`투기적 수요 주의보` 동작·동대문의 분양권 열기

"분명 매도자 우위 시장입니다. 실거래가 보지 말고 1억 이상 웃돈 준비하세요. 전매 제한이 해제된 건 1월 중순이지만 벌써 2~3번 손바뀜 됐을 정도에요" (서울 동작구 흑석동 A공인 관계자)

"11·3대책 적용이 안되는 단지라 투자하겠다는 사람이 대부분이에요. 시장 전망이 안 좋아도 이쪽 시세가 떨어지진 않을 것 같은데요" (서울 동대문구 답십리동 B공인 관계자)

올해 '주택 시장 약세론'에도 불구하고 서울 동작·동대문 일대 분양권 시장은 손바뀜이 활발하다. 분양권 웃돈이 오르면서 동시에 다운계약 의혹도 고개를 들고 있다.

직접적으로는 단기간 일반분양 물량이 늘어난 때문이지만 '11·3 부동산 대책' 적용을 받지 않는 아파트에 실수요자들이 아닌 전매 투자자들이 몰리며 '풍선 효과'가 가시화된 것으로 풀이된다.

24일 서울부동산정보광장의 1~2월 분양권 신고 거래 건수를 보면 동작구는 2016년 1~2월 대비 22건에서 118건으로, 동대문구의 경우는 7건에서 117건으로 급증했다. 같은 기간 서울시내 전체가 711건에서 854건으로 증가한 수준을 감안하면 가파른 증가세다.

분양권 거래는 일반분양의 후행 변수다. 서울 지역 재건축·재개발(뉴타운) 민간사업장의 분양권 전매 제한 기간이 보통 6개월이니 2015~2016년 공급된 일반분양은 2016~2017년부터 전매된다. 부동산114에 따르면 일반분양 기준 동작구는 2014년 95가구가 공급됐으나 2015년 416가구, 지난해에는 1854가구가 시장에 나왔다. 동대문구도 같은 기간 85가구에서 1804가구, 387가구로 늘었다.

특히 서초구와 가까운 동작구 흑석뉴타운의 경우 투자자들이 몰리며 분양권이 전매제한 해제 두 달여 만에 주인이 두세 차례 바뀔 정도로 활발했다는 것이 현지 전언이다. 대표적 단지가 '아크로리버하임'(흑석7구역)과 '롯데캐슬에듀포레'(흑석8구역)다. 인근 A공인 관계자는 "아크로리버하임 전용 59㎡형의 경우 동·층을 불문하고 최소 9000만~2억원 선의 웃돈이 붙어 있다"며 "일반 분양권 매물은 기준층(5층 이상)이 7억3000만원 이상이고 4층 이하는 6억7000만~7억원 선"이라고 말했다. 기준층 분양가가 6억2000만~6억3500만원 선, 1~4층은 5억7000만원 선이었으니 웃돈만 1억원을 넘나든다. 아크로리버하임은 지난해 7월 분양해 올해 1월 중순 분양권 전매 제한이 풀렸다.

롯데캐슬에듀포레도 비슷하다. 전용 59㎡형 분양권에 1억원 가량 웃돈이 붙었다. 인근 C공인 관계자는 "기준층 분양가가 5억8900만~5억9200만원 선인데 분양권 시세는 최소 6억7000만원 이상"이라며 "매물이 적어 대기 매수자들이 많으니 값이 하락하긴 힘들 것"이라고 말했다. 지난해 6월 분양 해 12월 전매 제한이 풀렸다.

매매 시장이 달아오르자 흑석뉴타운 일대는 '불법 전매'와 '다운계약 의혹'까지 불거지고 있다. 흑석동 일대 분양권을 사려던 박 모씨(50·양천구 목동)는 "실거래가를 보면 웃돈이 3000만~4000만원 선인데 공인중개업소는 호가 1억원을 부른다"며 "다운계약서를 쓸 상황이라 매매를 보류했다"고 말했다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~2월 아크로리버하임 전용 59㎡형 분양권(5층 이상 기준)은 6억5000만~6억6800만원에 거래됐다. 신고 거래가의 웃돈은 3000만원으로 공인중개업소들이 말하는 1억원과 격차가 크다. 한 부동산업계 관계자는 "흑석뉴타운 일대는 전매 금지 기간에도 공공연하게 불법으로 전매가 이뤄져 면적을 불문하고 초기 웃돈이 4000만원 가량 붙었다"며 "공인중개소들이 쉬쉬 하면서 다운계약이 횡행하고 있다"고 말했다.

동대문에도 수요가 몰리고 있다. 답십리뉴타운 일대에서 손바뀜이 활발하다. 지난해 6월 말 분양해 올해 1월 초 전매 제한이 해제된 '답십리파크자이'(답십리14구역) 전용 59㎡형의 경우 분양가는 4억2000만~4억7000만원이었으나 현재 분양권 시세는 4억7500만~5억2000만원 선이다.

분양권 웃돈은 호가로 4000만원이 넘지만 실거래가로는 2500만~3000만원선이다. 인근 B공인 관계자는 "(다운계약 추세 때문에) 온라인 매물을 등록할 때도 프리미엄(웃돈)은 공개하지 않는다"고 털어놨다.

전문가들은 '11·3대책'에 따른 전형적인 '풍선효과'란 의견을 내놓는다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 전문위원은 "청약자격·전매제한 강화 외에도 집단대출규제·대출 금리 인상 압력까지 더해지자 전매 차익을 노리는 투기수요가 몰릴 수밖에 없는 구조"라며 "특히 동작·동대문 일대는 기존에 새 아파트 공급이 뜸했던 데다 개발호재도 겹쳐서 규제의 풍선효과가 부각된 것"이라고 덧붙였다.

한편 분양권 매수 시점에 대해 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "분양권은 1년이상 보유한 경우 양도세가 55%(1년 미만 시, 양도세 50%+지방소득세 5%)에서 44%(양도세 40%+지방소득세4%)로 줄어서 분양한 지 1년 되는 시점에 매물이 증가하는 편이므로 매수자는 시기를 기다려 볼 필요도 있다"고 말했다.

[김인오 기자]

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