"3단계 스트레스 DSR 영향 제한적···2027년까지 매수세 이어질 것"[집슐랭]

['토허구역 확대 이후' 전문가 진단]

기준금리 인하·전셋값 상승에

공급 부족한 서울 집값 우상향

수도권 인기지역까지 풍선효과

3단계 DSR 시장 영향은 제한적

5억~10억대는 가격조정 가능성

정부의 서울 토지거래허가구역 확대 카드에도 불구하고 2027년까지 서울과 수도권 인기 지역을 중심으로 아파트 매수행렬이 이어질 것이라는 진단이 나왔다. 부동산 전문가들은 매수 심리 기폭제로 ‘금리 인하’와 ‘전셋값 상승’을 꼽았다. 금리가 추가로 내려가면서 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채상환비율(DSR) 등 대출규제를 상쇄할 것이라는 분석이다. 토허구역 확대로 서울의 전세물량이 감소하면서 전셋값이 오르는 것도 집값 상승을 부추길 것으로 진단했다.

서울경제신문이 24일 부동산 전문가 5명에게 토허구역 확대 이후 시장 전망을 조사한 결과, 서울의 매수세는 꺾이지 않고 집값은 우상향할 것이라는 전망이 우세했다. 서울시는 이날 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 모든 아파트를 6개월간 토허구역으로 지정했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “공급 부족과 전셋값 상승, 기준금리 추가 인하 가능성에 6개월 뒤 오히려 아파트값이 더 상승할 것”이라고 분석했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “강남 3구와 용산구는 투자 수요 진입이 막히면서 최근 한 달간 오른 가격의 30~50%는 조정을 받을 것”이라면서도 “똘똘한 한 채 선호현상에 원래 가격대로 돌아가지는 않을 것”이라고 예상했다.

전문가들은 서울의 공급이 불안정한 2027년까지 매수세가 이어질 것으로 내다봤다. 한국부동산원·부동산R114에 따르면 서울 공동주택 입주 예정물량은 올해 4만 6710가구에서 내년 2만 4462가구로 줄어든 뒤 2027년께 반등할 것으로 예상된다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “신축이 귀해지는 만큼 전월세 불안에 매매 상승세가 자연스럽게 이어질 것”이라고 전망했다.

수도권 인기 지역에도 매수세가 쏠리며 집값이 상승세를 보일 것이라는 의견이 많았다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “단기간에는 마포·강동구, 과천시에 집중될 것”이라며 “이들 지역은 4월 중 조정대상지역에 포함될 가능성이 매우 높다”고 말했다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “토허구역 확대 풍선효과는 서울 중상급지뿐 아니라 수도권 핵심 입지로까지 확산할 가능성이 크다”며 “강남 대체지로 꼽히는 과천과 판교, 강남으로의 접근성이 좋은 분당과 하남 등은 규제에서 비교적 자유로워 투자 수요가 집중될 것”이라고 말했다.

정부의 대책에도 불구 매수세가 꺾이지 않는 요인으로는 ‘규제의 역효과’를 꼽았다. 고 원장은 “금리 인하 상황에서 토허구역 해제로 폭발해버린 매수세를 잠재우기는 쉽지 않다”며 “오히려 규제지역 추가 지정 이전에 서둘러 내 집을 마련하려는 움직임이 발생할 수 있다”고 지적했다.

금융당국은 오는 7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)제도를 도입해 대출 한도가 줄어드는 것이다. 다만 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이 나온다. 윤 수석연구원은 “고정금리 대출 등으로 대출한도 축소 이슈를 일부 우회할 수 있기 때문에 파급효과가 크지 않을 것”이라고 설명했다.

다만 대출 의존도가 높은 5억~10억 원대 아파트 시장에는 영향이 클 것이라는 의견도 나왔다. 양 수석은 “현금 동원력이 높은 수요자가 찾는 고가 주택과 달리 실수요자 중심의 중저가 주택은 가격조정이 발생할 가능성이 높다”고 말했다.

전셋값 상승도 매매 가격 상승을 부추기는 요인 중 하나로 지목된다. 토허구역 확대에 따라 오는 9월까지 강남 3구와 용산구에서는 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가능한 만큼 전세 물량이 줄어들 것으로 예상된다. 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(17일 기준) 송파구의 아파트 전셋값은 올해 들어 1.05% 상승해 서울 25개 자치구 중 오름폭이 가장 컸다. 윤 위원은 “강남 3구와 용산구의 전세 수요가 마포·성동·강동·광진구 등 인접지역으로 이동하면서 전셋값이 상승하고, 갭투자 확산으로 활용될 가능성이 있다”고 분석했다.

신미진 기자 mjshin@sedaily.com
[ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지]