[반퇴시대 재산리모델링] 부동산 많은 50대 중소기업 임원, 이자부담 커 구조조정 하려는데

대출 많은 아파트 팔아 적금·펀드…노후자금 확보를

Q. 머지않아 은퇴를 앞둔 중소기업 임원 신모(58)씨는 자산 증식을 위해 대출을 받아 재건축 아파트와 상가를 여러 채 구입했다. 하지만 재건축 아파트는 가격이 떨어진 데다 상가 투자도 큰 실익이 없어 전면적인 재산 리모델링이 필요해졌다.

A. 노후 대비의 핵심은 월소득을 대체할 수 있는 현금흐름 창출이다. 따라서 과도한 부동산 비중을 즉각 줄이고 현금을 만들 수 있는 방향으로 자산 구조조정에 나서라. 부동산 매각으로 확보한 여유자금은 현금과 펀드로 분산투자해 노후 생활자금을 마련하는 게 좋겠다.

◆부동산 매각해 대출부담 축소=신씨네의 기존 부동산 투자 성적은 좋다. 10여 년 전 투자에 나서 서울시 강남구에 있는 청실아파트를 재건축한 신규 아파트(126㎡)와 목동 아파트(148㎡)는 상당한 시세차익을 거두었다. 이 두 아파트는 현재 전세를 주고 청담동 아파트에 보증부 월세로 거주하고 있다. 부동산 투자로 재미를 본 신씨는 자산을 적극적으로 늘리고자 지난해 고덕동 A아파트(137㎡)와 B아파트(46㎡)를 추가로 구입했다. 둘 다 재건축 조합원 분양권 형태다. A아파트는 실거주를 목적으로 현재 계약금만 지불했고, 중도금은 대출로 처리하고 있다. B아파트 역시 2억5000만원을 대출받아 구입했다. 또 지난해 7억원을 투자해 강남에서 C상가 점포 두 곳을 사들였다. 그런데 투자 결과가 신통치 않고 이자 부담이 커 허리가 휘고 있다. 저성장과 부동산 경기 둔화 여파다.

신씨는 즉각 부동산 구조조정에 나서야 한다. 우선 대출이 많고 손실이 생긴 고덕동 B아파트는 매각하는 것이 바람직하다. 목동 아파트와 연내 함께 처분할 경우 매각차익에서 손실을 상계할 수 있어 양도소득세 부담을 낮춰 손실을 어느 정도 만회할 수 있다. 상가는 현재 임대수익이 미미하지만 입지 여건이 좋으므로 매각을 유보하고 중장기적으로 대응하는 게 좋을 것같다.

◆절세상품과 중립형 포트폴리오=이렇게 부동산 을 매각해 대출을 정리할 경우 생긴 월 200만원은 은퇴를 대비한 저축으로 늘려나가야 한다. 은퇴를 눈 앞에 둔 시점이라 공격적인 투자보단 은행 적금 등 안전한 현금성 자산으로 모아 두는 것이 좋다. 또 신씨 부부는 모두 근로소득자여서 올해부터 판매 중인 개인종합자산관리계좌(ISA)에 불입해 세제혜택을 받는 것도 고려할 만하다. ISA 제도는 5년 동안 매년 2000만원으로 최대 1억원까지 예금·펀드·주가연계증권(ELS) 등 다양한 금융상품에 투자하면서 비과세와 저율 분리과세 혜택을 받을 수 있다.

부동산 매각으로 확보한 여유자금 8000만원은 정기예금과 해외비과세 금융상품으로 예치해 부부 은퇴 후 생활자금으로 활용하자. 이중 5000만원은 안전자산인 예금에 예치하고, 3000만원은 해외주식전용 펀드에 분산해 투자한다.

◆은퇴 후 ‘3층 연금’+주택연금=신씨는 62세부터 국민연금으로 160만원을 수령할 예정이다. 여기에 퇴직연금과 개인연금까지 합하면 매달 250만원을 받게 된다. 배우자도 63세부터 50만원의 연금수령이 가능해 부부 합산 월소득 300만원이 가능하다. 은퇴 후 부족한 자금은 주택연금으로 충당할 수도 있다. 그 외 예비자금들도 준비돼 있으므로 은퇴 후엔 여행이나 다양한 여가 활동에 활용하면 좋을 것 같다. 은퇴하더라도 더 좋은 은퇴 생활이 되려면 본인에게 맞는 분야에 재취업하는 게 좋다. 신씨는 현재 은퇴 후 집필과 강의를 준비하고 있는데 꾸준히 적절한 준비를 해주길 바란다. 연관 분야라면 남은 삶의 의미를 더욱 가치 있게 할 것이다.

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◆ 후원=미래에셋증권·KEB하나은행김동호 기자 dongho@joongang.co.kr

김동호 기자 dongho@joongang.co.kr

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