[긴급진단 전세]①강남4구, 대규모 이주계획에 '전세난' 우려

올해 3.1만가구 이주 추진, 신규공급은 1.6만가구 '수급불균형'

서울시 이주시기 조정 가능성…최대 1년 연장 가능

[편집자주] 올해 부동산 시장의 화두는 ‘양극화’다. 정부의 부동산 규제 강화로 ‘똑똑한 한 채’가 투자 트렌드로 자리 잡은 영향이다. 서울 강남3구를 비롯해 일부 지역 집값은 연초부터 뚜렷한 상승세를 나타내고 있다. 이같은 흐름은 전세시장에서도 나타나고 있다. 인기 지역의 전셋값은 오르고 있는 반면 비인기 지역은 집주인이 세입자를 찾지 못하는 ‘역전세난’을 걱정해야 하는 처지다. 특히 올해 ‘역대급’ 분양물량이 예정돼 있다는 점도 전세시장 판도에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. <뉴스1>은 본격적인 이사철을 앞두고 집값보다 서민생활에 더 직접적인 영향을 미치는 전세시장을 집중점검해 봤다.

서울 강남구의 한 공인중개소 앞에 묻은 매물 목록을 유심히 살피는 주민의 모습. © News1

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = "강남 거주자들은 세입자와 소유자를 막론하고 살던 지역을 떠나지 않으려는 성향이 강합니다. 올해 대규모 이주 계획이 잡힌 재건축단지 주민 대부분이 같은 강남에서 전세를 구하기 원하는데 주택 공급은 턱없이 적다보니 전세난이 불가피한 상황입니다"(서울 서초구 반포동 A공인)

서울 강남권 주택시장은 올해 대규모 재건축 멸실주택 증가로 인해 전세난 우려가 확산되고 있다. 재건축 공사기간 동안 대체 거주지를 찾아야 하는 가구의 수가 새로 공급되는 가구수 보다 많다 보니 전셋집 구하기가 힘들어지고 전셋값은 오를 것이란 전망이다.

◇ 강남4구, 대규모 이주계획에 '전세대란' 예고

19일 부동산 업계에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축·재개발 진행 단지 중 이주 추진 단계에 있는 아파트는 총 3만1000가구에 달한다. 구체적으로 Δ서초구 반포주공1단지(1·2·4주구, 2210가구)·방배13구역(2307가구)·한신4지구(2640가구) Δ송파구 미성(1230가구)·크로바(120가구)·진주(1507가구) Δ강남구 개포주공1단지(5040가구) 등이다.

이들 단지는 현재 관리처분인가 신청 후 착공을 앞둔 상태다. 단지 주민들은 재건축 철거공사가 시작되기 전에 대체 거주지인 전셋집을 찾아야만 하는 상황이다.

반면 올해 강남4구에서 입주를 앞둔 신규 공급 예정 단지는 약 1만5600가구로 추산된다. 전년(약 9900가구)에 비해선 50% 이상 늘어난 수치다. 하지만 재건축 철거로 사라지는(멸실) 주택 수에 비하면 1만가구 이상 적어 주택 수요 대비 공급이 턱없이 부족한 상황이다. 가뜩이나 강남은 새로 진입하고자 하는 수요도 많아 세입자들의 경쟁은 더 치열해질 수밖에 없게 됐다.

강남구 개포주공1단지 인근 A공인중개소 관계자는 "재건축 철거로 이사를 준비하는 이주민 대부분이 전셋집을 강남구나 인근에서 얻으려 한다"며 "아이들 학교 문제도 있다보니 지역을 벗어나지 않으려 한다"고 분위기를 전했다.

KB국민은행에 따르면 강남구의 경우 지난달 전셋값은 전월 대비 0.59%가 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울 전체 평균 상승률은 0.16%였다. 강남구의 경우 이미 개포주공4단지 이주가 진행 중이고 개포주공1단지, 청담삼익 등의 이주가 예정돼 있다.

업계 한 관계자는 "강남권 재건축 단지의 이주가 본격 진행되면 일대 전세시장은 요동을 치게 될 것"이라며 "주택 수급 불균형으로 전셋값이 치솟는 등 전세난 발생이 불가피할 것"이라고 말했다.

서울 강남구 개포 주공 1단지 모습. © News1

◇ 서울시 이주시기 조정권 행사하나?…최대 1년 연장 가능

상황이 이렇게 되자 서울시가 강남권 재건축 단지 '이주시기 조정'에 나설 것이라는 전망도 나온다.

서울시는 대규모 이주로 전·월세시장에 미칠 파장이 우려될 때 주거정책심의위원회를 열어 이주시기를 심의한다. 단기간에 이주 수요가 몰리면 전세난이 일어나고 투기심리를 자극하는 등 일대 주택시장이 불안정해질 수 있기 때문이다.

시 조례에 따르면 정비구역 단일 단지 규모가 2000가구를 초과하거나, 500가구를 넘으면서 주변 단지와 합쳐 2000가구를 넘는 경우 이주시기를 조정할 수 있다. 주거정책심의위에는 서울시 소속 공무원을 포함해 대학 교수, 민간 전문가 등이 위원으로 참여해 해당 지역뿐 아니라 서울 전역에 걸친 주택 수급을 고려해 결론을 내린다. 시 조례에 따라 재건축단지의 관리처분인가 신청 후 최대 1년까지 이주시기를 늦출 수 있다.

서울시는 앞서 지난해에도 대규모 재건축단지인 강동구 둔촌주공(5390가구)의 이주가 주변 지역 전세난을 야기할 것이란 판단에 따라 이주시기를 당초 예정된 3월에서 7월로 4개월 미뤘다.

정부는 서울시의 이주시기 심의를 통해 올해 주택 수급이 어느 정도 균형을 맞출 것으로 예상하고 있다. 국토교통부 관계자는 "강남4구에서 올해 이주 추진 단계의 아파트는 총 3만1000가구지만 그중 올해 실제 이주하는 가구는 1만6000가구에 미치지 못할 것"이라며 "서울시의 이주 조정 정책과 각 단지의 사업 추진 속도 등을 감안하면 그렇게 될 것으로 보인다"고 말했다.

서울시는 이달 26일 주거정책심의위원회를 열 것으로 알려졌다. 이번 회의에서는 Δ서초구 신반포3차(1140가구)·경남(1056가구) Δ송파구 미성(1230가구)·크로바(120가구)·진주(1507가구) 등의 심의가 먼저 논의될 예정이다. 다음 달에도 대상 단지에 대한 심의가 계속된다.
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