플 조사 통계가 있다. 전체 96% 정도가 조건부 재건축 판정을 받고 유지·보수는 2% 정도만 받았다. 실제로 (지금까지) 안전진단 기준에 의하면 대부분 안전진단을 통과하는 문제가 있었다. 그래서 사실상 안전진단 의뢰를 주민들이 하는데 주민들의 요구를 어느 정도를 반영하고 있는 게 아니냐는 지적이 있었다”

-지금까진 재건축 연한 조건만 되면 안전진단 통과하고 재건축으로 이어졌다고 보면 되나?

“그렇다”

-앞으로는 ‘조건부 재건축’ 결과가 나왔다고 해서 무조건 재건축이 진행되는 건 아닌 건가?

“맞다”

-하지만 결국 재건축 허가 최종 결정은 시장·군수가 하는데.

“안전진단 결과와 다른 여러 가지를 종합해서 시장군수가 재건축을 결정하도록 법에 명시돼 있는 것은 맞다. 유지보수 결정 나와도 시장·군수가 다른 결정을 내릴 수는 있지만 그런 결정을 하기엔 쉽지 않을 것이다. 이전에도 그런 사례는 없었을 것이다”

-과거 구조안전성 비율이 50% 내외였을 때 재건축 통과 비율은 어느 정도였나?

“그때도 사실상 마찬가지(재건축 허가가 쉬웠다는 취지)였다. 그때도 연한만 채운다고 해서 다 되는 건 아니었지만 유지보수 비율이 높게 나오진 않았다”

-안전진단 평가 지표에서 구조안정성 비중을 20%에서 50%로 올리면 2015년 이전으로 돌아가는 것이다. 아파트를 튼튼하게 짓는 것이나 대충 짓는 것만 유리하다는 얘기가 나올 것 같은데.

“지금 새로 아파트를 새로 지으면서 30년, 40년 뒤에 재건축을 고려하면서 짓는 것은 아닐 것이다. 재건축 안전진단 평가지표에서 구조안전성 비율을 50% 올렸지만 구조안전성만 보고 판단한다는 의미는 아니다. 구조안전성 중요하게 봐야하는 항목이다”

-내진설계 미반영 아파트는 대부분 지어진지 30년 이상이지 않나.

“결국 준공연도로 치면 1990년, 1991년이다. 그 이전에 지은 아파트도 당연히 내진설계 반영돼 있지 않다. 그렇다하더라도 구조안전성 치명적 결함이 있다고 보긴 어렵다. 재건축 연한 30년 이전에 지었다 해도 구조안전성 평가를 통해 재건축 사업 추진할 수 있도록 제도가 마련 돼 있다. 현재 도시정비법 규정상에도 내진설계 없이 구조적, 치명적 하자 있으면 구조안전성 평가만으로 재건축할 수 있게 돼 있다. 내진설계 미반영 건축물은 구조안전성만 본다는 얘기다. 주거환경이나 비용 등 다른 안전진단 평가항목 안 보고 구조안전성 55점 미만이면 지금도 재건축 허가하고 있다. 내진설계 미반영 사유 자체로 재건축할 수 있는 건 아니다”

-안전진단 방식에 공공기관이 참여하게 되는데 비용은 어떻게 부담하게 되나?

“현재도 안전진단을 시장·군수가 기관에 의뢰한 뒤 시·도지사나 국토부 장관이 타당성 검증을 공공기관에 의뢰할 수 있는 규정 있다. 이 경우에 비용부담은 타당성 검증 의뢰한 시장·군수가 하도록 돼 있다”

-공공과 민간의 안전진단 결과가 계속해서 차이가 날 수 있는데.

“현 시점에서 검토하고 있지 않지만, 지적이 자꾸 이뤄진다고 하면 민간도 공공 의식해서 제대로 된 조사를 할 거라고 생각한다”

-민간 안전진단 비용은 조합이 내는 건가?

“원칙은 시장·군수가 하는 것인데 시장군수가 비용 부담하되, 주민 10분의1 이상 동의가 있으면 그 비용부담을 조합원에게 부담할 수 있도록 하는 규정이 있다”

-재건축을 까다롭게 하면 결국 공급 부족 문제가 나타나는 것 아닌가.

“최근에 재건축 사업이 많이 진행됐고 3~4년 정도는 향후 신규 아파트 공급 물량이 많을 것으로 보고 있다. 안전진단은 초기 단계에서 이뤄지는 거라 향후 물량으로 이어지려면 10년 정도 뒤다. 그 사이 3~4년 사이에는 재건축 진도 뺀 거 물량 충분하다고 보고 있다. 지속적으로 저희가 적정한 수준의 공급을 하도록 할 것이다. 공급 부족 문제는 크게 우려할 사항이 아니다. 10년 후, 15년 후 우리나라 주택시장 상황이 어떻게 변해있을지 정확히 예측하기 힘들 거 같다. 이걸 갖고 10년, 15년 후 주택 부족을 얘기하는 건 적절치 않은 것 같다”

-공공기관에 안전진단 검증 맡기는 것 의무화는 안 하나. 시장·군수는 주민들 눈치 볼 수밖에 없어 재건축 허가를 내주려고 할 텐데.

“의무화까지는 아니고, 앞으로 한 번 검토해보겠다. 극단에서 극단으로 가는 건 바람직하지 않은 것 같다. 전혀 실효성 없이 구청장들이 그렇게 한다면 다음 단계에서 검토할 수 있을 거 같다”

-정확한 시행 시점은 어느 정도 되나?

“3월말에서 4월초쯤이다”

-그 사이 안전진단 서둘러서 하려는 재건축 단지가 있지 않을까.

“안전진단 결정이 빨리 되는 것은 아니다. 주민동의 10%도 받아야 한다. 주민동의 받는데도 시간이 걸린다”

-재건축 연한 조정은 어떻게 되나.

“장관도 여러차례 말씀하시고 저희도 말씀드렸는데, 안전진단과 별개로 재건축 연한은 여러 방안 검토 중에 있다. 주거환경 개선 등 당초 목적대로 되도록 전문가와 지자체 의견수렴 통해 제도개선 방안 검토할 계획이다”

<김원진 기자 onejin@kyunghyang.com>

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