잠실 5단지 등 10만6000채 적용될듯

이르면 9월 재건축 조합원 분양 1채로 규제

6·19대책 재건축분야 핀포인트

《 ‘6·19부동산대책’에서 시장의 예상을 벗어난 규제 카드는 재건축 조합원의 분양 문턱을 높인 조치다. 앞으로 서울 전역 등 청약조정 대상 지역에서 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 아파트가 1채로 제한된다. 여기에 내년부터 ‘세금 폭탄’이 될 수 있는 재건축 초과이익환수제도 부활할 예정이어서 서울 강남권 등의 재건축 단지들이 타격을 받을 것으로 보인다. 다만 재건축 사업 추진 속도가 빨라 이번 규제를 비켜갈 것으로 예상되는 단지는 반사이익을 얻을 것이라는 전망도 나온다. 》

○ 조정지역 10만6000채, 사업인가 신청 못해

재건축 조합원이 분양받을 수 있는 아파트가 1채로 제한되면서 서울 강남 재건축 단지의 희비가 엇갈리고 있다. 서울 서초구의 한 재건축 아파트 단지 앞 신호등에 빨간불이 켜져 있다. 변영욱 기자 cut@donga.com

현재 재건축 조합원은 서울 등 과밀억제권역에서 최대 3채까지 같은 재건축 단지 내 아파트를 분양받을 수 있다. 과밀억제권역이 아니면 보유 주택 수만큼 분양이 가능하다.

하지만 6·19대책에 따라 앞으로 과밀억제권역과 상관없이 ‘청약조정 대상 지역’이라면 원칙적으로 재건축 아파트 1채만 분양받을 수 있다. 청약조정 대상 지역은 서울 전역과 경기 과천·광명시 등 7곳, 부산 일부 등 40곳이다. 이 지역에선 재건축 아파트 3채를 갖고 있어도 분양 때 1채만 배정받는다는 얘기다.

정부는 이달 중 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 발의해 이르면 9월부터 시행할 방침이다. 개정법 시행 이후 사업시행인가를 신청하는 아파트부터 이런 규제가 적용된다. 따라서 아직 사업승인을 받지 않은 초기 단계의 재건축 단지들이 영향을 받을 것으로 예상된다.

부동산114에 따르면 청약조정 대상 지역에서 현재 사업시행 승인을 받지 않은 재건축 아파트는 모두 10만6000여 채(180개 단지)다. 이 가운데 서울 강남·서초·송파구 등 ‘강남 3구’에 절반이 넘는 5만4000여 채(73개 단지)가 몰려 있다.

강남구 압구정동 현대, 강남구 대치동 은마, 서초구 반포동 주공1단지, 송파구 잠실동 주공5단지 등이 해당된다. 경기 지역에서는 과천시 부림동 주공8·9구역, 광명시 철산동 철산주공8·9단지 등이 있다.

○ 조합원, 60m² 이하 끼워야 2채 분양 가능

재건축은 통상 대형 아파트 1채로 새 집 2, 3채를 분양받을 수 있기 때문에 투자 수요가 많이 몰린다. 하지만 조합원 분양 가구 수가 제한되면 재건축 아파트를 여러 채 사들여 차익을 얻으려는 투자자들은 계획에 차질을 빚을 수밖에 없다.

조합원 지위는 가구당 1명만 갖기 때문에 가족 명의로 재건축 여러 채에 투자했어도 2채 이상 분양받을 수 없다. 1채를 제외한 나머지는 현금 청산을 받거나 관리처분계획인가 전까지 팔아야만 한다는 뜻이다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “재건축을 다수 보유한 다주택자들이 매물을 내놓을 것으로 보인다”고 말했다.

다만 정부는 조합원이 전용면적 60m² 이하의 소형 아파트를 분양받는 경우에 한해 기존 아파트 가격이나 전용면적 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양을 받을 수 있도록 허용했다. 예컨대 전용면적 150m²의 재건축 아파트 1채를 가진 조합원은 ‘59m²+91m²’ 주택 2채를 분양받을 수 있다 기존에 ‘84m²+84m²’ 2채를 보유한 조합원은 ‘59m²+109m²’ 2채를 받을 수 있다. 이에 따라 2주택 보유자들이 소형 아파트를 끼고 ‘1+1’ 방식으로 분양받는 방법이 인기를 끌 것이라는 전망도 나온다.

정임수 기자 imsoo@donga.com