온기 도는 中 부동산…족집게 분석가 "내년 초 턴어라운드"

UBS 존 램 "당초 예상보다 빨라질 듯"…1선·2선 도시 기존 주택 거래량 증가

2021년 헝다그룹발 부동산 위기 조기 예측…"이번에 회복해도 양극화는 심화"

2021년 당시 헝다그룹 사옥. ⓒ 로이터=뉴스1 ⓒ News1 정윤영 기자

(서울=뉴스1) 신기림 기자 = 지난 2021년 시작된 중국 부동산 위기를 가장 먼저 포착했던 UBS 애널리스트가 중국 부동산 시장이 드디어 안정세에 접어 들었다고 선언했다.

20일 CNBC방송, 블룸버그 등에 따르면 UBS의 존 램 중국·홍콩 부동산 연구 책임자는 최근 미디어 브리핑에서 중국 부동산 경기가 예상보다 더 빠른 내년 초 턴어라운드(회복)할 것이라고 전망했다.

원래 그가 예상한 회복 시기는 내년 중반이었는데 최근 시장 분위기가 빠르게 반전하고 있다고 판단한 것으로 보인다.

블룸버그에 따르면 램 책임자는 중국 부동산 위기의 원흉 취급을 받는 헝다그룹이 부도를 내기 11개월 전에 신용등급을 하향해 위기를 가장 먼저 포착한 인물이라는 평가를 받는다.

브리핑에서 그는 지난달 1선과 2선 도시의 기존 주택 거래량 증가, 프리미엄 토지 판매 확대, 주택 매물량 안정화를 예상보다 빨라진 반등의 이유로 언급했다. 그는 중국 부동산이 침체에서 벗어났던 지난 2014~2015년 초에도 비슷한 징후가 있었다고 설명했다. 다만 현재 임대가격만 아직 상승하지 않았다고 지적했다.

중국은 전국 도시에 5개 등급을 매기는데 1선 도시는 인구 1000만 명 이상, 국내총생산(GDP) 1조 위안 이상의 대도시이며 2선 도시는 인구 500만~1000만 명, GDP 2500억 위안의 중간급 도시다.

램에 따르면 4년 간의 조정 끝에 1선 도시의 재고 회전율은 평균 14개월로 회복해 2015년과 같은 수준이다. 덕분에 부동산 개발업체들이 토지 비축량을 늘리고 더 좋은 품질의 아파트를 건설해 더 높은 가격에 판매할 수 있다고 그는 설명했다.

하지만 앞으로 중국 부동산 시장의 양극화는 심화할 것이라고 램은 예상했다. 그는 1선 도시의 지역 개발업체를 선호한다며 프리미엄 토지은행을 보유한 개발업체가 전국 사업을 운영하는 건설업체보다 프로젝트 계획에 더 유연하게 대처할 것이라고 말했다.

중국 부동산은 2020년 말 시작된 정부의 디레버리징(부채 축소) 여파에 추락하기 시작했고 그 정점에 헝다그룹이 있었다. 중국 2대 건설사였던 헝다그룹은 수 백개 도시에서 수 천개 프로젝트를 진행했고 채무상환 불이행으로 중국 금융시스템 전반을 위협했다.

헝다그룹을 비롯한 다수의 건설사들의 부실이 이어지면서 중국 부동산 침체는 지속됐다. 하지만 지난해 말 중국 정부가 강력한 부양책을 잇따라 내놓으면서 올해 말 부동산이 바닥을 치고 반등할 수 있다는 낙관론이 고개를 들기 시작했다.

국제 신용평가업체 S&P는 지난 1월 중국 부동산이 올해 하반기 안정화할 것이라며 기존 주택 판매 급증이 신규 분양의 선행 지표가 될 것이라고 예상했다. 맥쿼리의 랠리 후 수석 중국 이코노미스트 역시 미분양 주택 재고 수준이 2011년 이후 최저로 떨어졌고 모기지(주택담보대출) 금리와 임대수익률의 격차가 좁혀져 주택 임대보다 구매 매력도가 높아졌다고 설명했다.

하지만 아직 부동산 지표는 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 올해 1~2월 부동산 투자는 여전히 전년 동기 대비 10% 가까이 감소했다.

중국 소비자들의 전반적 신뢰와 소비 회복 없이 부동산만 강하고 지속적으로 반등할 수 없다. 라플스 패밀리오피스의 스카이 콰흐 투자자문 책임자는 CNBC방송에 "핵심은 실행"이라며 "부동산 부문의 회복은 소비자 신뢰에 달렸고 하룻밤 사이에 신뢰를 되돌릴 수는 없다. 자신감을 얻어야 한다"고 말했다.

shinkirim@news1.kr

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