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30일부터 안심전환대출 추가 신청이 시작되면서 미처 신청하지 못한 대출자들 관심이 다시 높아지고 있다. 괜한 헛수고를 하지 않기 위해 미리 확인해야 할 체크포인트를 질의응답 형태로 정리해 봤다.
Q 신규 대출도 이용 가능한가.
A 안 된다. 대출 실행일로부터 1년 이상 경과된 주택담보대출(주담대)만이 대상이다.
Q 주담대를 받아 주택을 구입했는데, 세입자가 거주하고 있다.
A 신청 가능하다. 단 대출에 대한 근저당권보다 우선하는 전세권 등이 설정돼 있다면 설정액만큼 담보 가치가 차감될 수 있다.
Q 기존 대출을 받은 후 1년이 경과해야 하나.
A 그렇다. 타인의 기존대출을 인수한 경우에도 기존대출 실행일로부터 1년이 경과됐다면 이용 가능하다.
Q 연체가 있어도 이용 가능한가.
A 연체중인 경우 신청할 수 없다. 또 최근 6개월간 30일 이상(연속) 연체기록이 있으면 안심전환대출을 신청할 수 없다. 연체기록이 있더라도 연속기간이 30일 미만이거나, 6개월 이전 발생한 연체인 경우 전환할 수 있다. 다만 기존대출을 채무인수한 경우 새 채무자를 기준으로 최근 6개월간 30일 이상(연속) 연체기록을 확인한다. 채무인수 기간이 6개월 미만일 때는 채무인수 시점부터 현재까지의 연체기록만 확인한다.
Q 신용카드 연체기록도 확인하나.
A 신용정보조회서상 연체기록(신용카드 연체 포함)이 있으면 대출전환이 어렵다. 또한 기존대출 외 연체 등으로 은행연합회 '신용정보관리규약'에서 정하는 신용정보 및 해제정보가 있으면 신청할 수 없다. 개인회생을 신청했다가 취소한 경우도 마찬가지다.
Q 올해 1월 주택을 구입하면서 전 집주인 대출도 함께 채무인수한 상태면 어떻하나.
A 신청 가능하다. 다만 전 집주인이 이용하던 기존대출일로부터 신청일까지 1년 이상 경과됐고, 채무인수 후 대출 신청일까지 30일 이상 연속 연체 기록이 없는 등 다른 요건을 충족해야 한다.
Q 현재 전세로 거주하고 있는 아파트를 집주인의 기존 주택담보대출을 인수하는 조건으로 구입할 예정이다.
A 채무인수 및 구입 후 신청가능하다. 집주인이 이용하던 기존대출이 1년 이상 경과되는 등 다른 요건을 충족하는 대출이어야 한다.
Q 채무인수가 가능한가.
A 다른 대출처럼 담보주택 소유권이 이전되는 경우 채무인수를 신청할 수 있다. 다만 기존대출을 받은 은행 내부 지침에서 투기수요 등을 방지하기 위해 채무인수를 인정하지 않으면 불가능할 수 있다.
Q 미혼인 세대원도 신청 가능한가.
A 다른 요건을 충족했다면 결혼 여부와 관계없이 대출실행일 현재 민법상 성년이면 이용 가능하다.
Q 부부가 공동으로 받은 대출은 어떻게 신청하나.
A 채무인수 등으로 부부 중 한 사람을 채무자로 변경한 후 신청 가능하다. 대출채무자를 1인으로 변경하고 이에 맞는 담보제공을 위해 근저당권설정변경을 위한 서류 작성이 필요할 수 있다.
Q 아버지 소유 주택을 담보로 자녀가 주택자금대출을 이용하고 있는 경우에는 가능한가.
A 직계존비속 또는 배우자가 담보를 제공하는 경우에도 이용할 수 있다.
Q 배우자 소유 주택으로 본인이 주택자금대출을 받았다. 배우자가 사망했고, 본인이 주택을 상속받을 예정이지만 아직 소유권 이전등기는 하지 않았다.
A 소유권이전등기 후 신청 가능하다.
Q 상가와 주택이 혼합된 복합용도 주택의 기존 대출도 전환 가능한가
A 주택 면적이 건물 전체면적의 1/2 이상인 경우 가능하다
Q 대출계좌와 근저당권 설정이 여러 개로 복잡하다.
A 각각의 계좌와 근저당권이 1:1로 연결돼 있어야 가능하므로 해당 대출 은행에서 반드시 확인해야 한다.
Q 기존 5000만원 주담대를 안심전환대출로 전환하면서 8000만원 증액 신청이 가능한가.
A 불가능하다. 대출한도는 기존대출 잔액 내에서 최대 5억원 까지다.
Q 중도금대출도 전환할 수 있나.
A 안된다. 중도금대출은 주택담보대출이 아닌 신용대출이므로 대상이 아니다. 변동금리 전세자금대출도 안된다.
Q 오피스텔도 신청이 가능한가.
A 안된다. 주택법 상 '주택'으로 분류되는 아파트 (주상복합 포함), 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 도시형 생활주택, 다가구주택만 가능하다. 노인복지주택은 준주택으로 분류되기 때문에 안된다.
Q 땅콩주택(대지를 공유하는 주택)은?
A 안된다. 안심전환대출 전환을 위해서는 토지와 건물 모두 소유권 및 설정권이 본인 또는 담보제공자(배우자, 본인 직계존비속)로 확정돼야 한다. 토지가 서울시 등 제3자 소유인 경우에도 안된다.
Q 토지부분이 미등기 상태인 아파트는?
A 본인이 후취담보각서를 작성 설정 후 신청이 가능하다. 다만 기존대출을 받은 은행 내부 지침에서 후취담보를 인정하지 않는 경우에는 신청이 불가능하다.
Q 주택이 재건축 중인 경우에는?
A 안된다. 재건축 관리처분계획인가 후 건물철거로 담보가 멸실되므로 주담대로 인정되지 않는다. 이주비 대출도 주담대로 인정되지 않는다.
Q 등기부등본에는 근린생활시설로 기재돼 있지만, 건축물관리대장은 주택인 경우는?
A 안된다. 원칙적으로 등기부등본을 기준으로 주택여부를 판단한다.
Q LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)는 재산정하나?
A 그렇다. 기존 대출시점과 전환대출 시점의 주택가격·소득 등이 변할 수 있기 때문이다. LTV를 초과하는 경우 전환이 불가능하다. LTV 초과대출은 대출한도 초과금액만큼 원금 상환 후 이용할 수 있다.
Q 만기일부상환을 지정할 수 있나
A 가능하다. 대출만기 10·15·20년을 택하면 대출금액의 30%는 만기에 상환하고, 나머지 금액만 나눠 상환할 수 있다. 이 경우 대출금리가 0.1%포인트 높아진다.
Q 중도상환수수료가 부과되나.
A 기존 대출을 상환하면서 발생하는 중도상환수수료는 부과되지 않는다. 다만 중도상환하는 경우에는 중도상환수수료(3년간 대출경과일수에 따라 최대 1.2% 내)가 발생한다.
Q 금리유형(기본형·금리조정형) 및 대출만기를 대출기간 중 변경할 수 있나?
A 변경할 수 없다.
[이유섭 기자 / 배미정 기자]
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