[사설] 집값 양극화 부추기는 다주택자 규제

연초부터 서울 강남권 집값 상승세가 심상치 않다. 부동산114에 따르면 지난주 강남구와 송파구 집값 상승률은 각각 0.78%와 0.71%에 달했다. 서울 전체 집값 평균 상승률의 2배가 넘는다. 강남권 아파트 가격이 큰 폭으로 오르면서 집값 양극화도 심해지고 있다. KB국민은행이 발표한 부동산통계를 보면 작년 12월 서울 평균 아파트 매매가격 5분위 배율이 4.5배로 사상 최고치를 기록했다. 5분위 배율은 고가 주택이 저가 주택에 비해 얼마나 비싼지 보여주는 수치로, 높을수록 양극화가 심하다는 것을 뜻한다. 그나마 서울은 오름세를 유지하고 있지만 지방 집값은 계속 떨어지고 있다. 한국감정원이 조사한 지난주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울은 0.26% 올라 16주 연속 상승세를 탔지만 대부분의 지방은 내림세를 보였다. 정부가 부동산 규제를 쏟아내고 있지만 집값을 잡기는커녕 양극화만 부추기고 있는 것이다.

주택 시장이 정부 의도와 다른 방향으로 흐르는 이유는 수요와 공급의 불일치 때문이다. 특히 재건축 아파트가 밀집한 서울 강남권은 조합원 지위 양도와 전매 금지로 단기 투기 수요는 잡았을지 몰라도 공급 물량까지 덩달아 감소하며 주택 가격을 밀어올리고 있다. 오는 4월 양도세 중과를 앞두고 다주택자들이 집을 내놓거나 임대주택으로 전환하면서 부동산 시장이 안정될 것이라는 예상도 빗나갔다. 다주택자들이 버티기에 들어가며 매물이 줄어든 것이다. 여기에 양도세 중과에 따라 값이 오를 만한 고가 아파트 위주로 매수가 몰리고, 자사고와 외고 신입생 우선 선발권을 폐지하기로 하면서 강남권 학군 수요가 증가한 것도 집값 양극화의 원인이라고 볼 수 있다.

정부는 다주택자 돈줄을 묶는 새 총부채상환비율(DTI) 도입과 보유세 인상 등 추가 규제 방안을 모색하고 있지만 효과가 있을지는 의문이다. 근본 원인이 공급 물량 부족인데 이는 단기간에 해결될 수 없고, 더 강력한 규제는 예상하지 못한 부작용을 초래할 수 있기 때문이다. 정부는 규제만으로 집값을 잡기도, 양극화를 해소하기도 쉽지 않다는 사실을 직시해야 한다. 시장 원리에 입각해 수요가 많은 지역에는 공급을 늘려야 하고, 서울의 비강남권이나 지방 등 집값이 약세를 보이는 곳에서는 기반시설과 주거 환경을 개선해 균형을 맞추는 정책이 필요하다.

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