"실수요가 이끈 집값"…중산층 몰린 광진·마포·영등포구 약진

문재인 정부가 부동산시장 과열을 잡기 위해 내놓은 8·2 부동산 대책에도 불구하고 실수요가 몰린 광진·마포·영등포구 등 서울 일부 자치구는 집값 상승이 두드러졌다.

8·2 부동산 정책의 직접적인 타깃이 된 강남구와 서초구 등의 집값 상승률은 서울 평균치와 비교해 그렇게 높지 않았지만, 오히려 중산층이 몰려 있는 자치구의 집값이 크게 오른 셈인데, 재개발·재건축 규제로 공급량이 줄며 앞으로 집값이 오른다는 판단에 수요자들이 이들 지역으로 몰린 것으로 해석된다.

한강 남쪽에서 바라본 광진구 구의동 일대. /조선일보DB

KB국민은행 부동산에 따르면 지난 7월 말부터 10월 말까지 서울 아파트 매매가가 평균 2% 이상 오른 자치구는 광진구(2.66%), 마포구(2.22%), 영등포구(2.09%), 강동구(2.04%), 동작구(2%) 등 5개 자치구다.

같은 기간 서울 아파트 매매가 평균 상승률이 1.65%를 기록한 것과 비교하면 많게는 1%포인트 이상 오른 셈이다. 반면 8·2 부동산 대책 이전에 재건축 열풍으로 집값이 크게 올랐던 강남·서초·송파구의 경우 각각 1.48%, 1.51%, 1.87% 올라 광진·마포·영등포구 등의 상승률에 미치지 못했다.

아파트 값이 2% 넘게 오른 자치구를 살펴보면 서울에서 집값이 가장 비싼 지역은 아니지만, 평균 매매가와 근접한 이른바 중산층 밀집 지역이다. 영등포구(3.3㎡당 1866만원)와 동작구(3.3㎡당 1812만원)를 제외한 광진·마포·강동구의 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 2034만~2099만원으로, 서울 아파트 평균 매매가(3.3㎡당 2094만원)와 비슷한 수준이다. 영등포구와 동작구의 경우 뉴타운 사업 등이 최근 활발하게 이뤄지면서 집값이 올랐다.

부동산업계 관계자들은 재건축 초과이익환수제 부활과 8·2 부동산 대책에서 나온 재개발·재건축 규제 등으로 앞으로 서울의 도시정비사업 추진 속도가 느려지며 새 아파트 공급이 많지 않을 것으로 전망되는 상황에서 오히려 수요자들이 이 지역에 몰리며 집값이 올랐다고 보고 있다.

강남권과 비교해 상대적으로 집값은 낮지만, 앞으로 시장 분위기가 좋아지면 충분히 상승 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대되는 지역을 찾았다는 설명이다. 광진·마포·영등포·강동·동작 모두 강남권이나 여의도·광화문·시청 일대 접근성이 좋아 직주근접 수요가 많다.

규제의 타깃이 된 지역을 피해 수요자들이 몰렸다는 분석도 있다. 새집이 잇따라 공급되면서 주변 아파트 집값을 끌어올린 요인도 있다. 특히 마포구의 경우 공덕·염리·아현동 일대, 강동구의 경우 고덕·상일동, 영등포구의 경우 신길뉴타운 등에서 잇따라 새 아파트 공급이 이뤄졌는데, 이들 지역에 지어지는 아파트 분양가에 맞춰 주변 아파트 매매가도 영향을 받았다는 것이다.

서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “8·2대책 이후 서울의 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화되면서 어느 정도의 자금력을 갖춘 수요자들이 서울 유망 지역에 몰린 것으로 보인다”며 “광진·마포 등의 경우 강남권과 비교해 상대적으로 집값이 낮은 데다 장기적으로 보면 업무지구 접근성이 중요해지고 인근 개발 호재도 많다”며 “강남이 투자 수요가 집값을 견인했다면 이들 지역은 실수요가 가격을 끌어올렸다고 볼 수 있다”고 말했다.

이진혁 기자(kinoeye@chosunbiz.com)

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