강남은 재건축만 한다?...7000여가구 리모델링 잰걸음

대치 현대1차, 오금 아남 등 추진

재건축 힘든 단지들 관심 높아

재건축보다 규제 적지만 수익성 떨어져

'내력벽' 철거 못하는 한계… 용적률 등 따져야

# 서울 강남구 대치동 현대1차 아파트 리모델링 시공사인 현대산업개발은 지난 8일 주민 설명회를 열었다. 이 아파트가 2011년 리모델링을 추진하다 중단한 지 6년 만이다.

이 회사는 기존 2 베이(방 하나와 거실 전면 배치)에서 3베이(방 둘과 거실 전면 배치)로 실내 구조를 바꾸고 일반 분양분은 복층 아파트로 바꾸는 내용의 설계도를 제시했다.

2009년 리모델링 조합 설립 당시 2억 원대로 추산했던 조합원 분담금은 1억원 아래로 줄어들 것으로 추산했다.

이근우 현대산업개발 리모델링 담당 부장은 “분담금 때문에 지지부진하던 리모델링이 잇단 규제 완화 등으로 탄력을 받고 있다”고 말했다.

# 서울 송파구 오금동 아남아파트도 리모델링 속도를 내고 있다. 재건축하게 되면 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 연면적 비율)이 지금보다 낮아져 가구 수 등 건축 규모가 현재보다 줄어들기 때문이다.

시공사인 쌍용건설은 리모델링을 통해 소형 주택형은 실거주 공간을 최대 40%까지 늘리고 대형 주택은 세대 분리형 구조를 도입해 임대소득을 얻도록 할 계획이다. 재건축 용적률은 제한을 받아도 리모델링으로 용적률을 높이는 데는 별다른 제약이 없다.

이 단지는 올 하반기 행위허가를 받아 내년 상반기 착공할 예정이다.

달아오른 아파트 재건축과 함께 리모델링 사업도 잰걸음이다. 시장 규모는 재건축보다 작지만 사업성 우려 등으로 재건축하기 힘든 단지들이 잇따라 리모델링을 재촉하고 있다.

23일 부동산114에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 45곳으로 나타났다. 서울 강남구 개포동 대치아파트, 송파구 가락동 현대6차아파트, 성동구 옥수동 극동아파트, 경기 성남구 분당 한솔마을 주공5단지, 안양 호계동 목련2단지 등이다.

재건축 중심지인 서울 ‘강남 3구’(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에서만 15곳(7000여가구)이다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 “용적률이 높아 재건축을 하더라도 사업성이 낮은 아파트를 중심으로 리모델링 논의가 활발하다”고 말했다.

낡은 단지가 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈해 몸값이 올라가는 데 자극 받은 측면도 있다.

리모델링은 낡은 아파트 주거환경을 개선한다는 점에선 재건축과 같지만 사업 방식이 크게 다르다. 재건축은 기존 건물을 허물고 완전히 다시 짓는 방식이다. 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔 채 수선ㆍ증축한다. 재건축은 대개 준공 30년 이상된 아파트부터 가능하지만 리모델링은 준공 15년 이상이면 가능하다.

재건축은 대개 기존 가구 수보다 많은 물량을 짓는다. 조합원 몫을 제외한 주택을 일반에 분양해 사업비 부담을 줄인다. 하지만 사업 절차가 복잡하고 임대주택 의무 건설, 초과이익환수제 같은 규제를 적용받는다.

재건축보다 사업성이 떨어지던 리모델링이 잇단 규제 완화로 힘을 받고 있다. 정부는 2014년 가구 수 증가 15% 범위 내에서 최대 3개 층(14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층)까지 수직 증축 리모델링을 허용하는 내용의 주택법 시행령을 개정했다. 일반 분양 물량을 통해 조합원 수익을 높일 수 있는 길이 열린 것이다. 올초부턴 주민 동의 요건도 80%에서 75%로 낮췄다.

리모델링에 대한 관심이 높아지고 있지만 유의할 점이 많다. 용적률ㆍ안전도를 따져야 한다. 기존 단지 용적률이 180% 이하면 재건축, 200% 이상이면 리모델링이 유리하다.

리모델링은 안전진단에서 B등급 이상을, 재건축은 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 하는 점도 감안해야 한다. 등급이 낮을수록 건물구조 안전성이 떨어진다는 뜻이다.

내력벽을 유지해야 하기 때문에 건물 구조에 따라 증축에 한계가 있을 수 있다. 정부는 ‘내력벽(건축물 무게를 지탱할 수 있도록 설계한 벽)’ 철거 허용 여부에 대한 결정을 2019년 3월까지 미뤘다.

전문가들은 일반분양분 분양가가 3.3㎡당 1800만~2000만원 이상이어야 분담금을 낮추고 사업성을 담보할 수 있을 것으로 본다.

국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 “규제가 많이 풀렸지만 내력벽 철거가 안돼 수익성이 높지 않다"며 "투자 목적보다 실거주 측면에서 신중하게 접근해야 한다”고 조언했다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

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